[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱23251次
抑制兩極分化，基于房地產(chǎn)理想供需模型的法律調(diào)控
一、中國房地產(chǎn)調(diào)控的背景與法理依據(jù) 1
1.1中國房地產(chǎn)調(diào)控的背景 1
1.1.1、基尼指數(shù)高企，社會兩極分化明顯且存在繼續(xù)擴大趨勢 1
1.1.2、“按勞分配”喪失主體地位，按 “土地等資本要素”分配漸成主流 2
1.1.3、房地產(chǎn)的財富分配機制，正在放大我國的收入差距，使兩極分化雪上加霜 2
1.2、中國房地產(chǎn)調(diào)控的法理依據(jù) 3
1.2.1、共同富裕是社會主義理想和“按勞分配為主體”的分配原則及社會主義的公平正義觀念 3
1.2.2、《中華人民共和國憲法》第6條、第15條及第33條 6
二、基于理想的房地產(chǎn)供需模型下的房價合理性預(yù)測 6
2.1、理想的房地產(chǎn)供需競爭模型 6
2.2、理想房地產(chǎn)供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態(tài) 7
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度橫向競爭形態(tài) 7
2.2.2、隨著各收入人群所處的收入層級的提高，形成相關(guān)住房市場的梯度退出機制 8
三、基于非理想的房地產(chǎn)供需模型下的當(dāng)前房價的非理性上漲分析 8
3.1、非理想房地產(chǎn)供需競爭模型 9
3.2、非理想房地產(chǎn)供需競爭模型下，各收入人群的需求呈梯度縱向競爭形態(tài) 9
四、如何避免非理想房地產(chǎn)供需模型下的住房需求非理性競爭，促進住房價格回歸合理水平 10
五、非理想的房地產(chǎn)供需模型下的房價非理性上漲的六種動力分析 10
5.1、動力1——貨幣流動性泛濫，貨幣貶值加劇，房地產(chǎn)市場成為大眾實現(xiàn)自身財富保值增值的最佳選擇 11
5.1.1、貨幣流動性泛濫，貨幣資產(chǎn)貶值加劇 11
5.1.2、CPI先是超過了1年期利率，很快又超過了5年期利率，中國正全面進入實際負利率時代 12
5.1.3、CPI居高不下，M2水漲船高的背景下，投資正逐步取代儲蓄成為大眾理財?shù)牡谝贿x擇 13
5.1.4、房地產(chǎn)戰(zhàn)勝基金、股票等，成為大眾投資首選 13
5.2、動力2——房市收益率驚人，熱錢趨之若鶩 14
5.2.1、關(guān)于熱錢的規(guī)模 14
5.2.2、熱錢進入中國的原因——套利套匯投資（房地產(chǎn)）獲利 15
5.3、動力3——國內(nèi)購買力驚人，房地產(chǎn)消費、投資需求旺盛 17
5.3.1、改革開放三十余載，我國居民理論購買力顯著提高 17
5.3.2、中國購買力的絕對不均衡分布，是中國的理論購買力最大化的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力的奧秘 17
5.4、動力4——剛性的消費需求為投機投資需求托底 18
5.4.1、城市化逐年加劇，城市人口逐年增加 19
5.4.2、家庭小型化加劇，家庭數(shù)量增加 20
5.4.3、中國首次購買房產(chǎn)人群年齡小齡化 20
5.4.4、嬰兒潮跨入中年，改善性需求增加 21
六、抑制或延緩住房需求，減少住房的當(dāng)期需求，防止住房需求的集中爆發(fā)，消解住房價格上漲動力 24
抑制兩極分化，基于理想房地產(chǎn)市場供需模型的法律調(diào)控
一、中國房地產(chǎn)調(diào)控的背景與法理依據(jù)
1.1中國房地產(chǎn)調(diào)控的背景
1.1.1、基尼指數(shù)高企，社會兩極分化明顯且存在繼續(xù)擴大趨勢
圖1：新中國成立以來我國社會形態(tài)變遷及趨勢預(yù)測走勢圖
如圖1所示，改革開放以前，我國的基尼指數(shù)基本保持在0.2一下，收入水平絕對平均，是典型的一字型社會，但是誰也不富裕，是典型的共同貧窮；改革開放以后，特別是進入80年代以后，隨著我國分配制度的改革，我國的基尼指數(shù)不斷提高，并在上世紀(jì)末突破了0.4的國際警戒線，收入差距逐年拉大，截至2010年，聯(lián)合國《人文發(fā)展報告》中指出我國的基尼指數(shù)超過0.5，達到0.52，排在美日歐等眾多發(fā)達資本主義國家之后，位列全球倒數(shù)第4，略好于三個最貧窮的南非國家。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，職工平均工資最高的單個行業(yè)中，證券業(yè)、其他金融業(yè)和航空業(yè)的平均工資分別達到全國平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具體工資分別為年薪17.21萬、8.767萬和7.58萬。而金融、保險、石油、電力、電信、煙草等國有壟斷企業(yè)的職工不足全國職工總數(shù)的8%，但工資及工資外收入總額卻相當(dāng)于全國職工總額的55%. 世界銀行報告顯示，美國的5%的最富家庭掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富。據(jù)招商銀行與貝恩管理顧問公司聯(lián)合調(diào)查發(fā)布的《2009中國私人財富報告》顯示，2008年，中國可投資資產(chǎn)1000萬元人民幣(不包括房產(chǎn)和企業(yè)價值)以上的高凈值人群達到30萬人，共持有可投資資產(chǎn)8.8萬億元。而當(dāng)年全國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額是21.8萬元，千萬富豪的財富占比為40.37%。2009年預(yù)計高凈值人群將達32萬人，可投資產(chǎn)超過9萬億元。
顯然，社會主義中國跨入了“收入差距懸殊”的國家之列，并且呈現(xiàn)出L型社會的典型特征，極少數(shù)的人占有絕大部分的社會財富，與此同時，絕大部分的人分享極少分布的社會財富，具體表現(xiàn)為兩極分化嚴(yán)重并呈加劇趨勢。
1.1.2、“按勞分配”喪失主體地位，按 “土地等資本要素”分配漸成主流
全國總工會2010年4月發(fā)布的一個調(diào)研顯示，我國國民收入分配格局中勞動者報酬占GDP的比重從1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高達15.7個百分點，而企業(yè)盈余的占比則從21.2%升至31.29%的高水平。這無疑對我國“按勞分配為主體，多種分配方式并存”的分配制度構(gòu)成了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。
據(jù)WIND資訊不完全統(tǒng)計，2010年上市的340多只新股中，持股市值上億元的個人股東高達824位，且主要集中在中小板和創(chuàng)業(yè)板上，相當(dāng)于平均每只新股上市就有2.4位億萬富翁產(chǎn)生。在《2009福布斯中國富豪榜》榜單中，前10位超級富豪中有5人從事房地產(chǎn)投資，其中3人的財富完全來自房地產(chǎn)領(lǐng)域；前40位巨富中，有19人從事房地產(chǎn)投資。“房地產(chǎn)業(yè)確實是中國富豪們的主要財富來源，”而在《胡潤百富榜》上榜的行業(yè)中，房地產(chǎn)超過制造業(yè)、金融與投資業(yè)，高居第一。（12月28日《南方日報》）《2010中國億萬富豪調(diào)查報告》顯示：”2010中國各省市億萬富豪排行榜”中廣東有323億萬富豪上榜，其中101人涉足房地產(chǎn)；浙江308位億萬富豪上榜，其中105人涉足房地產(chǎn)；江蘇有185位億萬富豪上榜， 其中37人涉足房地產(chǎn)。各地上榜的億萬富豪中，除北京之外，無一例外地涉及房地產(chǎn)的最多，累計占總?cè)藬?shù)的三分之一強。這表明資本市場，尤其是房地產(chǎn)市場已經(jīng)成了社會財富分配的主要場所，按資本要素與土地要素分配則是該市場的主要特征。
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