[ 邊嶸 ]——(2008-11-10) / 已閱11657次
淺析共有人的優(yōu)先購買權(quán)
撰稿人 邊嶸
在司法實踐中，按份共有的某一共有人轉(zhuǎn)讓或出賣其所占有的份額財產(chǎn)時，對其他共有人未盡通知義務(wù)或擅自處分的糾紛處理中，享有優(yōu)先購買權(quán)的共有人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，優(yōu)先購買權(quán)如何實現(xiàn)，在審判實踐中存有爭議，筆者想在這篇文章里就共有人的優(yōu)先購買權(quán)的法律特征、行使條件、實現(xiàn)方式作以粗淺的探討。
一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征
所謂優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利①。而共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
（一）權(quán)利法定性。
《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《民法通則若干問題意見（試行）》第九十二條規(guī)定共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�！段餀�(quán)法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。《民法通則》與《物權(quán)法》關(guān)于共有中的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定內(nèi)容具有一致性的。立法目的主要是為了保護已經(jīng)存在的共有關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩(wěn)定和所有共有人的利益。同時，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。
（二）權(quán)利物權(quán)性。
共有中的優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)存在不同觀點。一種觀點認(rèn)為共有中的優(yōu)先購買權(quán)不具有物權(quán)性質(zhì)。認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，法律設(shè)定此項權(quán)利是應(yīng)當(dāng)視為買賣關(guān)系的組成部分，對出賣人設(shè)定附加的義務(wù)，是債權(quán)屬性，不是有物權(quán)性質(zhì)。另一種觀點認(rèn)為優(yōu)先購買是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)②。第三種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。③筆者同意第三種觀點。理由是1、符合物權(quán)法定原則。《物權(quán)法》第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定�！币婪梢�(guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是法律對共有人的特定保護。2、共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，符合物權(quán)法律特征。3、若將共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)視為債權(quán)，當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)被侵害時，使權(quán)利難以實現(xiàn)。按照債權(quán)理論，共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)被侵害時只能依債權(quán)被損害而要求合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任、不當(dāng)?shù)美颠�責(zé)任，而優(yōu)先購買權(quán)的違約責(zé)任、損害結(jié)果的不可確定性，在司法實踐中難以操作，使法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)不具有實際意義，不利于維護共有關(guān)系和保護被侵害共有人的權(quán)益，而變向的鼓勵出賣人，不履行通知義務(wù)而擅自處分共有財產(chǎn)。
（三）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。
共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)并不是優(yōu)先購買權(quán)利人在任何時候都享有的一種現(xiàn)實權(quán)利。僅是出賣人在出賣自己份額時，優(yōu)先購買權(quán)利人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利，其權(quán)利表現(xiàn)方式為可能性，其前提條件是出賣人出賣自己的份額。另外一個條件是“在同等條件下”。只有這兩個條件均滿足，這種可能性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的權(quán)利。因此說共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。
（四）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。
所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利④。當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒有合同約定時，優(yōu)先購買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。也有觀點認(rèn)為，共有優(yōu)先購買權(quán)不是形成權(quán)，因為該權(quán)利只是在某一共有人要出賣其份額時其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購買的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動，直接與出賣人形成買賣關(guān)系。筆者贊成第一種觀點。共有關(guān)系若不附加上述條件，不符合形成權(quán)法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系發(fā)生變動，但附加條件成就時，其完全可以對抗共有關(guān)系以外的第三人，并完全可以形成與出賣人的轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額的買賣合同關(guān)系。因此不是絕對的形成權(quán)而是附條件的形成權(quán)。
二、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的行使
由于共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)和附條件的形成權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)利人的行使條件也必然是嚴(yán)格和受到限制的，其具體條件為：
（一）共有關(guān)系存在。
共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時必須共有基礎(chǔ)存在，若不存在則不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，若共有關(guān)系中的共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自共有份額。其次，出賣人共有財產(chǎn)必須是沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)采取控制性措施和處分性措施的財產(chǎn)。如共有房屋中，出賣人的共有份額若被司法機關(guān)和行政機關(guān)查封或?qū)⒈粡娭茍?zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二項的規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)人在司法機關(guān)、行政機關(guān)對該項財產(chǎn)處置前不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
（二）共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)人必須受“同等條件“限制。
“同等條件”必須是按照通常交易習(xí)慣的同等條件，有約定則遵從約定。如價格條件相同，優(yōu)先購買權(quán)人可行使優(yōu)先購買權(quán)。支付條件，如即時支付還是分期支付：若是價格相同都是即時支付，共有人優(yōu)先購買權(quán)人則可行使優(yōu)先購買權(quán)，若分期支付，優(yōu)先購買權(quán)人與第三人分期付款期限相同則可行使優(yōu)先購買權(quán)，否則即不具備同等條件，即不能行使優(yōu)先購買權(quán)。另外優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使。我國法律現(xiàn)沒有對優(yōu)先購買權(quán)人的合理期限作出明文規(guī)定，但應(yīng)根據(jù)出賣標(biāo)的物的特點確定合理期限，給優(yōu)先購買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權(quán)的必要準(zhǔn)備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形，不能使優(yōu)先購買權(quán)人無限制期限的行使優(yōu)先購買權(quán)。若是不需要登記的動產(chǎn)應(yīng)以一個月以內(nèi)酌定合理期限，若是不動產(chǎn)或需要登記的動產(chǎn)，可參照《民法通則意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效�！眳⒄找陨弦�(guī)定，綜合考慮出賣人的利益和享有優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的保護。
三、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式
（一）共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)。
在共有關(guān)系中，某一共有人擬轉(zhuǎn)讓其份額時， 其他共有人都要行使優(yōu)先購買權(quán)，其他共有人誰更有優(yōu)先購買權(quán)，法律沒有相關(guān)規(guī)定。一種觀點認(rèn)為由擬出讓人決定誰更有優(yōu)先購買權(quán)。理由是為減少不必要的糾紛，充分尊重出讓人的所有權(quán)，應(yīng)該由出讓人自己決定。第二種觀點認(rèn)為以抽簽方式?jīng)Q定。理由是法釋（2004）16號《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十六條第二款規(guī)定“順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人”。第三種觀點認(rèn)為應(yīng)在共有人中（包括擬轉(zhuǎn)讓人）三分之二以上同意的買受人行使優(yōu)先購買權(quán)，若不能形成三分之二的共有人同意，則采取抽簽方式。筆者同意第三種觀點。理由是《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人同意，共有人之間另有約定的除外”。若共有人為三人的，轉(zhuǎn)讓人與轉(zhuǎn)讓人決定的擬行使優(yōu)先購買權(quán)買受人必然會形成三分之二共有人的同意，充分尊重了出讓人的所有權(quán)。若全體共有人為四人以上的，僅就轉(zhuǎn)讓人與轉(zhuǎn)讓人決定的買受人二人同意，未經(jīng)得其他共有人同意，便應(yīng)由形成三分之二以上的共有人同意的買受人行使優(yōu)先購買權(quán)。此種做法的優(yōu)點是轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓其共有財產(chǎn)份額后一般情形下都不再參與共有財產(chǎn)事務(wù)的管理，避免其因主觀好惡而不考慮以后共有關(guān)系的穩(wěn)定和發(fā)展。如果共有人之間不能形成三分之二以上的共有人同意則采取抽簽方式，既體現(xiàn)了相對的公平，又避免和減少共有關(guān)系中的不必要糾紛。針對上述情形的應(yīng)是共有人間的同等條件進行的優(yōu)先購買權(quán)，若存在共有關(guān)系之外的第三人競買，仍應(yīng)遵守“同等條件”此項規(guī)定。只不過是在“同等條件”的前提下先共有內(nèi)部而后第三人。
（二）共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的處理。
共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)在同等條件下出現(xiàn)了競合，兩種優(yōu)先購買權(quán)的沖突，表現(xiàn)為誰更優(yōu)先。針對上述問題存在兩種不同觀點。一種觀點認(rèn)為承租人更具有優(yōu)先購買權(quán)，另一種觀點認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。筆者贊成后一種觀點。理由是1、從權(quán)利位階上看，共有人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃關(guān)系，是債權(quán)派生出的物權(quán)化的債權(quán)。從物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。2、從法律效果看，法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán),其宗旨是維護共有關(guān)系的穩(wěn)定性，共有人對共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其所盡義務(wù)要高于承租人，從義務(wù)與權(quán)利相一致的原則，共有人優(yōu)先購買權(quán)也更為優(yōu)先。另外，承租人較共有人沒有優(yōu)先行使購買權(quán)，依“買賣不破租賃”的理論承租人不會因沒有行使優(yōu)先購買權(quán)而使原有租賃合同受到影響。其權(quán)利并沒有受到影響和損害。綜上，在同等條件下共有人優(yōu)先購買權(quán)要更優(yōu)于承租人。
（三）共有人優(yōu)先購買權(quán)與第三人善意取得相沖突的處理。
某一共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額未盡通知義務(wù)，而將其財產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給第三人，擬將買受的共有人的優(yōu)先購買權(quán)如何實現(xiàn)呢？一種觀點認(rèn)為，應(yīng)保護善意第三人的善意取得。理由是從保護交易安全、鼓勵交易的立法目的看，應(yīng)保護第三人的善意取得�！段餀�(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。因此，行使優(yōu)先購買權(quán)的共有人可依照上述規(guī)定請求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。第二觀點認(rèn)為共有人優(yōu)先購買權(quán)是法律設(shè)定的保護共有人的一項重要權(quán)利，具有物權(quán)性質(zhì)，而善意取得第三人與轉(zhuǎn)讓人是基于債權(quán)而取得物權(quán)，并且《特權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得第三人符合三項情形取得動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權(quán)的限制條件為“除法律另有規(guī)定外”，既然法律已規(guī)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，就應(yīng)首先保護共有人的優(yōu)先購買權(quán)。第三種觀點認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的共有財產(chǎn)份額為不需要登記的動產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓合同有效，若轉(zhuǎn)讓的共有財產(chǎn)份額為需要登記的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的應(yīng)認(rèn)定第三人與轉(zhuǎn)讓人的合同無效。筆者比較贊成第三種觀點。理由是要對共有人享有的優(yōu)先購買權(quán)與第三人交易安全二者之間要具體情況具體分析的予以平衡。首先，針對是不需要登記的動產(chǎn)，要對第三人設(shè)定過多的注意義務(wù)，無疑增加了交易成本，同時也不利于交易安全。故針對取得不需要登記的動產(chǎn)的第三人符合《物權(quán)法》一百零六條規(guī)定的情形的，應(yīng)保護其所有權(quán)的取得。共有人針對不需登記的動產(chǎn)，在市場流通中的再重新取得也并非難事，因此，共有人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)讓位于第三人的善意取得。但是針對需登記的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，共有人較之于不需登記的動產(chǎn)其盡的管理義務(wù)較多，與之聯(lián)系較第三人更為緊密，其重新取得也更為困難，針對上述兩項財產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓人與第三人的轉(zhuǎn)讓合同無效，優(yōu)先考慮共有人的優(yōu)先購買權(quán)。理由，1、需登記的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓第三人在交易中應(yīng)盡到注意義務(wù)。如果轉(zhuǎn)讓的是共有的不動產(chǎn)份額，由于不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)人或者使用人為數(shù)人共有，第三人就應(yīng)知道其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，這時第三人還與共有人之一簽訂部分不動產(chǎn)份額的轉(zhuǎn)讓合同，就證明其違反了法律的規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無效。2、不致使法律規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權(quán)懸空，法律既然設(shè)定了共有人優(yōu)先購買權(quán)就應(yīng)保障該權(quán)利得以實現(xiàn)，若確認(rèn)第三人與轉(zhuǎn)讓人合同有效，共有人的優(yōu)先購買權(quán)如何實現(xiàn)呢？共有人若基于共有人身份要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)合同責(zé)任，以違約為由，大多共有關(guān)系中對優(yōu)先購買權(quán)都無違約條款規(guī)定，要求出讓人承擔(dān)違約責(zé)任很難實現(xiàn)；若基于侵權(quán)責(zé)任，其侵權(quán)后果在實踐中難以確定，使共有人的主張難以保護；若基于不當(dāng)?shù)美颠�責(zé)任，缺少明確的事實依據(jù)和法律依據(jù)。綜上都是以債權(quán)的保護方式則忽視了公告購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，使共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的法定權(quán)利徹底懸空。3、不利于共有關(guān)系穩(wěn)定，返而促進矛盾升級。共有人大多產(chǎn)生于特定的社會關(guān)系，如親屬或多年合作伙伴之間。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)與第三人主張善意取得已表明產(chǎn)生了糾紛，若保護第三人進入共有關(guān)系，只能在原共有人與轉(zhuǎn)讓人已產(chǎn)生的矛盾的基礎(chǔ)上，再加上原共有人與新加入共有人的矛盾，使共有關(guān)系更加不穩(wěn)定，更不便于共有財產(chǎn)的管理，難以實現(xiàn)物盡其用。
在司法實踐中，關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)仍存在著較大的爭議。以上是筆者對共有人的優(yōu)先購買權(quán)的一些粗淺看法，筆者希望通過對優(yōu)先購買權(quán)的法律特征、行使條件、實現(xiàn)方式的分析，有利于共有人的優(yōu)先購買權(quán)的理解和司法實踐。
注釋：
（1）王利明《物權(quán)法研究》中國人民大學(xué)出版社2002年版第342頁。
（2）黃林有《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版第316頁。
（3）何志《物權(quán)法判解研究與適用》人民法院出版社2004年版第736頁。
（4）郭明瑞《民法》高等教育出版社2003年版第32頁。
