[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱32653次
【解讀】《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這種車位系建筑區(qū)域規(guī)劃之外的、已履行相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后合乎規(guī)定條件前提下而增設(shè)形成，主要可分為三種：
（1）建設(shè)單位在完成初始規(guī)劃后在尚未對外銷售房屋的情況下增設(shè)的車位，如果建設(shè)單位能夠舉證證明增設(shè)車位的成本未計(jì)入房屋的銷售價(jià)格中，而且增設(shè)車位的相關(guān)手續(xù)齊全，開發(fā)商有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式約定車位歸屬問題；反之，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。
（2）建設(shè)單位在對房屋已經(jīng)進(jìn)行銷售過程中又增設(shè)的車位，此時(shí)車位歸屬的認(rèn)定同前一種情形。
（3）建設(shè)單位銷售完畢，在業(yè)主入住后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出面增設(shè)的車位，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。
【解讀】《物權(quán)法》第76條規(guī)定了七項(xiàng)業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，其中第七項(xiàng)為兜底條款即“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，本條明確了“其他重大事項(xiàng)”的涵蓋范圍，具體包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
【解讀】《物權(quán)法》第76條第2款對業(yè)主大會表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“專有部分面積”和“建筑物總面積”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)�！皩Ｓ胁糠置娣e”以登記為準(zhǔn)（尚未登記的，以實(shí)測面積為準(zhǔn)；尚未實(shí)測的，以合同約定為準(zhǔn)）；“建筑物總面積”按“專有部分面積”的總和計(jì)算。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)僅適用于確定業(yè)主大會表決時(shí)表決權(quán)的表決能力，在涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的其他糾紛或者商品房買賣合同糾紛時(shí)，本條無適用之余地。
此外，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中約定不低于《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
【解讀】《物權(quán)法》第76條第2款對業(yè)主大會表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“業(yè)主人數(shù)”和“總?cè)藬?shù)”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)�！皹I(yè)主人數(shù)”以專有部分的數(shù)量為準(zhǔn)，一個(gè)專有部分算一人，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；“總?cè)藬?shù)”按“業(yè)主人數(shù)”的總和計(jì)算。
在數(shù)人共有一專有部分的情況下，夫妻一方未經(jīng)另一方同一而參加業(yè)主大會行使表決權(quán)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業(yè)主大會時(shí)提供了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書或者其他能夠證明其具有業(yè)主身份的文件，并依此行使表決權(quán)的，則原則上應(yīng)認(rèn)定表決合法有效。
同樣，業(yè)主可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中約定不低于《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
【解讀】《物權(quán)法》第77條規(guī)定，“住改商”需符合兩個(gè)要件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對于第一個(gè)要件，需注意“法規(guī)”包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)，并非僅指行政法規(guī)。對于第二個(gè)要件，有利害關(guān)系的業(yè)主不存在“少數(shù)服從多數(shù)”的問題，即只要有一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，“住改商”的條件就不具備，本條第二款“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定亦即此意。
“有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，須以明示的方式表示其同意“住改商”，業(yè)主采取回避態(tài)度未明確表示同意或不同意，即為不同意，不能以業(yè)主不明確表態(tài)為由推定其同意“住改商”。
對于公寓項(xiàng)目，分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓又分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規(guī)劃管理中，經(jīng)營性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地，酒店型公寓為商業(yè)用地。因此，居住型公寓應(yīng)納入《物權(quán)法》第77條及本條的適用范圍。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
【解讀】《物權(quán)法》第77條規(guī)定，“……業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。本條明確規(guī)定“有利害關(guān)系的業(yè)主”有兩種：一是與“住改商”房屋同在一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，只要能提供擁有本東建筑物專有部分產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，就足以證明其有利害關(guān)系，無需提供其他證據(jù)；二是與“住改商”房屋同在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，但不在同一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主，此等業(yè)主需舉證證明“有利害關(guān)系”的事實(shí)，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商”行為之間有因果關(guān)系，至于被損害的權(quán)利內(nèi)容，可以使其生活環(huán)境的惡化、生活質(zhì)量的下降乃至房屋價(jià)值的貶損等。
第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。
【解讀】《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主行使撤銷權(quán)的事由，一為實(shí)體權(quán)益受侵害，即業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害；二為程序權(quán)益受侵害，即業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定的內(nèi)容雖未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但該決定卻逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
業(yè)主撤銷權(quán)性質(zhì)上應(yīng)屬于形成權(quán)，其行使應(yīng)受除斥期間的限制，本條規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)的行使期限為業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出之日起一年內(nèi)。
關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)之訴的訴訟主體，原告應(yīng)為合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主（含準(zhǔn)業(yè)主），且限于在業(yè)主大會以及業(yè)主委員會投票表決過程中明確表示反對的業(yè)主，在表決過程中投票贊成以及未明確表示異議的業(yè)主不得提起撤銷之訴。適格被告為業(yè)主委員會。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定被法院撤銷后，業(yè)主大會或業(yè)主委員會依據(jù)該決定與其他民事主體實(shí)施的法律行為歸于無效，善意相對人有權(quán)請求業(yè)主委員會賠償其信賴?yán)鎿p失。
第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
【解讀】本條系對業(yè)主知情權(quán)的規(guī)定。
《物權(quán)法》對業(yè)主知情權(quán)未作明確規(guī)定，所謂業(yè)主知情權(quán)，是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體視知情權(quán)的具體內(nèi)容不同而不同，具體而言：
（1）關(guān)于維修資金，在業(yè)主大會成立之前，維修資金的代管單位是物業(yè)所在地建設(shè)房地產(chǎn)主管部門；在業(yè)主大會成立之后，代管單位將把維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會，相應(yīng)的管理單位由業(yè)主大會決定。
（2）管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則通常由業(yè)主委員會保管，相應(yīng)知情權(quán)的義務(wù)主體為業(yè)主委員會；就業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄而言，知情權(quán)的義務(wù)主體為業(yè)主大會或業(yè)主委員會。
（3）關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況的知情權(quán)，義務(wù)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（4）關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況的知情權(quán)，義務(wù)主體是建設(shè)單位或者包銷人。
（5）關(guān)于其他應(yīng)向業(yè)主公開的情況和資料的義務(wù)主體視資料的保管主體而定。
業(yè)主知情權(quán)的主要行使方式表現(xiàn)為業(yè)主的查閱權(quán)，業(yè)主可以通過攝像、錄影或者其他技術(shù)手段進(jìn)行復(fù)制，相關(guān)義務(wù)主體負(fù)有協(xié)助義務(wù)，如果業(yè)主的合理查詢請求被相關(guān)義務(wù)主體無理拒絕，業(yè)主可以向法院申請強(qiáng)制查閱。
第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
【解讀】業(yè)主共有權(quán)，指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約等，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。
實(shí)踐中，侵害業(yè)主共用部分情形一般包括：（1）建設(shè)單位侵害業(yè)主共有權(quán)：a.建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)管理過程中可能發(fā)生的侵權(quán)行為，比如開發(fā)商在項(xiàng)目前期宣傳中，承諾低容積率，待前期預(yù)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，再申請調(diào)高容積率、減少綠化面積等；b.建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)設(shè)立初期可能的侵權(quán)行為：比如將物業(yè)服務(wù)管理工作委托給自己的關(guān)聯(lián)公司，擅自將共有部分出租營利。（2）住戶侵害業(yè)主共有權(quán)：a.業(yè)主侵害其他業(yè)主共有權(quán)，如在公共走廊堆放雜物、破壞綠化等；b.物業(yè)使用人侵害業(yè)主共有權(quán)。（3）物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)侵害業(yè)主共有權(quán)。現(xiàn)實(shí)生活中，不少物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧�，對共有部分素以處置、收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)等，將業(yè)主的權(quán)利排除在外，限制業(yè)主行使共有權(quán)，挪用共有部分維修資金等，這些行為都是嚴(yán)重侵害業(yè)主共有權(quán)的行為。
對于侵害業(yè)主共有權(quán)的行為，權(quán)利人一般可以要求侵權(quán)人承擔(dān)如下責(zé)任：（1）停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀，此時(shí)，權(quán)利人無需證明對方已給其造成了實(shí)際損失，只需證明對方行為給其造成了妨害即可，妨害既可能是現(xiàn)實(shí)面臨的，也可以是將來可能發(fā)生的；（2）賠償損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對某個(gè)或某一部分業(yè)主造成共有權(quán)滅失、毀損等損害后果時(shí)，業(yè)主可以要求損害賠償。
關(guān)于擅自經(jīng)營所得收入，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會主張?jiān)撌杖胍呀?jīng)全部投入到物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用中，而業(yè)主則認(rèn)為該收入被建設(shè)單位等占有，為此，本條規(guī)定權(quán)利人請求返還擅自經(jīng)營收益時(shí)，應(yīng)扣除合理成本，但行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
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