[ 胡勇軍 ]——(2005-6-6) / 已閱40538次
適用善意取得制度，除要求交易行為中讓與人無處分權(quán)利，必須具備法律行為的其它一切生效要件。如該交易行為本身無效或可撤銷，則不能發(fā)生善意取得。不動產(chǎn)的買賣必須具有一般不動產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結(jié)不動產(chǎn)買賣合同、交付標(biāo)的物并進(jìn)行過戶登記。只有履行完登記手續(xù)的善意受文具盒，才可以取得所有權(quán)。在這里的登記使用相當(dāng)于動產(chǎn)的交付。
構(gòu)成善意取得的交易行為應(yīng)是一種有償交易，取得財產(chǎn)的受讓人應(yīng)當(dāng)支付了一定的代價。當(dāng)然，關(guān)于善意取得提否僅限于有償取得，理論上有兩種不同的觀點：一是認(rèn)為無償轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)不適用善意取得制度；另一種認(rèn)為有償受讓并不是善意取得的要件，即使是無償受讓，也可即時取得所有權(quán)。但筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)善意取得制度應(yīng)以有償取得為前提，這是因為，無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)（價值相對較大），本身就表明財產(chǎn)的來源可能是不正當(dāng)?shù)�。一個正常的人應(yīng)當(dāng)查明財產(chǎn)的來源或者應(yīng)知曉財產(chǎn)本身的權(quán)利瑕疵。如果在此前提下，仍受讓該財產(chǎn)，本身就說明了受讓人是非善意或有重大失的。另外，基于受讓人無償受讓不動產(chǎn)這一事實，追還財產(chǎn)并不會使其蒙受重大損失，所以無償取得不宜適用善意取得制度。
�。ㄋ模┦茏屓耸茏尣粍赢a(chǎn)時須為善意
根據(jù)善意取得制度，取得財產(chǎn)的第三人在取得財產(chǎn)時應(yīng)為善意，如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時，沒有處分該項財產(chǎn)的權(quán)限。也就是說，受讓人誤信財產(chǎn)的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有處分他人財產(chǎn)的權(quán)限。
由于善意只是受讓人取得財產(chǎn)時的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時的客觀情況。如果根據(jù)受讓財產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗等可以知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓，則不能認(rèn)為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財產(chǎn)時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。如果受讓人在讓與人交付財產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財產(chǎn)時為惡意。
五、不動產(chǎn)善意取得的法律效果
不動產(chǎn)善意取得的法律效果，是指不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件具備時產(chǎn)生的法律后果。善意取得制度涉及三方當(dāng)事人，即原所有人、讓與人和受讓人。所以當(dāng)選后果也就表現(xiàn)在以下三個方面：
�。ㄒ唬┳屌c人與受讓人之間
基于善意取得制度，受讓人取得讓與人通過交易轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)的所有權(quán)。讓與人和受讓人應(yīng)履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)。受讓人應(yīng)支付價款，讓與人應(yīng)協(xié)助將交易財產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受讓人并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。讓與人不得再依自己無處分權(quán)或依所有權(quán)人追索或索賠，而請求受讓人返還財產(chǎn)。
�。ǘ┰腥伺c受讓人之間
不動產(chǎn)善意取得一旦具備前述的構(gòu)成要件，受讓人即取得不動產(chǎn)所有權(quán)。由于受讓人系基于善意聚是制度而取得他人不動產(chǎn)的所有權(quán)，其受利益具有法律上的原因，故不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｍ瑫r，受讓人因基于法律規(guī)定而取得他人不動產(chǎn)所有權(quán)的，因此也不構(gòu)成侵權(quán)行為，故原所有權(quán)不得向善意受讓人主張所有物追還請求權(quán)或不當(dāng)?shù)美颠�請求權(quán)。
（三）原所有權(quán)人與讓與人之間
在善意取得的情況下，原權(quán)利與受讓人之間將發(fā)生一種物權(quán)的變動，即因為受讓人出于善意將即時取提標(biāo)的物的所有權(quán)，而原權(quán)利人的所有權(quán)將因此發(fā)生消滅。善意取得是所有權(quán)繼續(xù)取得的一種方式。原權(quán)利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說，如果原權(quán)利人向受讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進(jìn)行有效的抗辯。
由于原權(quán)利人因善意取得使其標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生消滅，而又不能請求受讓人返還財產(chǎn)，法律上對原權(quán)利人提供了一種債權(quán)上的救濟，即權(quán)利人可以基于債權(quán)上的請求權(quán)要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠�責(zé)任。具體來說，第一，合同責(zé)任。如果原權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓人之間事先存在著租賃、保管等合同關(guān)系，而轉(zhuǎn)讓人擅自處分原權(quán)利人的財產(chǎn)，則原權(quán)利人可以以違約為由，請求其承擔(dān)違約責(zé)任。第二，侵權(quán)責(zé)任。轉(zhuǎn)讓人對原權(quán)利人的標(biāo)的物不享有處分權(quán)，而仍然將該標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給他人，在此情況下，將構(gòu)成對原權(quán)利人財產(chǎn)所有權(quán)的侵害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。如果轉(zhuǎn)讓人和原權(quán)利人之間事先存在合同關(guān)系，在此情況下，轉(zhuǎn)讓 人的行為將發(fā)生責(zé)任的競合，即其無權(quán)處分行為即構(gòu)成其與原權(quán)利人之間合同的違反，又構(gòu)成侵權(quán)行為。原權(quán)利人可以選擇一種對其最為有利的請求權(quán)對其提出主張或提起訴訟。第三，不當(dāng)?shù)美颠�責(zé)任。如果轉(zhuǎn)讓人與第三人之間發(fā)生的是一種有償?shù)暮贤P(guān)系，轉(zhuǎn)讓人做出的是一種有償?shù)奶幏中袨�，并因此而獲得一定的利益，則原權(quán)利人有權(quán)請求轉(zhuǎn)讓人返還不當(dāng)?shù)美�。但這種不當(dāng)?shù)美恼埱髾?quán)與侵權(quán)責(zé)任的請求權(quán)也可能發(fā)生一種競合現(xiàn)象，原權(quán)利人可以選擇一種對其最為有利的請求權(quán)對其提出主張或提起訴訟。
綜上所述，根據(jù)我國立法和司法實踐的實際情況及不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，我國應(yīng)建立不動產(chǎn)善意取得制度，以維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序，保護(hù)不動產(chǎn)交易的安全。
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