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忻州市住宅物業(yè)管理條例


（2019年7月22日忻州市第四屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過

2019年9月27日山西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批準）




第一章 總則




第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾生活與工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》和其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理和監(jiān)督活動，適用本條例。




本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。




第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結合的原則。




第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。




第五條 市、縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。


其他相關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。




第六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負責指導和協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，調解處理物業(yè)管理糾紛。




居（村）民委員會應當協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。




業(yè)主大會及其業(yè)主委員會應當依法履行自治管理職責，接受居（村）民委員會的指導。



第七條 房地產行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理。



第八條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營，協(xié)助調解處理物業(yè)管理糾紛。




第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會




第九條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。




第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，對其負責，受其監(jiān)督。




一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。



第十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。



第十二條 具備首次業(yè)主大會會議召開條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當自收到報告之日起三十日內，指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組�；I備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的百分之五十。




首次業(yè)主大會會議，應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會。



第十三條 新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。




建設單位應當在籌備組成立之日起五日內，將籌備經費存入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指定的銀行賬戶�；I備經費應當�？顚Ｓ谩�




籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處批準。




籌備組應當在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經費的使用情況。



第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，履行法定職責和業(yè)主大會賦予的其他職責。



第十五條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：




（一）為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；




（二）具有完全民事行為能力；




（三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則，履行業(yè)主義務；




（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，并有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時間。



第十六條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列事項：




（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；




（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；




（四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；




（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；




（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；




（七）其他應當向業(yè)主公開的事項。




前款第四項至第六項規(guī)定的內容，應當每年至少公布一次。



第十七條 業(yè)主委員會不得有下列行為：




（一）侵占、挪用業(yè)主共有財物；




（二）利用職務之便，非法索取或者收受物業(yè)服務企業(yè)、有利害關系的業(yè)主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；




（三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務；




（四）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；




（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；




（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。




第三章 前期物業(yè)管理





第十八條 建設單位應當在取得房屋預售或者現(xiàn)售許可前，通過招標投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。




前期物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務內容、服務質量、收費項目、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形、違約責任以及物業(yè)承接查驗等內容。



第十九條 建設單位在申請辦理商品房預售許可或者商品房現(xiàn)售許可前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設施設備的清單及其產權歸屬等資料報房地產行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。



第二十條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內，配置房屋建筑總面積千分之三到千分之五的地上物業(yè)用房（包括業(yè)主委員會工作用房），滿足物業(yè)管理的使用。




第四章 物業(yè)管理服務




第二十一條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。



第二十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。




業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。



第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和完善物業(yè)管理應急預案，及時處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。



物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者相關部門報告：




（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害；




（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；




（三）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主或物業(yè)使用人以及建筑物安全；




（四）發(fā)生群體性事件；




（五）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。



第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：




（一）按照物業(yè)服務合同內容，提供質價相符的服務；




（二）主動接受主管部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會的監(jiān)督和管理；




（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴化解工作臺賬；




（四）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專業(yè)機構進行及時維修養(yǎng)護，協(xié)助相關部門做好管理服務區(qū)域的安全防范等工作；




（五）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務的相關信息并及時更新；




（六）對物業(yè)管理區(qū)域內的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向屬地相關部門報告；




（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。



第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：




（一）物業(yè)服務企業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；




（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；




（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；




（四）物業(yè)共用部位和共用設施設備經營所得收益和使用情況；




（五）其他應當公示的信息。




業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復，并根據業(yè)主要求提供合同、財務、票據等資料。



第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：




（一）將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人；




（二）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；




（三）擅自將物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場地改建為停車場地；




（四）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品；




（五）物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料和資產；




（六）物業(yè)服務企業(yè)未按照服務合同約定，擅自停止物業(yè)服務；




（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定以及其他損害業(yè)主合法權益的行為。




第五章 物業(yè)的使用和維護




第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)，使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的規(guī)定。



第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：




（一）擅自停用電梯、消防設施設備、健身器材等公用設施；




（二）妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；




（三）搭建靈棚、停放棺材等；




（四）堆放、晾曬收割的莊稼等；




（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。




有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和相關部門報告。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關部門投訴和舉報，對侵害自身合法權益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。



第二十九條 利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備及場地發(fā)布廣告、出租車位等經營性活動的收益，歸全體業(yè)主所有。




經營性活動的收益可用于業(yè)主委員會工作經費、共用設施設備的維修等，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收支情況應當公示。



第三十條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。


第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強車輛管理。




業(yè)主應當按規(guī)定停放車輛，不得在小區(qū)內隨意亂停亂放，不得妨礙他人出行，不得堵塞消防通道。



第三十二條 住宅專項維修資金由市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門確定的住宅專項維修資金管理機構管理。住宅維修資金的使用按照有關規(guī)定執(zhí)行。




第六章 法律責任




第三十三條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。



第三十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房地產行政主管部門責令限期改正，并處委托合同價款百分之五十的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。



第三十五條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自將管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場地改建為停車場地的，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。



第三十六條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料和資產的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處二萬元以上十萬元以下的罰款。




第七章 附則




第三十七條 本條例所稱共用部位除《山西省物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定外，還包括公共陽臺、安全出口、消防通道等。




本條例所稱共用設施設備除《山西省物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定外，還包括化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、信報箱、消防設施、監(jiān)控設施、避雷設施、公用天線等。



第三十八條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和既有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，依照本條例執(zhí)行。



第三十九條 忻州市人民政府可以依據本條例制定實施細則。



第四十條 本條例自2019年12月1日起施行。