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  • 逐條解讀《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

    [ 武志國 ]——(2009-6-13) / 已閱202433次

    逐條解讀《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

    武志國


    【最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
    最高人民法院

    (2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過)

    法釋[2009]7號

    中華人民共和國最高人民法院公告

    《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過,現(xiàn)予公布,自2009年10月1日起施行。

                          二○○九年五月十四日

      為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。

    第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
    基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
    解讀:本條擴大了業(yè)主范圍。業(yè)主逐漸從經(jīng)濟學(xué)概念演化為法律概念,并在物業(yè)管理中被廣泛地使用!段飿I(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主!睂嵺`中認(rèn)定“業(yè)主”往往是指“房屋的所有權(quán)人”,而“房屋所有權(quán)人”一般又以物權(quán)登記的人為準(zhǔn)(不排除尚未經(jīng)不動產(chǎn)登記取得所有權(quán),主要為物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的情形),因此,現(xiàn)實中對“業(yè)主”的概念理解是狹義的理解,未包括“準(zhǔn)業(yè)主”(嚴(yán)格講是可以認(rèn)定為業(yè)主的人)。
    為了避免影響“準(zhǔn)業(yè)主”的業(yè)主權(quán),本條明確將業(yè)主的范疇,進(jìn)一步擴大了業(yè)主的范圍。《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定可認(rèn)定為業(yè)主的情形有如下幾種:1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等取得所有權(quán)的人;2)因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的人; 3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立并取得物權(quán)的人;4)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人(“合法占有”應(yīng)理解為“交付”,不見得就得住進(jìn)去,此種情形下遲延取得產(chǎn)權(quán)證的,不影響購房人的業(yè)主權(quán))。
    實踐中,其實已經(jīng)將上述范圍內(nèi)的人作為實際上的業(yè)主了,本條歸攏并更加明確了一下。
    注意:取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,就可以成為業(yè)主,哪怕買了一平方米的專有部分,其都可以成為業(yè)主。購買了建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫也即為本小區(qū)的業(yè)主。

    第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:
    (一)具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分;
    (二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;
    (三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
    規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
    本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。

    解讀:《物權(quán)法》第七十條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利!薄段餀(quán)法》第70 條前段僅規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),并未對專有部分與共有部分之間的界限范圍具體規(guī)定。
    確定專有部分應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件:(1)構(gòu)造上的獨立性。 即“物理上之獨立性”,系指建筑物經(jīng)區(qū)分之特定部分,以墻壁、樓板等建筑構(gòu)造與建筑物之其它部分隔離,達(dá)適合為物之支配程度,客觀上足以明確劃分其范圍;(2) 使用上的獨立性:即“功能上之獨立性” 建筑物經(jīng)區(qū)分后, 該部分必須可作為一個建筑物單獨使用,與一般建筑物相同,需有獨立之經(jīng)濟效用始可;3) 單獨為所有權(quán)標(biāo)的的登記:即“權(quán)屬上之可登記性”依《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)依法律規(guī)定登記,于登記日,始發(fā)生效力, 并自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
    可被認(rèn)定為專有部分的車位、攤位等特定空間以及規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,可以由開發(fā)商出賣或出租等(即便不能登記)。
    專有部分的認(rèn)定條件:1)構(gòu)造獨立。能明確區(qū)分;2)利用獨立,可排他使用;3)可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體(不排除小范圍內(nèi)的共同共有情形)。雖然如此規(guī)定,恐怕實踐中仍然很難認(rèn)定。
    整棟建筑物當(dāng)然可以成為專有部分,而且往往最容易認(rèn)定是否屬于專有部分。

    第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:
    (一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;
    (二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
    建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

    解讀:共有部分的認(rèn)定:1)法律行政法規(guī)規(guī)定屬于共有部分的;2)基本結(jié)構(gòu)部分:基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)龋?)公共通行部分:通道、樓梯、大堂等;4)公用附屬設(shè)施、設(shè)備:消防、公共照明等;5)結(jié)構(gòu)部分:避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;6)不屬于專有也不屬于其他主體所有的場所和設(shè)施等。
    建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,一般依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)(按份共有),有除外情形的不算(建筑區(qū)劃內(nèi)并非“非專有部分即為共有部分”:①屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地②城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地)。


    第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外。

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