[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱32652次
詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋——《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》學(xué)習(xí)筆記
陳寧
為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制度本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
【解讀】《物權(quán)法》第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),權(quán)利主體為業(yè)主,合理界定業(yè)主身份至關(guān)重要。
(1)依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng),以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人。
(2)因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形:建設(shè)單位對(duì)尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉(zhuǎn)移占有的專有部分,以及建設(shè)單位保留自用的專有部分;在建筑物使用年限屆滿等情況下,業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,此時(shí)全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。
(3)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為(即一手房買賣),已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人,也屬于業(yè)主。對(duì)開發(fā)商一房數(shù)賣的情形,如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實(shí)占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭(zhēng)議,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前者為業(yè)主。
(4)二手房買賣中,若買受人買房后在尚未辦理所有權(quán)登記時(shí)即將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有,可以認(rèn)定合法占有人為業(yè)主;若買受人買房并辦理所有權(quán)登記將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有的,如果雙方對(duì)業(yè)主身份存有爭(zhēng)議,則應(yīng)認(rèn)定登記所有權(quán)人為業(yè)主;若買受人買房并辦理所有權(quán)登記后發(fā)生一房數(shù)賣的,已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實(shí)際占有二手房買受人對(duì)業(yè)主身份存有爭(zhēng)議,應(yīng)認(rèn)定完成變更登記的買受人為業(yè)主。
(5)建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人,不屬于業(yè)主,不能享有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:
(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;
(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。
【解讀】(1)專有部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)性概念,其應(yīng)具備的特征為:a.“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分”,判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區(qū)分,就房屋而言,此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開,就車位、攤位而言,此特定空間須以四條線為基礎(chǔ)組成的立體空間與彼特定空間分開;b.“具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用”,判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是有獨(dú)立的出入口,即通常所說的門與公共空間相通;c.“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”,判斷標(biāo)準(zhǔn)主要是看是否在登記機(jī)關(guān)的登記簿上有記載。
(2)關(guān)于“能夠登記”的把握,由于我國(guó)的房屋登記體制正在重構(gòu),登記制度不完善,有的地方登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋之外的部分還不能進(jìn)行登記,如有的地方隊(duì)車位不進(jìn)行登記、對(duì)專屬于某房屋的露臺(tái)在登記簿上不進(jìn)行登記。因此,不能片面理解“能夠登記”,對(duì)于沒有進(jìn)行登記的露臺(tái)、車位確實(shí)屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分,仍應(yīng)認(rèn)定為專有部分或者專有部分的組成部分,不能因?yàn)闆]有登記就否認(rèn)其專有部分的性質(zhì)。
(3)“特定空間”一詞源于《房屋登記辦法》第10條第1款,相當(dāng)于房屋,特定空間是指雖無固定墻壁間隔,但是根據(jù)明確界址確定,能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間,車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個(gè)空間,一般形成一個(gè)長(zhǎng)方形,以四條線為基準(zhǔn),垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權(quán)人的權(quán)利行使范圍;攤位也是四條線所形成的一個(gè)空間,攤位之間一般會(huì)有可移動(dòng)的間隔物,非磚墻、水泥間隔。
(4)露臺(tái)等構(gòu)成專有部分的組成部分的條件包括:a.符合經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃,如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件;b.露臺(tái)在物理上只屬于特定房屋,是該特定房屋的附屬物,只有該特定房屋才能通到該露臺(tái);c.開發(fā)商與購(gòu)房人在商品房買賣合同中明確約定出售的部分包括露臺(tái)。
(5)關(guān)于綠地的歸屬問題,法院在審判實(shí)踐中一般如此把握:
a.若經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工首層圖明確標(biāo)明了小區(qū)的首層房屋有專門附屬于該房屋的綠地,綠地面積為多大,此時(shí),相應(yīng)面積的綠地即刻認(rèn)定為首層房屋專有部分的組成部分;
b.開發(fā)商在賣房時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中;
c.該綠地在業(yè)主購(gòu)買時(shí)就已經(jīng)“明示”,如該綠地被圍了起來,只能從該特定房屋才能進(jìn)入該綠地。
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:
(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;
(二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
【解讀】(1)根據(jù)《物權(quán)法》第73條、74條第3款、79條之規(guī)定,法定共有部分主要包括:a.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;b.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外;c.建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施,屬于業(yè)主共有;d.物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有;e.占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有;f.電梯、水箱屬于業(yè)主共有。
(2)天然共有部分,即法律沒有規(guī)定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有部分,本條第一款第一項(xiàng)明確規(guī)定了天然共有部分,具體包括:a.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分;b.通道、樓梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備;d.避難層(指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層)、設(shè)備層(指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層)或者設(shè)備間(指在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備,以及建筑物配線設(shè)備,進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所)等結(jié)構(gòu)部分。
(3)除了法定共有部分、天然共有部分,其余均屬于約定共有部分,包括其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等,本條第一款第二項(xiàng)系一兜底性條款。
(4)建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有部分,利用前述共有部分獲得的收益,應(yīng)歸業(yè)主共有,比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。
(5)《物權(quán)法》第73條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”不包括小區(qū)的會(huì)所,會(huì)所應(yīng)屬于開發(fā)商所有的專有部分。
(6)關(guān)于樓頂平臺(tái)的權(quán)屬問題,最高院的傾向性意見認(rèn)為,一般情況下,應(yīng)將樓頂平臺(tái)推定為法定共有部分,但在特殊情況下,允許特定主體通過反證來推翻法律的推定,將規(guī)劃上專屬于特定房屋,只有頂樓業(yè)主才能到達(dá)樓頂平臺(tái),且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺(tái),認(rèn)定為該特定房屋(即頂樓)的組成部分。
(7)建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)由業(yè)主共有,但以下情形例外:a.在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下,該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主;b.小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地;c.小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共綠地占地。
第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外。
【解讀】(1)盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業(yè)主共有,但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二:一是不以營(yíng)利為目的;二是為了更好地利用專有部分,增加專有部分的舒適度,增加專有部分的安全,同時(shí)又不損害其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相連的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定,同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系,不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。
(2)單個(gè)業(yè)主不得以營(yíng)利為目的使用共有部分,如頂樓業(yè)主不得以營(yíng)利為目的使用樓頂,通過做廣告或者經(jīng)營(yíng)樓頂?shù)姆绞綘I(yíng)利。
(3)單個(gè)業(yè)主對(duì)共有部分進(jìn)行合理利用,前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益,否則就屬于侵權(quán)。前述管理規(guī)約是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序通過的對(duì)業(yè)主具有拘束力的關(guān)于共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的管理問題的具體規(guī)則,管理規(guī)約在性質(zhì)上屬于一種共同行為,是各業(yè)主對(duì)共同事項(xiàng)一致的意思表示,是業(yè)主自治的產(chǎn)物。這里的管理規(guī)約不包括業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定。
第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
【解讀】《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。何謂“業(yè)主的需要”,應(yīng)從以下三個(gè)層面理解:(1)業(yè)主的需要,在時(shí)間上應(yīng)當(dāng)是合理的,并非業(yè)主任何時(shí)候需要車位、車庫,開發(fā)商都應(yīng)滿足;(2)業(yè)主的需要在數(shù)量上也應(yīng)當(dāng)合理,是基本的停車需要,如一個(gè)業(yè)主有三輛車,此時(shí)開發(fā)商無需全部滿足其需求;(3)業(yè)主的需要,還應(yīng)當(dāng)理解為全體業(yè)主的需要,或者說最廣大業(yè)主的需要,而不能是個(gè)別業(yè)主的需要。
“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”,屬于強(qiáng)制性規(guī)定,而且是效力性強(qiáng)制性規(guī)定,如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫,有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院宣告該買賣行為無效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系。
所謂配置比例,是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過1:1,基本能夠滿足一套房屋一個(gè)車位、車庫的需求。對(duì)開發(fā)商而言,在有剩余車位、車庫的情況下,最好以短期租賃的方式出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人,最好不要出賣給業(yè)主以外的第三人,否則,該處分行為極有可能被確認(rèn)為無效,善意第三人有權(quán)要求開發(fā)商賠償其信賴?yán)娴膿p失。
第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
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