山東省日照市人大常委會(huì)

第五十四條 業(yè)主自行管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的方案；

（四）有關(guān)自行管理的其他內(nèi)容。



第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)



第五十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，依法處理相鄰關(guān)系。

第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)天面、外墻、樓梯間等共有部分的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理。

第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有下列違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，向縣（區(qū)）人民政府有關(guān)行政主管部門報(bào)告：

（一）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為，向物業(yè)主管部門報(bào)告；

（二）損壞或者擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)等違反建筑裝飾裝修法律、法規(guī)的行為，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)告；

（三）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物等違反規(guī)劃法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報(bào)告；

（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環(huán)境衛(wèi)生法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報(bào)告；

（五）損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報(bào)告；

（六）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會(huì)生活噪聲等違反治安管理法律、法規(guī)的行為，向公安機(jī)關(guān)報(bào)告；

（七）損壞公共消防設(shè)施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規(guī)的行為，向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（八）違法設(shè)立工業(yè)企業(yè)、手工作坊，排放工業(yè)廢水、廢氣、噪聲等違反環(huán)境法律、法規(guī)的行為，向生態(tài)環(huán)境部門報(bào)告；

（九）在建筑物公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口等停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電，攜帶電動(dòng)自行車、蓄電池進(jìn)電梯或者入戶的行為，向消防救援機(jī)構(gòu)或者當(dāng)?shù)毓�安派出所�?bào)告；

（十）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的行為，依法向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為進(jìn)行處理。

第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅（含車庫(kù)、儲(chǔ)藏室）改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)銷售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。業(yè)主要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位，屬于業(yè)主共有，其分配、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人不得銷售或者變相銷售。停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

普通住宅前期物業(yè)階段業(yè)主共有車庫(kù)內(nèi)的車位租賃價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)、實(shí)施作業(yè)時(shí)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供便利，且不得收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第六十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除管理費(fèi)等合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將共有部分經(jīng)營(yíng)收益單獨(dú)列賬，并將收支情況定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務(wù)期間未成立業(yè)主委員會(huì)的，共有部分經(jīng)營(yíng)收益可以由前期物業(yè)服務(wù)人代為收取并單獨(dú)列賬管理、定期公示。業(yè)主對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。

第六十一條 業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就緊急情況處置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議。

簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向業(yè)主提示房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)遵守。

業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修前，未告知物業(yè)服務(wù)人或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行涉及高空作業(yè)、有限空間作業(yè)、明火作業(yè)等特種作業(yè)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)提前告知物業(yè)服務(wù)人，并提供相關(guān)特種作業(yè)證件和批準(zhǔn)文書。物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。

第六十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞的；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用，需要立即維修的；

（三）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障，需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）地下車庫(kù)以及其他地下公共空間雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要實(shí)施應(yīng)急維修、更新和改造的。

出現(xiàn)需要應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)服務(wù)人不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額，維修、更新、改造方案，工程決算報(bào)告，驗(yàn)收合格證明以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十七條 在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金；未交存住宅專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記前，按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

第六十八條 業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。



第六章 監(jiān)督管理



第六十九條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任制考核。

第七十條 縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查；

（二）本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)備案等監(jiān)督管理工作；

（三）物業(yè)服務(wù)人信用信息征集、核查和監(jiān)管工作；

（四）指導(dǎo)、服務(wù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（五）房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確專門機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（二）組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；

（三）監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)人；

（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的移交、接管；

（五）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；

（六）指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)制度；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)主管部門、公安派出所、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)、綜合行政執(zhí)法、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等方面代表協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；

（五）物業(yè)服務(wù)人在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（六）物業(yè)管理與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位協(xié)調(diào)和配合的問(wèn)題；

（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第七十三條 市、縣（區(qū)）相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)下列事項(xiàng)的管理工作：

（一）發(fā)展改革部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布，指導(dǎo)、管理和監(jiān)督公共信用信息目錄內(nèi)物業(yè)服務(wù)信用信息工作，協(xié)調(diào)供電企業(yè)對(duì)供電設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)、維護(hù)、管理，協(xié)調(diào)做好未移交的既有供電設(shè)施設(shè)備的交接工作，擬訂電動(dòng)汽車充電設(shè)施發(fā)展規(guī)劃和扶持政策；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人制定內(nèi)部治安保衛(wèi)制度，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人違反治安管理、燃放煙花爆竹、養(yǎng)犬、噪聲污染等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施的規(guī)劃配置和規(guī)劃核實(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否按照規(guī)劃許可要求建設(shè)實(shí)施監(jiān)督管理；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域及其周邊生態(tài)環(huán)境污染防治的監(jiān)督管理和生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作；

（五）綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處違法搭建建（構(gòu)）筑物、違法設(shè)置戶外廣告、擅自破壞綠地、伐移樹木、不按規(guī)定實(shí)施垃圾分類管理等違法行為，對(duì)餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、建筑施工噪聲污染的行為實(shí)施行政處罰；

（六）城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)供水、排水、供熱、燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備以及運(yùn)行維護(hù)實(shí)施監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)做好未移交的既有供水、供熱設(shè)施設(shè)備的交接工作；

（七）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格公示、收費(fèi)以及電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反市場(chǎng)監(jiān)管法律法規(guī)的行為；

（八）消防救援機(jī)構(gòu)和公安派出所按照各自職責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督管理；

（九）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)集中式供水、二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水等生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督管理；

（十）體育部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配建體育設(shè)施的日常管理、維護(hù)等工作；

（十一）大數(shù)據(jù)部門負(fù)責(zé)將智慧物業(yè)納入新型智慧城市建設(shè)相關(guān)規(guī)劃。

第七十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)管聯(lián)系人制度，將社區(qū)、公安、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)部門、單位指定的物業(yè)管理協(xié)管人姓名、職責(zé)、聯(lián)系方式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第七十五條 物業(yè)主管部門，公安、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法等行政主管部門，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立信息共享制度，將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的情況，及時(shí)進(jìn)行通報(bào)。



第七章 法律責(zé)任



第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

第七十七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，依照下列規(guī)定處罰:

（一）物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制，未按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算或者季度收支情況的，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（二）中斷或者以限時(shí)限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，可以處一萬(wàn)元以下的罰款；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

第七十九條 違反本條例規(guī)定，在禁止區(qū)域內(nèi)停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電的，責(zé)令改正，拒不改正的，由消防救援機(jī)構(gòu)對(duì)直接責(zé)任人員處一百元以上五百元以下的罰款。

第八十條 市、縣（區(qū)）人民政府及其有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。



第八章 附 則



第八十一條 本條例自2025年4月1日起施行。

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