[ 戴孟勇 ]——(2012-8-23) / 已閱13007次
[4]梁書文主編：《民法通則貫徹意見詮釋》，中國(guó)法制出版社2001年版，第73頁(yè)。
[5]參見王明成：《物權(quán)法共有人先買權(quán)制度之檢討——共有人先買權(quán)發(fā)生模式的比較研究》，《華僑大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2007年第3期。
[6]參見崔建遠(yuǎn)：《論共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，《河北法學(xué)》2009年第5期。
[7][8]王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第355－356頁(yè)，第354頁(yè)。
[9]參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法(第四版)》，法律出版社2007年版，第238頁(yè)。
[10]參見王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第796頁(yè)。
[11]參見崔建遠(yuǎn)：《論共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，《河北法學(xué)》2009年第5期。實(shí)務(wù)界人士所舉的類似例子，可參見梁書文主編：《民法通則貫徹意見詮釋》，中國(guó)法制出版社2001年版，第73頁(yè)。
[12]例如，在“王保國(guó)與王學(xué)楷房屋及宅基地侵權(quán)糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，被告王保國(guó)與原告王學(xué)楷所分割的房產(chǎn)坐落在同一宅基地上，前面三間門面房及后院兩側(cè)偏房原為配套使用。該房產(chǎn)宅基地在協(xié)議分割前原屬二人共有，分割后房產(chǎn)雖已歸各自所有，但王保國(guó)分得的兩間門面房和王學(xué)楷分割的一間門面房系由統(tǒng)一整體的三間門面房分割而成，仍屬一個(gè)整體。故被告王保國(guó)將其分得的房產(chǎn)及后院出賣給第三人時(shí)，原告王學(xué)楷享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。參見安徽省亳州市中級(jí)人民法院(2001)亳民終字第067號(hào)民事判決書(CLI. C. 41513)。又如，在“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發(fā)房屋所有權(quán)證行政附帶民事訴訟案”(CLI. C. 239783)中，法院認(rèn)為：原告袁雅琴與第三人(附帶民事訴訟被告)謝其英居住于同一幢系爭(zhēng)房屋，該房原為袁尚濱的遺產(chǎn)。通過遺產(chǎn)繼承析分，袁雅琴獲得二樓、三樓的產(chǎn)權(quán)，謝其英獲得底層房屋的產(chǎn)權(quán)。按照《民法通則意見》第92條的規(guī)定，在第三人謝其英出售其分得的房產(chǎn)時(shí)，袁雅琴作為原共同共有人，在同等條件下應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。再如，在“周紹中訴鎮(zhèn)平縣地稅局房屋買賣合同案”中，原鎮(zhèn)平縣稅務(wù)局于1994年分為鎮(zhèn)平縣國(guó)稅局和鎮(zhèn)平縣地稅局，同時(shí)對(duì)原曲屯稅務(wù)所房產(chǎn)進(jìn)行分配，鎮(zhèn)平縣國(guó)稅局和地稅局對(duì)分割后的樓房及附屬建筑物分別享有所有權(quán)。法院認(rèn)為，被告鎮(zhèn)平縣地稅局在第三人鎮(zhèn)平縣國(guó)稅局處分房產(chǎn)時(shí)，作為原共有人雖應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但因其當(dāng)時(shí)已放棄購(gòu)買，且其反訴已超過訴訟時(shí)效，故其請(qǐng)求確認(rèn)原告與第三人鎮(zhèn)平縣國(guó)稅局之間房屋買賣關(guān)系無(wú)效，并請(qǐng)求對(duì)鎮(zhèn)平縣國(guó)稅局轉(zhuǎn)讓房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，本院不予支持。參見河南省鎮(zhèn)平縣人民法院(1998)鎮(zhèn)城民初字第560號(hào)民事判決書(CLI. C. 229952)。本文所引判決書，除另有說明者外，均來自北大法寶(http://vip.chinalawinfo.com)網(wǎng)站，訪問日期為2012年1月13日。
[13]例如，在“周紹中訴鎮(zhèn)平縣地稅局房屋買賣合同案”中，法院認(rèn)為：根據(jù)《民法通則意見》第92條的規(guī)定，原共同共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件之一，就是其必須是所購(gòu)財(cái)產(chǎn)的原共有人。在本案中，當(dāng)事人所爭(zhēng)議的房產(chǎn)雖連為一整體或配套使用，但因原告是通過購(gòu)買方式而享有第三人鎮(zhèn)平縣國(guó)稅局轉(zhuǎn)讓給其房產(chǎn)的所有權(quán)，并非財(cái)產(chǎn)的原共同共有人，不符合享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，故原告對(duì)被告處分其分得的房產(chǎn)不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。參見河南省鎮(zhèn)平縣人民法院(1998)鎮(zhèn)城民初字第560號(hào)民事判決書(CLI. C. 229952)。
[14]此一結(jié)論系類推適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋［2009］11號(hào))第24條第3項(xiàng)規(guī)定而來。該條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的……”類推適用的理由是，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與原共同共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同屬優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在行使方面的要求應(yīng)大致相同。
[15]此處的1年期間，系類推適用《合同法》第55條第1項(xiàng)和第75條第1句為撤銷權(quán)所規(guī)定的1年除斥期間而來。類推適用的理由是，該法所規(guī)定的這兩種法定撤銷權(quán)，與原共同共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)上均屬于形成權(quán)，故在行使上均應(yīng)受到法定除斥期間的限制。
[16]參見“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發(fā)房屋所有權(quán)證行政附帶民事訴訟案”(CLI. C. 239783)。
[17]參見李開國(guó)、黃明耀：《論房屋買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，《中南政法學(xué)院學(xué)報(bào)》1993年第2期。
[18]參見“王保國(guó)與王學(xué)楷房屋及宅基地侵權(quán)糾紛上訴案”，安徽省亳州市中級(jí)人民法院(2001)亳民終字第067號(hào)民事判決書(CLI. C. 41513)。
[19]例如，在“劉漢收訴馬文義、第三人孫收確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效案”中，原告劉漢收與被告馬文義合伙建立西華縣黃橋鄉(xiāng)長(zhǎng)虹果蔬交易市場(chǎng)，并在租賃的他人土地上建了八間房屋和八間棚子。2003年11月6日，馬文義退伙，分得房屋和棚子各三間。同月26日，馬文義將其分得的三間房屋及三間棚子賣給孫收。2007年2月，西華縣土地局通知?jiǎng)h收給孫收辦理過戶手續(xù)，并將馬文義與孫收的轉(zhuǎn)讓協(xié)議交給劉漢收。劉漢收起訴至西華縣人民法院，要求確認(rèn)被告馬文義與第三人孫收的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。一審法院審理認(rèn)為：原、被告合伙經(jīng)營(yíng)蔬菜交易市場(chǎng)，二人散伙時(shí)對(duì)共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割，之后一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人分得財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人在相同條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。馬文義與劉漢收分房時(shí)以20000元價(jià)格讓劉漢收購(gòu)買，劉漢收未同意，后被告馬文義以14000元價(jià)格賣給孫收時(shí)未征得劉漢收同意，侵犯了原告劉漢收的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，被告馬文義與第三人孫收簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議。根據(jù)《民法通則》第78條、《民法通則意見》第92條以及1997年《合伙企業(yè)法》第22條之規(guī)定，判決如下：(1)被告馬文義與第三人孫收所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效：(2)在同等條件下，原告劉漢收有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第三人孫收不服一審判決，向周口市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院審理后認(rèn)為：被上訴人馬文義出售給上訴人孫收的三間房屋及三間棚子原系西華縣黃橋鄉(xiāng)長(zhǎng)虹果蔬交易市場(chǎng)的組成部分，在劉漢收與馬文義合伙經(jīng)營(yíng)該市場(chǎng)時(shí)屬于合伙人的共有財(cái)產(chǎn)。馬文義退伙后，向與合伙無(wú)關(guān)的第三人轉(zhuǎn)讓其分得的房屋及棚子時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知原共有人，原共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。判決駁回上訴，維持原判。參見金廣良、趙金山：《合伙人退伙后轉(zhuǎn)讓合伙財(cái)產(chǎn)未明確告知的行為無(wú)效》，《人民法院報(bào)》2008年12月26日，第5版。
[20]參見全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》，法律出版社2007年版，第437－438頁(yè)。
[21]參見楊立新：《共有權(quán)理論與適用》，法律出版社2007年版，第389－391頁(yè)；魏振瀛主編：《民法(第三版)》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2007年版，第261頁(yè)(錢明星執(zhí)筆部分)；申衛(wèi)星：《物權(quán)法原理》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2008年版，第259頁(yè)；劉家安：《物權(quán)法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2009年版，第143頁(yè)。
[22]認(rèn)為共同共有包括夫妻共有和家庭共有的觀點(diǎn)，可參見王利明：《物權(quán)法研究(修訂版上卷)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第710－711頁(yè)：馬俊駒、陳本寒主編：《物權(quán)法》，復(fù)旦大學(xué)出版社2007年版，第192－193頁(yè)(薛文成執(zhí)筆部分)。認(rèn)為共同共有包括夫妻共有、家庭共有和遺產(chǎn)分割前的共有的觀點(diǎn)，可參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法(第四版)》，法律出版社2007年版，第241－242頁(yè)：朱巖、高圣平、陳鑫：《中國(guó)物權(quán)法評(píng)注》，北京大學(xué)出版社2007年版，第314－315頁(yè)(陳鑫執(zhí)筆部分)；溫世揚(yáng)：《物權(quán)法要義》，法律出版社2007年版，第124－125頁(yè)。
[23][25]崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法(第二版)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第241－242頁(yè)，第227頁(yè)。
[24]胡康生主編：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第219頁(yè)(李文閣、孫娜娜執(zhí)筆部分)。
[26]參見戴孟勇：《物權(quán)的優(yōu)先效力：反思與重構(gòu)》，載戴孟勇：《民法原理與實(shí)例研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2010年版，第243頁(yè)。
[27]李開國(guó)、黃明耀：《論房屋買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，《中南政法學(xué)院學(xué)報(bào)》1993年第2期。
[28]相關(guān)的討論，可參見楊立新主編：《最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運(yùn)用》，中國(guó)法制出版社2009年版，“前言”，第9－11頁(yè)。
[29]參見潘維和：《中國(guó)民事法史》，漢林出版社1982年版，第427－428頁(yè)：陳志英：《宋代物權(quán)關(guān)系研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2006年版，第215－220頁(yè)。
[30]該款規(guī)定(先買權(quán)屬于)下列情形中的鄰人：(1)不論不動(dòng)產(chǎn)位于城市或鄉(xiāng)村，此等不動(dòng)產(chǎn)是建筑物或建筑用地的；(2)出賣的土地對(duì)鄰地享有地役權(quán)，或鄰地對(duì)此等出賣的土地享有地役權(quán)的；(3)鄰地的兩端與出賣的土地相連，且其價(jià)值至少相當(dāng)于出賣的土地的價(jià)金的一半的。
[31]參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法(第四版)》，法律出版社2007年版，第240頁(yè)。
[32]參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法(第四版)》，法律出版社2007年版，第241頁(yè)；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第100條。
[33]有學(xué)者指出：原共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，無(wú)論是通過協(xié)議分割或裁判分割，當(dāng)事人或法院必然會(huì)平衡。如以實(shí)物為分割時(shí)，各共有人所分得之物是否會(huì)減損其效用及經(jīng)濟(jì)上價(jià)值，且可通過折價(jià)、拍賣、變賣等方式予以調(diào)整。故共同共有物經(jīng)分割后，存在“出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用”，應(yīng)已屬少見之情形。見陳清進(jìn)：《中國(guó)大陸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之研究——以共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為中心》，臺(tái)北東吳大學(xué)法律學(xué)系中國(guó)內(nèi)地法律碩士在職專班2009年碩士論文，第108頁(yè)。
[34]在前文所引的“王保國(guó)與王學(xué)楷房屋及宅基地侵權(quán)糾紛上訴案”、“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核發(fā)房屋所有權(quán)證行政附帶民事訴訟案”和“劉漢收訴馬文義、第三人孫收確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效案”中，出賣人與第三人簽訂的買賣合同，就被法院以侵犯了原共同共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由判決無(wú)效。當(dāng)然，從理論上說，法院以侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由認(rèn)定出賣人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效，既非保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人所必需，也會(huì)損害第三人的利益，因而不夠妥當(dāng)。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形”，承租人“請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。有鑒于此，今后法院在適用《民法通則意見》第92條時(shí)，宜類推適用上述規(guī)定，不支持優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。
[35]例如，在上海市浦東新區(qū)人民法院2009年審結(jié)的一起父母二人起訴其女兒要求分家析產(chǎn)的案件中，法院認(rèn)為：“兩原告對(duì)房屋所作貢獻(xiàn)較大，且綜合考慮雙方居住情況等，本院酌定被告應(yīng)得產(chǎn)權(quán)份額為四分之一。因雙方對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格均無(wú)異議，本院將根據(jù)該結(jié)論判令原告支付被告相應(yīng)房屋折價(jià)款。至于被告稱其希望將所分得份額轉(zhuǎn)讓他人的主張，本院認(rèn)為，根據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�，F(xiàn)原告已愿意支付房屋折價(jià)款，本院依法予以支持。”上海市浦東新區(qū)人民法院(2009)浦民一(民)初字第5196號(hào)民事判決書(CLI. C. 202817)。應(yīng)當(dāng)指出的是，本案其實(shí)不涉及原共同共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，而僅僅是兩原告要求通過折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞脚c被告分割共同共有財(cái)產(chǎn)。從法院的判決結(jié)果看，也是將房屋判歸兩原告共同共有，兩原告向被告支付房屋折價(jià)款。因兩原告取得的房屋所有權(quán)與被告獲得的房屋折價(jià)款不可能“屬于一個(gè)整體或者配套使用”，故在兩原告與被告之間并無(wú)原共同共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可言。因此，就本案來說，法院的判決結(jié)果雖然正確，但其援引《民法原則意見》第92條作為判決依據(jù)之一，卻是錯(cuò)誤的。
（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)）
出處:政治與法律 2012年第3期
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