山西省忻州市人大常委會

忻州市住宅物業(yè)管理條例


（2019年7月22日忻州市第四屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過

2019年9月27日山西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準）




第一章 總則




第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活與工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》和其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理和監(jiān)督活動，適用本條例。




本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。




第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。




第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。




第五條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。


其他相關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。




第六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負責指導和協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。




居（村）民委員會應當協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。




業(yè)主大會及其業(yè)主委員會應當依法履行自治管理職責，接受居（村）民委員會的指導。



第七條 房地產(chǎn)行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理。



第八條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。




第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會




第九條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利、履行義務。




第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對其負責，受其監(jiān)督。




一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。



第十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。



第十二條 具備首次業(yè)主大會會議召開條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當自收到報告之日起三十日內(nèi)，指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。




首次業(yè)主大會會議，應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。



第十三條 新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。




建設單位應當在籌備組成立之日起五日內(nèi)，將籌備經(jīng)費存入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指定的銀行賬戶�；I備經(jīng)費應當專款專用。




籌備組應當制定籌備經(jīng)費開支預算方案報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處批準。




籌備組應當在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況。



第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，履行法定職責和業(yè)主大會賦予的其他職責。



第十五條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：




（一）為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；




（二）具有完全民事行為能力；




（三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則，履行業(yè)主義務；




（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，并有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。



第十六條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列事項：




（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；




（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；




（四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；




（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；




（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；




（七）其他應當向業(yè)主公開的事項。




前款第四項至第六項規(guī)定的內(nèi)容，應當每年至少公布一次。



第十七條 業(yè)主委員會不得有下列行為：




（一）侵占、挪用業(yè)主共有財物；




（二）利用職務之便，非法索取或者收受物業(yè)服務企業(yè)、有利害關系的業(yè)主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；




（三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務；




（四）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；




（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；




（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。




第三章 前期物業(yè)管理





第十八條 建設單位應當在取得房屋預售或者現(xiàn)售許可前，通過招標投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。




前期物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、收費項目、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形、違約責任以及物業(yè)承接查驗等內(nèi)容。



第十九條 建設單位在申請辦理商品房預售許可或者商品房現(xiàn)售許可前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設施設備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。



第二十條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，配置房屋建筑總面積千分之三到千分之五的地上物業(yè)用房（包括業(yè)主委員會工作用房），滿足物業(yè)管理的使用。




第四章 物業(yè)管理服務




第二十一條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。



第二十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。




業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。



第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和完善物業(yè)管理應急預案，及時處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。



物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者相關部門報告：




（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害；




（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；




（三）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主或物業(yè)使用人以及建筑物安全；




（四）發(fā)生群體性事件；




（五）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。



第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：




（一）按照物業(yè)服務合同內(nèi)容，提供質(zhì)價相符的服務；




（二）主動接受主管部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會的監(jiān)督和管理；




（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴化解工作臺賬；




（四）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專業(yè)機構(gòu)進行及時維修養(yǎng)護，協(xié)助相關部門做好管理服務區(qū)域的安全防范等工作；




（五）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務的相關信息并及時更新；




（六）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向?qū)俚叵嚓P部門報告；




（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。



第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：




（一）物業(yè)服務企業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；




（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；




（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；




（四）物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益和使用情況；




（五）其他應當公示的信息。




業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復，并根據(jù)業(yè)主要求提供合同、財務、票據(jù)等資料。



第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：




（一）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人；




（二）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；




（三）擅自將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場地改建為停車場地；




（四）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品；




（五）物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料和資產(chǎn)；




（六）物業(yè)服務企業(yè)未按照服務合同約定，擅自停止物業(yè)服務；




（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定以及其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。




第五章 物業(yè)的使用和維護




第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)，使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的規(guī)定。



第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：




（一）擅自停用電梯、消防設施設備、健身器材等公用設施；




（二）妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；




（三）搭建靈棚、停放棺材等；




（四）堆放、晾曬收割的莊稼等；




（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。




有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關部門報告。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關部門投訴和舉報，對侵害自身合法權(quán)益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。



第二十九條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備及場地發(fā)布廣告、出租車位等經(jīng)營性活動的收益，歸全體業(yè)主所有。




經(jīng)營性活動的收益可用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費、共用設施設備的維修等，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收支情況應當公示。



第三十條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。


第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強車輛管理。




業(yè)主應當按規(guī)定停放車輛，不得在小區(qū)內(nèi)隨意亂停亂放，不得妨礙他人出行，不得堵塞消防通道。



第三十二條 住宅專項維修資金由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門確定的住宅專項維修資金管理機構(gòu)管理。住宅維修資金的使用按照有關規(guī)定執(zhí)行。




第六章 法律責任




第三十三條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。



第三十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，并處委托合同價款百分之五十的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。



第三十五條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自將管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場地改建為停車場地的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

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