[ 吳宇 ]——(2008-3-31) / 已閱23443次
3、違規(guī)操作，難逃壟斷之嫌
作為向銀行貸款購房的消費者，有權(quán)選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中卻根本不是如此。首先，銀行與保險公司往往實行“聯(lián)姻”，因此，消費者根本無法自由選擇自己中意的保險公司；其次，在保費的交付上，目前，普遍實行一次性交付的“一刀切”方式，剝奪了消費者逐年交付的選擇權(quán)。雖然一次性交付方式可以獲得一定的折扣，但卻增加了購房者即期交付的壓力。上述建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排除了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。【12】
這些問題的存在，不僅給我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展帶來了負面影響，也使得住房按揭保險招來不計其數(shù)的罵名。一時間，諸如“暴利”、“貓膩”、“壟斷”之類的責(zé)備一股腦的套在了銀行和保險公司的頭上，消費者的不滿情緒也進一步宣泄出來；而國內(nèi)媒體和業(yè)內(nèi)人士也撰文歷數(shù)住房按揭保險的種種弊端，國內(nèi)住房按揭保險市場似乎就要走到窮途末路了。
二）對我國住房按揭保險制度的發(fā)展構(gòu)想
1、 在保險險種的設(shè)計上
在發(fā)放按揭貸款的過程中，主要存在三種風(fēng)險：第一、安全與健康風(fēng)險，借款人（購房人）在較長時間內(nèi)保持安全與健康狀態(tài)是保證還款順利完成的關(guān)鍵；第二，財產(chǎn)風(fēng)險，天有不測風(fēng)云，個人住房在還款期內(nèi)若遭受意外災(zāi)害將會影響還貸；第三，信用風(fēng)險，主要考慮在較長還款期內(nèi)，借款人能否恪守信用，如約還款。這三種風(fēng)險貫穿于整個還款期間，將大大影響銀行在發(fā)放住房抵押貸款時的積極性。因此，根據(jù)這三種風(fēng)險，應(yīng)在保險業(yè)優(yōu)先發(fā)展可以避免前述風(fēng)險的險種，并將幾個險種綜合運用，充分發(fā)揮其作用，促進按揭抵押貸款的發(fā)展。【13】
1）住房按揭信用保證保險 所謂住房信用保證保險，是指由保險人承擔(dān)商業(yè)信用中的信用風(fēng)險的一類新型財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)。凡權(quán)利人要求保險人擔(dān)保債務(wù)人或購房人信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險人擔(dān)保被保證人信用的保險，屬于保證保險。盡管二者有區(qū)別，但通常將其統(tǒng)稱為信用保證保險。在西方國家，住房信用保證保險非常發(fā)達，在保險市場與房地產(chǎn)市場都占有重要地位。購房人由于自然災(zāi)害、意外事故、市場風(fēng)險等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，不再具有償還貸款的能力，銀行也將面臨收入損失的風(fēng)險。為消除或降低購房人的信用風(fēng)險，銀行一般要求購房者以所購房屋作為貸款的抵押物。目前我國個人住房抵押貸款額度一般不超過房價的70%，余下的30%以上由購房人以首期付款的方式支付給房產(chǎn)商。在購房者不能還貸的情況下，處置抵押物，從中獲得補償。此時，銀行只要能夠?qū)⒌盅悍慨a(chǎn)以相當(dāng)與市場價格的七成出售，即可收回貸款本息。這樣，銀行的風(fēng)險幾乎全部轉(zhuǎn)移到了購房者手里，一旦購房者收入降低或中斷，房屋被銀行拍賣，損失將非常之大，可謂是天災(zāi)人禍后的雪上加霜，這既不利于社會穩(wěn)定，也給購房者造成了巨大的主觀心理壓力，大大抑制了房地產(chǎn)市場的需求。再者銀行為了避免壞帳風(fēng)險，把貸款與房價比例壓到70%，致使高昂的首期付款超出大多數(shù)居民的承受能力，也大大抑制了居民的貸款購房熱情。銀行面臨著要么提高貸款比例，面對更大壞帳的風(fēng)險；要么縮減住房貸款額度，在房地產(chǎn)市場外徘徊的二難選擇。在這種情況下，房地產(chǎn)信用保證保險的作用便極其明顯。購房人只需要交納少量的保費，在其收入中斷期間，保險公司便可代替購房人向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房人的房屋被低價拍賣的風(fēng)險，銀行也會因為有了保險公司的還款保證而較大幅度的提高貸款與房價的比例。1995年底，天安保險公司率先推出了試行的“商品房按揭保證保險”，為購房者連續(xù)三個月未履行或未完全履行約定承擔(dān)償還貸款的責(zé)任，這一險種的推出既拓寬了公司的市場份額，同時也為中國保險業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗。
2）住房按揭貸款人壽保險 這是與住房信用保證保險密不可分，互為補充的一種保險業(yè)務(wù)。與信用保證保險不同的是其保險對象是購房者的利益（前者的保險對象是銀行的利益）。保險公司按照信用保證保險條款在購房者連續(xù)三個月無法按貸款合同規(guī)定而代為還貸，一段時間之后，保險公司要向借款人追償代付的欠款和利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險公司有權(quán)處置抵押房屋，這時購房者將在遭受導(dǎo)致其收入中斷的天災(zāi)人禍之后，面臨房屋被拍賣而流離失所的悲慘境地，而“住房按揭人壽保險”能夠避免這種悲劇發(fā)生。【14】該項保險保障購房者因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢。在這種機制下，一方面購房者每月僅須支付貸款的利息，人壽保險期滿后保險金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟負擔(dān)大為減輕；同時又可確保貸款提供者的債權(quán)，不會因借款人中途遭遇不幸以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回構(gòu)成的風(fēng)險。
3）按揭房屋財產(chǎn)保險 住房按揭人壽保險解決了住房按揭業(yè)務(wù)中借款人（購房人）的風(fēng)險，有關(guān)按揭房屋本身的風(fēng)險可以依靠按揭房屋財產(chǎn)保險來解決。如在住房按揭貸款期間，抵押房屋因火災(zāi)或其他意外遭受損失時，貸款銀行作為抵押權(quán)人的權(quán)益將受到損害。因為此時如借款人不還款的話，貸款人會因為房屋遭受損失而無法實現(xiàn)抵押權(quán)。抵押房屋財產(chǎn)保險正好可以減少這種風(fēng)險。這種財產(chǎn)保險與一般財產(chǎn)保險不同的是需將貸款人設(shè)為被保險人，因為在這種保險中，從本質(zhì)上說，是以貸款人的抵押權(quán)保險利益為保險標的，而不是以借款人的所有權(quán)利益為保險表的。通過這種保險可以將房屋遭受災(zāi)害損害的風(fēng)險降至最低限度
2、 在保險金額、保險期間、繳費方式的設(shè)計上
本人認為，若要購房貸款保險不超出避免銀行壞帳的必要目的，保險金額應(yīng)以貸款本金加利息為準。由于借款人應(yīng)償還的債務(wù)金額是逐年減少的，所以，保險金額也應(yīng)是逐年減少的。又由于債務(wù)人可能提前還款或拖延還款，為保證靈活性，保險合同應(yīng)是一年一保、一年一繳的，直至還清貸款。倘若借款人不續(xù)保，貸款人可代為續(xù)保，由此發(fā)生的費用由借款人承擔(dān)。關(guān)于保險金額問題，有人認為：“房屋不動產(chǎn)價值不可分割，保單設(shè)計應(yīng)按整房價值計算，要求全額投保并未違規(guī)。不合理的只是險種，保險公司的操作并未違反相關(guān)規(guī)定�！薄�15】但是在按揭貸款保險中，保險標的是抵押權(quán)保險利益和信用保險利益，其利益價值即為未還貸款及利息，這不存在不動產(chǎn)的價值分割問題�！�16】
3、 在保險費率、違規(guī)操作問題上
在資金市場壟斷的情況下，背離《反不正當(dāng)競爭法》和《消費者權(quán)權(quán)益護法》的市場行為必然發(fā)生，弱勢群體說是自由其實不自由的局面難以打破；在“強制保險”和“指定保險人”的體系下，凈費率過分偏離保險事故發(fā)生率，保險費率包含過大成分的附加費率也是必然的�！�17】面對這樣一個問題，首先必須打破銀行壟斷局面，促進銀行競爭，使銀行能接受各家保險公司的產(chǎn)品；其次是反對銀行超越民法意思自治和公平原則的行為，打破銀行和保險公司之間的不正當(dāng)“合作”關(guān)系；第三是隨著建筑材料升級換代，按揭房屋出險率趨低的趨勢，對不同類型的房屋實行不同的保險費率，如鋼混結(jié)構(gòu)且新建的房屋，費率可以很低或不要求投保；木質(zhì)結(jié)構(gòu)的，保險費率可以設(shè)定很高；磚混結(jié)構(gòu)的并竣工一定年限的房屋，保險費率適中。
4、 在利用國家信用上
我國應(yīng)借鑒美國的成熟經(jīng)驗設(shè)立政府按揭貸款保險機構(gòu)，以政府信用和雄厚的資金實力為借款者提供保險，不僅可以克服目前由開發(fā)商出面擔(dān)保的眾多缺陷，又可以有效分散銀行風(fēng)險，增加金融機構(gòu)的安全性，使銀行提供低息貸款，降低首付款金額，使更多的中低收入家庭有能力獲得住房抵押貸款，解決住房問題及大量商品房擱置。
結(jié)束語
西方發(fā)達國家的經(jīng)驗告訴我們，保險業(yè)介入住房按揭市場，能對其發(fā)展起巨大作用，然而，目前我國的房地產(chǎn)保險卻處于一種尷尬地步。一方面，房地產(chǎn)保險險種單一，僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災(zāi)等自然災(zāi)害或意外事故中所遭受的保險責(zé)任內(nèi)的損失由保險公司賠負，這在事實上實際是購房者化錢保障銀行的利益；與此同時，社會公眾對這種單一品種的保險反映平淡，為數(shù)不少的消費者認為，住房作為一種不動產(chǎn)不可能丟失，風(fēng)險非常小，并且銀行是受益者，投保也應(yīng)由銀行支付保險費。這種現(xiàn)狀嚴重地限制了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。筆者認為，有必要在借鑒西方發(fā)達國家經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情構(gòu)建真正實用和滿足需要的按揭保險體系及配套服務(wù)，從而使我國的住房按揭保險走上健康有序的發(fā)展軌道。
參考文獻：
【1】王涌泉：住房按揭法律問題研究[z],中國法學(xué)家網(wǎng)站（www•chinajurist•com），2002-5-4；
【2】張麗施：《商品房預(yù)售中按揭制度的法律完善》，載《河北法學(xué)》，第21卷5期144頁；
【3】田海東：《住房政策國際借鑒和中國現(xiàn)實選擇》，清華大學(xué)出版社，1998年6月版；
【4】2002年9月18日福建消委會個人住房貸款保險問題研討會上各觀點之一；
【5】同上；
【6】周玉華：《保險合同與保險索賠理賠》，人民法院出版社，2001年版，第112頁；
【7】曹建元：《房產(chǎn)保險》，上海財經(jīng)出版社，2001年版，第203、208頁
【8】吳先明：《美國的住房信貸運行機制》，載《光明日報》1999年11月5日；
【9】周劍：《我國住房抵押貸款及擔(dān)保機制現(xiàn)狀》，載《房地產(chǎn)金融》2000年8月11日；
【10】王一凡：《我國住房按揭保險現(xiàn)狀之解析》，載《上海保險》2001年11期；
【11】同上；
【12】陳小杭：《住房按揭保險問題初探》，載《房地產(chǎn)市場》2003年第7期；
【13】諸葛良：《住房貸款抵押物保險得改一改》，載《中國工商報》2000年7月6日；
【14】劉震、王玉華：《中國房地產(chǎn)市場》，湖北人民出版社，1999年9月版；
【15】江朝國：《保險法基礎(chǔ)理論》，中國政法大學(xué)出版社2002版，第87、106頁；
【16】艾輝：《一種遭遇，兩種結(jié)局》，《南方周末》2000年9月26日；
【17】ScottE•Harringtom Gregory•R•Niehaus,陳秉正等譯《風(fēng)險管理與保險》第111頁-116頁。
總共3頁 [1] [2] 3
上一頁
