[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱23265次
那么，顯而易見的是，我國的土地國有，也就是全民共有的情況下，并不是所有人都獲得土地要素分配收益，政府和房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了其中的大部分，剩下的部分由房地產(chǎn)持有人分享，換句話說，置業(yè)，擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)才能獲得參與社會財(cái)富分配的資格。顯然，所有的無房者都失去了這個資格。
1.1.3、房地產(chǎn)的財(cái)富分配機(jī)制，正在放大我國的收入差距，使兩極分化雪上加霜
自1998年啟動住房市場化改革以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)面積逐年攀升，房地產(chǎn)銷售面積逐年加大，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國商品房的當(dāng)年銷售面積均略大于當(dāng)年竣工面積，至少從數(shù)據(jù)上房地產(chǎn)市場長期供不應(yīng)求，住房開發(fā)仍滿足不了日益加大住房需求。房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)高漲，房屋租售比、價格收入比屢創(chuàng)新高，在我國當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)口徑下，遠(yuǎn)超國際合理水平與平均水平。與此同時，同期的房屋空置情況嚴(yán)重，雖然我國暫未進(jìn)行住房普查也未對房屋空置率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但是市場跡象已經(jīng)表明房屋空置率極有可能已遠(yuǎn)在合理水平之上。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，“國家電網(wǎng)公司近期在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零”。但隨后國家電網(wǎng)公司就出面否認(rèn)以上數(shù)據(jù)。如果情況屬實(shí)，那么這些空置房足以供2億人居住，住房空置率可謂觸目驚心了。但是對我國的住房空置率偏高，市場已達(dá)成基本共識。房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成并在不斷擴(kuò)大，但泡沫有多大，仁者見仁，智者見智，很多人認(rèn)為我國的房地產(chǎn)泡沫隨時可能破滅，而張五常先生卻一再強(qiáng)調(diào)我國房地產(chǎn)的泡沫是鋼做的，還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
所謂供需決定價格，反過來價格也決定供需。這是弗里德曼提出的著名的供求規(guī)律或價格規(guī)律。而我們在在中國的房地產(chǎn)市場看到的情況是，供需單方面決定價格，而價格完全不能決定供需似乎并不適用，這顯然是不符合經(jīng)典的供求規(guī)律的。因?yàn)橹袊淖》康南M(fèi)屬性（居住屬性）正在不斷的消解，而其投資屬性（金融屬性）正日益突出并占據(jù)主導(dǎo)地位。而投資品的價格在一定范圍內(nèi)是不受傳統(tǒng)價格規(guī)律作用的，價格越高追捧的人反而越多，需求反而越旺盛，這是人們在股市牛市的情況下經(jīng)�？吹降默F(xiàn)象，這也符合當(dāng)下中國房市的現(xiàn)狀。當(dāng)下中國房市的投資投機(jī)氛圍濃厚，連購房自住消費(fèi)都帶有強(qiáng)烈的投資色彩。中國的房地產(chǎn)正異化為社會財(cái)富的再分配市場，有產(chǎn)者與無產(chǎn)者的財(cái)富距離在這里被再次放大，若不加調(diào)整將進(jìn)一步加劇我國當(dāng)前業(yè)已十分突出的兩極分化局面，最終危及社會的長期穩(wěn)定和考驗(yàn)政權(quán)存在的合法性！調(diào)控已迫在眉睫，調(diào)控是勢在必行！
截至2011年，我國已經(jīng)進(jìn)行了四次房地產(chǎn)調(diào)控，1998年到2003年第一次房地產(chǎn)調(diào)控，2003年到2007年第二次房地產(chǎn)調(diào)控，2008年到2009年第三次房地產(chǎn)調(diào)控，2010年至今，第四次房地產(chǎn)調(diào)控。就經(jīng)驗(yàn)而言我國的房地產(chǎn)價格并未在歷次調(diào)控中敗下陣來，反而在每次調(diào)控之后報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控被人們笑稱為空調(diào)，調(diào)控反而成了下一輪漲價的強(qiáng)烈型號，投資者逢低買進(jìn)的最好時機(jī)。
這就是我國房地產(chǎn)調(diào)控的背景。
1.2、中國房地產(chǎn)調(diào)控的法理依據(jù)
1.2.1、共同富裕是社會主義理想和“按勞分配為主體”的分配原則及社會主義的公平正義觀念
鄧小平說“貧窮不是社會主義，社會主義的本質(zhì)就是要消滅貧窮”，于是有了中國的改革開放和分配制度改革，逐步建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系和以“按勞分配為主體”的分配制度，從此中國走出了“一字型社會”，告別了共同貧窮時代。
何謂按勞分配就是：多勞多得，少勞少得，不勞動者不得食。鄧小平同志在改革開放之初就旗幟鮮明地指出：“我們堅(jiān)持走社會主義道路，根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)共同富裕，然而平均發(fā)展是不可能的。過去搞平均主義，吃大鍋飯，實(shí)際上是共同落后，共同貧窮，我們就是吃了這個虧。改革首先要打破平均主義，打破大鍋飯�！� 鄧小平同志多次講到，“要有獎有罰，獎罰分明，對于干得好的、干得差的，經(jīng)過考核給予不同的報(bào)酬。” “我們提倡按勞分配，對有特別貢獻(xiàn)的個人和單位給予精神獎勵和物質(zhì)獎勵�！� 鄧小平又在此基礎(chǔ)上提出了著名的“先富后富”理論，進(jìn)一步消除了人們怕富拒富的心理陰影。人們的致富熱情空前高漲，社會生產(chǎn)力得到巨大的解放和長足的發(fā)展，蛋糕越做越大，社會財(cái)富的規(guī)模達(dá)到了歷史最高水平，截至2010年，我國的GDP已經(jīng)接近40萬億人民幣，超過日本，躍居世界第二。但是正如前文所述，在經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展的同時，我國的基尼指數(shù)屢創(chuàng)新高，到2010年，甚至超過了0.5，達(dá)到0.52，收入差距懸殊，社會財(cái)富分配嚴(yán)重不公，中國進(jìn)入了一個“L型社會”，兩極分化日漸明顯且短時間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。
實(shí)行按勞分配就是要獎勤罰懶，就是在鼓勵人們勤勞致富，激發(fā)人們的創(chuàng)富積極性，就是在一定程度上允許收入差距的存在，也一定會在某種程度上造成兩極分化。但是兩極化并不是沒有限制的，必須嚴(yán)格控制在人民可以接受的水平以內(nèi)。鄧小平說，解放生產(chǎn)力、發(fā)展生產(chǎn)力是提高效率，共同富裕是實(shí)現(xiàn)公平，前者是手段，后者才是最終目的。沒有前者作為手段，作為后者的目的就達(dá)不到，而忽略了后者，也就失去了發(fā)展社會主義生產(chǎn)力的意義。貫徹讓一部分人先富起來，先富帶動后富，幫助后富逐步實(shí)現(xiàn)共同富裕的政策，是效率優(yōu)先、兼顧公平原則在具體實(shí)施過程中的體現(xiàn)。我們?nèi)绻麖倪@一高度去看待一部分先富起來的問題，對已富起來的人不要“眼紅”，要支持更多的人先富起來，當(dāng)生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，共同富裕才能成為現(xiàn)實(shí)。 離開生產(chǎn)力的發(fā)展，離開了社會財(cái)富的積累，共同富裕就成了無本之木、無源之水。鼓勵一部分人發(fā)揮自己的聰明才智、通過自己的辛勤勞動先富起來，是為了形成財(cái)富的示范效應(yīng)，帶動更多的人走向追求財(cái)富的道路，也變得富裕起來，同時“先富者”還要積極主動的幫助“后富者”讓他們跟上“先富者”的腳步，大家一同走上富裕的道路。而不是讓一部分人先富起來，讓沒富起來的人富不起來，形成兩個對立的“先富”有產(chǎn)階層和“后富”無產(chǎn)階層。小平同志認(rèn)為一定程度的兩極分化是不可避免的也是必須的，還可能發(fā)展到比較極端的水平，因此要“在本世紀(jì)末達(dá)到小康水平的時候，就要突出地提出和解決這個問題”。 在《答美國記者邁克•華萊士問》鄧小平中坦率地說，我們不會容許產(chǎn)生新的資產(chǎn)階級。是的，我們要做的就是要讓一部分人先富起來，但不是讓“先富者”成為新時代的資產(chǎn)階級，而現(xiàn)實(shí)的情況是“先富者”們已成為一個既得利益階層，構(gòu)成了一個既得利益集團(tuán)，并且正千方百計(jì)的固化自己的既得之利益，這是我們需要保持警惕的。否則我們就可能脫離社會主義，走上資本主義的老路，甚至走上權(quán)貴資本主義的道路。
前文提到房地產(chǎn)業(yè)也已成為我國億萬富豪的孵化器，中國房地產(chǎn)的造富功能世所罕見，同時房地產(chǎn)還是我國社會財(cái)富再分配的最核心最重要的部門，房地產(chǎn)的財(cái)富再分配機(jī)制已經(jīng)成為我國社會財(cái)富分配的放大器，正在不斷的擴(kuò)大我國“有產(chǎn)權(quán)者”和“無產(chǎn)權(quán)者”的財(cái)富距離，正在促使我國形成“勞動者”階層與“食利者”階層兩個不可調(diào)和的階層。若說改革開放的前二十年，中國的貧富兩極分化實(shí)在“按勞分配”之下，勞動者的智識能力和辛勤勞動的程度不同而創(chuàng)造的社會財(cái)富不同造成的，那么改革開放的近十年，隨著“按勞分配”的主體地位悄然滑落和按“資本要素”“生產(chǎn)要素”分配的主導(dǎo)地位逐漸確立，個人勞動對社會財(cái)富的貢獻(xiàn)已經(jīng)不是決定其分配社會財(cái)富的多寡的決定性因素，個人擁有資本或占有社會財(cái)富的多寡成了決定其分配社會財(cái)富份額的主要依據(jù)。簡而言之，前二十年，勞動貢獻(xiàn)決定社會分配，后十年，個人財(cái)富決定社會分配。而這正是馬列所講的資本主義社會的最重要特征。
英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯普遜在《最能促進(jìn)人類幸福的財(cái)富分配原理的研究》的前言中寫道：“看到大多數(shù)人都日趨貧困，而少數(shù)人卻日益窮奢極欲、愈來愈富，誰能不深感憂慮呢？”“目前的財(cái)富分配狀況趨向于犧牲廣大生產(chǎn)者的利益使少數(shù)人致富，使窮人陷入更絕望的貧困深淵，使中等階級淪落進(jìn)窮人的隊(duì)伍，以便讓少數(shù)人不僅能夠把真正的國家（它不過是個人的集合體）資本有害地大量積聚在自己手里，而且能夠由于這種積聚而支配社會每年的勞動產(chǎn)品。” 在說某種意義上，這難道不是中國現(xiàn)階段的真實(shí)寫照嗎？湯普遜主張以邊沁的功利主義原則來解決社會財(cái)富的分配問題，把最大多數(shù)人的最大幸福放在分配的第一位，并認(rèn)為多數(shù)人的幸福優(yōu)先于少數(shù)人的幸福。他說：“我們的目的……是確定那種能夠?qū)е伦畲蟮呢?cái)富再生產(chǎn)和從一切其他來源獲得最大幸福的財(cái)富分配的方式”，也就是“能夠增進(jìn)人類可能有的最大幸福的，或者是最大多數(shù)人的最大幸福的那種分配方式。” 湯普遜認(rèn)為，“多數(shù)人的幸福優(yōu)先于少數(shù)人的幸福，否則，我們所抱的目的——盡可能生產(chǎn)最大量的幸福，就要遭到犧牲�！� 這正與“三個代表”關(guān)于代表最廣大人民的根本利益的核心思想不謀而合。
斯邁爾斯在《品格的力量》一書中寫道：“勞動創(chuàng)造了一切。人類的偉大而光榮之處就在于他能通過自己的創(chuàng)造性勞動來創(chuàng)造自己生活所必須的一切，勞動產(chǎn)生了人類文明，一旦人們真正廢止了勞動，所有亞當(dāng)?shù)暮笠岫急厮罒o疑�！� 理查德•瓊斯也說，“一切財(cái)富不管來源是什么，總要由人類的勞動使它可以為人類的用途服務(wù)，甚至大地自發(fā)的產(chǎn)物，也必須由人力收集和使用。因此，一切財(cái)富一定都是首先從勞動者手里分發(fā)出來的�！� 英國早期經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉•配第提出了“土地是財(cái)富之母，勞動是財(cái)富之父”的名言，認(rèn)為一切財(cái)富都是由土地和勞動生產(chǎn)的，二者都是價值的源泉和尺度。威廉•湯普遜對配第的觀點(diǎn)作出了某種修正，認(rèn)為“財(cái)富是由勞動產(chǎn)生的，除勞動外沒有別的要素能使任何欲望的對象成為財(cái)富品。勞動是財(cái)富唯一的普遍的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也是財(cái)富的典型特征�！�
古人云“有人斯有土，有土斯有財(cái)，有財(cái)斯有用” ，意思就是“有人才有土地，只有通過人的勞動人才能整理出有用的土地，光有土地沒有人的勞動也不會產(chǎn)生財(cái)富，有了財(cái)富之后才能用于自身的日常用度和進(jìn)行市場交易”。這與配第的思想可謂不謀而合！既然對于社會財(cái)富的創(chuàng)造而言，人的勞動與土地是如此重要，而土地在某種意義上又被賦予了人的勞動，人的勞動在這個意義上說比土地更為重要。如果人的勞動代表勞動要素，而土地代表資本要素，那么在分配財(cái)富的時候應(yīng)該更加注重勞動要素對財(cái)富創(chuàng)造的貢獻(xiàn)，遵從按勞分配優(yōu)先的原則，其次才是按“土地要素”分配。
現(xiàn)代中國人拋開前后語境，把“有土斯有財(cái)”孤立起來，理解成為只要有土地就有財(cái)富，過分強(qiáng)調(diào)了土地等資本要素對社會財(cái)富創(chuàng)造的重要性，而忽略了人得勞動的決定性意義。所以，在社會財(cái)富分配的時候，采取了“土地要素”，也就是資本要素優(yōu)先原則，而把“按勞分配”放在了次要的位置。
司馬遷評論道：“本富為上，末富次之，奸富最下�！� 譯成現(xiàn)代漢語就是通過投資經(jīng)營土地致富是上善之選，通過誠實(shí)勞動經(jīng)商致富是其次的選擇，通過通過坑蒙拐騙偷等犯法行為或不誠實(shí)經(jīng)營、放高利貸等暴富的是不入流的選擇。故“以末致財(cái)，以本守之” 。中國人當(dāng)前進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)也好，進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動、投機(jī)交易也好，都屬于融入了傳統(tǒng)的置業(yè)置產(chǎn)觀念，都希望用“土地資本”獲取社會財(cái)富，而不是誠實(shí)勞動。
因此，必須盡快扭轉(zhuǎn)“按勞分配”主體地位正不斷消解的局面，打破按“土地要素”優(yōu)先分配的原則，重新回到“按勞分配優(yōu)先”的軌道上來�！爸鸩教岣呔用袷杖朐趪袷杖敕峙渲械谋戎�，提高勞動報(bào)酬在初次分配中的比重。著力提高低收入者收入，逐步提高扶貧標(biāo)準(zhǔn)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)職工工資正常增長機(jī)制和支付保障機(jī)制。創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過高收入，取締非法收入�！�
貧窮不是社會主義，社會主義就是要消滅貧窮，但是不能為了消滅貧窮而把社會主義制度也消滅了，把共同富裕的社會主義理想給消滅了。先富后富，落腳點(diǎn)都在富上，先富后富都是為了實(shí)現(xiàn)共同富裕，先富后富協(xié)同共進(jìn)；如果財(cái)富都聚集在“先富”階層手中，留給“后富”者的只有貧窮一途，其后果只能是形成“富”與“貧”的階級對立。古語云，“財(cái)聚則民散，財(cái)散則民聚”。譯為財(cái)富在少數(shù)人中聚集起來了，社會上的多數(shù)人的心就散了，財(cái)富在社會上分配的公平合理了，整個社會的力量就凝聚起立了。而筆者認(rèn)為最理想的狀態(tài)是“財(cái)聚財(cái)散而民聚”，“財(cái)聚”是指把社會的財(cái)富蛋糕做大，“財(cái)散”是指將社會財(cái)富以某種公平的方式分配給社會成員，“財(cái)聚”乃“財(cái)散”的基礎(chǔ)，此謂“財(cái)聚財(cái)散”，而此時，社會富裕、分配公平，人民也就自然凝聚起來了，此謂“財(cái)聚財(cái)散而民聚”。惟其如此，方能盡速扭轉(zhuǎn)我國兩極分化的局面，走進(jìn)一個橄欖型社會，實(shí)現(xiàn)共同富裕的社會主義偉大理想！
“聚財(cái)”時，效率優(yōu)先，“財(cái)聚”后“散財(cái)”時，公平優(yōu)先，這就是本次房地產(chǎn)調(diào)控的首要法理依據(jù)。
1.2.2、《中華人民共和國憲法》第6條、第15條及第33條
第六條 中華人民共和國的社會主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。社會主義公有制消滅人剝削人的制度，實(shí)行各盡所能、按勞分配的原則。國家在社會主義初級階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度。
第十五條 國家實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)。國家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法，完善宏觀調(diào)控。國家依法禁止任何組織或者個人擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。
第三十三條 國家尊重和保障人權(quán)。
二、基于理想的房地產(chǎn)供需模型下的房價合理性預(yù)測
參照國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于我國城鎮(zhèn)居民的收入分類標(biāo)準(zhǔn)，在本文將房地產(chǎn)消費(fèi)者群體分為五個層次，分別是高收入人群、較高收入人群、中等收入人群、較低收入人群以及低收入人群。同時，將房地產(chǎn)市場細(xì)分為五個不同層次的市場，分別是一級市場：高端商品房市場；二級市場：中端商品房市場；三級市場：普通商品房市場；四級市場：經(jīng)濟(jì)適用房市場或私房租賃市場；五級市場：公租房、廉租房市場。
2.1、理想的房地產(chǎn)供需競爭模型
在理想的房地產(chǎn)交易市場里邊，五個不同層次的消費(fèi)人群分別對應(yīng)五個不同層次的房地產(chǎn)細(xì)分市場。套用映射 的數(shù)學(xué)概念，假設(shè)：“消費(fèi)者群體”集合A={高收入人群，較高收入 人群，中等收入人群，較低收入人群，低收入人群}，“房地產(chǎn)細(xì)分市場”集合B={一級市場，二級市場，三級市場，四級市場，五級市場},在理想的房地產(chǎn)需求競爭模型中，聯(lián)系“消費(fèi)者群體”集合A與“房地產(chǎn)細(xì)分市場”集合的 B的需求競爭函數(shù)f是一個雙射 函數(shù)。
圖2-1：理想的房地產(chǎn)供需競爭模型
如上圖，“消費(fèi)者群體”集合A中的元素與“房地產(chǎn)細(xì)分市場” 集合B中的元素形成了嚴(yán)格的一一對應(yīng)關(guān)系。具體而言，高收入人群唯一對應(yīng)一級市場，較高收入人群唯一對應(yīng)二級市場，中等收入人唯一對應(yīng)三級市場，較低收入者唯一對應(yīng)四級市場，低收入人群唯一對應(yīng)五級市場。在這個模型里，任何一個層次的消費(fèi)人群只能到自己對應(yīng)的市場上購買住房，而任何一個層次的房地產(chǎn)細(xì)分市場也不對與之對應(yīng)的消費(fèi)群體之外的任何群體供應(yīng)住房產(chǎn)品。
2.2、理想房地產(chǎn)供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態(tài)
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態(tài)
各收入群體有與之相應(yīng)的房地產(chǎn)細(xì)分市場。低收入者進(jìn)入公租房、廉租房市場；中等偏下收入者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場、私房租賃市場；中等收入者進(jìn)入普通商品房市場；中等偏上收入者進(jìn)入中端商品房市場；高收入者進(jìn)入高端商品房市場。同一個收入群體在與之相應(yīng)的同一個房地產(chǎn)細(xì)分市場里競爭。較低收入者跳到較高層級市場與較高收入者競爭，那是輕量級拳手叫板重量級拳手——自不量力；較高收入者竄到較低層級的市場與較低收入者競爭，好比重量級拳手與輕量級拳手同場競技——以大欺小，自是有失公平；輕量級拳手與輕量級拳手同臺競技，重量級拳手與重量級拳手一較高下，大家在各自的領(lǐng)域里競爭，彼此之間相安無事，任何收入群體在屬于自己的市場里競爭，禁止越界，大家各取所需，各得其所。
其一、低收入人群由于收入水平顯著低下，單靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不可能在商品房市場上買房，甚至沒有能力擔(dān)負(fù)私房出租市場上的房屋租金，為了保障這一部分居民的基本居住需求，政府有義務(wù)為這個群體提供其負(fù)擔(dān)得起的遠(yuǎn)低于市場價的租賃住房，建立起一個廉租房市場，讓符合條件的居民都能在這個市場中找到一個適合自己的住房。
其二、中等偏下收入群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，一時無力進(jìn)入到普通商品房市場，但是就其收入而言又比低收入群體要好一些，對居住條件的要求也會高一些，因此對于這部分人群，政府可以建立經(jīng)濟(jì)適用房市場，通過政府補(bǔ)貼的方式讓這一部分人購買到有限產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，或者鼓勵私房出租，通過減稅、免稅的方式給予出租方稅收優(yōu)惠，同時通過發(fā)放住房券的方式對租賃方進(jìn)行補(bǔ)貼，培育一個漸成規(guī)模私房租賃市場，以致價格合理、房源充足，租賃兩方各取所需、各得其所。
其三、中等收入群體的收入使得他們擁有進(jìn)入普通商品房市場的經(jīng)濟(jì)能力，完全可以在普通商品房市場上購買一套屬于自己的完全產(chǎn)權(quán)房，也許房子不是太大，房型也不是太好，但總比經(jīng)濟(jì)適用房要好，足以滿足該收入群體對住房的基本要求。這一部分人群在購買商品房的人群中比例最大，政府可通過包括經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)稅、政策等各種手段引導(dǎo)市場，增加普通商品房在整個商品房市場中的比例。
其四、中等偏上收入群體的收入更好一些，對住房的要求也更高一些，面積要大、房型也要好，這一部分人可以進(jìn)入到中端商品房市場尋求更好的住房。目前我國正處于中產(chǎn)階級的培育和形成階段，中等偏上收入人群的群體規(guī)模在不斷擴(kuò)大，對住房的改善性需求同樣日漸突出，因此市場對中端商品房的需求總體上略大于中等偏上收入人群在商品房購買人群中的比例，如是，在商品房的建設(shè)中要很好的考慮這一點(diǎn)。
最后，至于高收入全體往往對于住房的要求也是最高的，通常豪華、寬敞、舒適是最基本的要求，別墅、高端公寓通常更受這個群體的親睞，因此發(fā)展與這一人群比例相當(dāng)?shù)母邫n住房，形成一定規(guī)模的高檔商品房市場也是必要的。
2.2.2、隨著各收入人群所處的收入層級的提高，形成相關(guān)住房市場的梯度退出機(jī)制
如圖2-1所示，若某個較低層次收入水平的人群均因收入改善而晉升為某個更高收入水平的人群，其就必須脫離原來所屬的市場，參與到與其現(xiàn)屬層次收入水平人群相應(yīng)的市場的競爭中去。比方說，當(dāng)某個低收入人群的成員由于自身收入水平的不斷提高，依次晉升為較低收入人群、中等收入人群、較高收入人群及高收入人群，那么，他就必須依次退出原來所屬的五級市場、四級市場、三級市場和二級市場，同時加入到新屬的四級市場、三級市場、二級市場和一級市場的競爭中去。這意味著隨著新晉階層的不斷加入，相應(yīng)層級的住房市場的需求將由此增加，需求競爭也因此更加激烈。但事實(shí)是否如此，我們接著分析。
當(dāng)某人在收入水平未晉升之前占有或擁有的住房，在其收入水平晉升之后該如何處置呢？還是以低收入人群依次逐級晉升到高收入人群為例，當(dāng)期晉升為低收入人群時，政府收回本由其占有使用的廉租房、公租房收回，此時，可對五級市場供應(yīng)的住房資源因此增加，供應(yīng)得到優(yōu)化；當(dāng)其晉升為中等收入人群時，其原來擁有的經(jīng)濟(jì)適用房，可以重新推向經(jīng)濟(jì)適用房市場，其租賃的私房可以重新推向私房租賃市場，從而使四級市場的供應(yīng)得以優(yōu)化；當(dāng)其晉升為較高收入人群時，又將其原擁有的普通商品房推向市場，優(yōu)化三級市場的住房供應(yīng)；當(dāng)其晉升為高收入人群時，同樣將其原擁有的中端商品房推向市場，而二級市場的住房供應(yīng)也必然因此得到優(yōu)化。
至此，各級住房市場的總供應(yīng)與總需求在一進(jìn)一出、一加一減之間得以保持基本平衡，沒有人因此而受到損害，從而實(shí)現(xiàn)了住房消費(fèi)的帕累托改進(jìn)。
三、基于非理想的房地產(chǎn)供需模型下的當(dāng)前房價的非理性上漲分析
3.1、非理想房地產(chǎn)供需競爭模型
圖2-2：非理想房地產(chǎn)供需競爭模型
在上圖所示的形態(tài)中，“消費(fèi)者群體”集合A中的多個元素對應(yīng)“房地產(chǎn)細(xì)分市場” 集合B中某元素，而“房地產(chǎn)細(xì)分市場” 集合B中的某個元素又往往同時對應(yīng)“消費(fèi)者群體”集合A的某個或多個元素。此時，集合A到集合B是一個非單射或多射！在非理想房地產(chǎn)需求競爭模型中，五級市場的進(jìn)入門檻最低，所有的收入人群都可以進(jìn)入其中；四級市場的門檻偏低，較低收入以上人群都可以進(jìn)入；三級市場的門檻較高，只有中等收入以上的人群方能進(jìn)入；二級市場的門檻進(jìn)一步提高，只有較高收入人群和高收入人群才有資格進(jìn)入，而一級市場則只對高收入人群開放。這就是典型的會員制，有用的財(cái)富的多寡決定你的會員等級。低收入人群是散客，級別最低，權(quán)限最少，只能進(jìn)入五級市場；較低收入人群是普通會員，中等收入人群是普通VIP會員,較高收入人群是黃金VIP會員，高收入人群是鉆石VIP會員，隨著會員等級的提高，其權(quán)限也變得越來越大，對其開放的市場也越來越多，鉆石VIP的權(quán)限最大，所有的五級市場均對其開放，可謂暢行無阻。
3.2、非理想房地產(chǎn)供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度縱向競爭形態(tài)
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