[ 李小兵 ]——(2007-3-12) / 已閱13069次
關(guān)注開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信 理順合同關(guān)系 嚴(yán)防虛假按揭
李小兵
住房按揭貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，并不意味著這項(xiàng)貸款沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信、理順合同法律關(guān)系、嚴(yán)防虛假按揭發(fā)生，對(duì)有效防范和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)可以起到至關(guān)重要的作用。
關(guān)注開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信
誠(chéng)信問(wèn)題一直都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一個(gè)重要問(wèn)題，對(duì)金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)尤為重要。金融作為經(jīng)濟(jì)的核心，其本質(zhì)就是信用。目前社會(huì)上出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商挪用信貸資金、房地產(chǎn)假按揭、重復(fù)抵押、一房多賣等問(wèn)題，已對(duì)銀行信貸資金安全構(gòu)成了極大的威脅。究其原因，主要是開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題，一方面，隨著近年來(lái)土地儲(chǔ)備制度的推行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前期投入的資金突然加大，使得一些自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目開(kāi)始就利用假個(gè)貸騙取銀行資金。另一方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的連年升溫， 開(kāi)發(fā)商為了搶占市場(chǎng)，一個(gè)項(xiàng)目未完又投入另一個(gè)項(xiàng)目，資金不足時(shí)就挪用銀行資金，導(dǎo)致銷售良好的項(xiàng)目也出現(xiàn)無(wú)錢還貸的情況。更有甚至者，當(dāng)樓盤銷售不佳時(shí)，意識(shí)到項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商直接通過(guò)虛假按揭將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題，一是要把好樓盤準(zhǔn)入關(guān)。在拓展住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)首先要對(duì)合作開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、資金、信譽(yù)等方面進(jìn)行資信考察，對(duì)樓盤項(xiàng)目除了調(diào)查開(kāi)發(fā)商取得合法的“五證”外，還要綜合評(píng)估其所處的地理位置、市場(chǎng)發(fā)展前景以及房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、價(jià)格等，把好樓盤準(zhǔn)入關(guān)；二是加強(qiáng)對(duì)售房款的監(jiān)管。凡我行參與合作辦理按揭的項(xiàng)目，必須是我行與開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理公司共同簽訂了預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項(xiàng)目，售房款全部打入監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商動(dòng)用監(jiān)管賬戶內(nèi)的售房款必須先后經(jīng)過(guò)監(jiān)理公司審核和客戶經(jīng)理簽字，確保售房款首先用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，否則不予撥款。三是正確把握貸款發(fā)放時(shí)間。發(fā)放住房按揭貸款時(shí)，按揭房屋必須是現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。
理順合同關(guān)系
個(gè)人住房按揭貸款一般涉及三方當(dāng)事人：購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商和銀行，其法律關(guān)系主要表現(xiàn)為商品房買賣合同關(guān)系和借款合同關(guān)系，這兩個(gè)合同關(guān)系雖然各自獨(dú)立，但相互之間存在一定的因果關(guān)系。商品房買賣合同關(guān)系是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間形成的房屋買賣關(guān)系，合同的標(biāo)的是房屋。借款合同是借款人與銀行之間的借款合同關(guān)系，其標(biāo)的是貨幣。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中，往往約定了采用按揭付款方式。購(gòu)房人按開(kāi)發(fā)商要求，到指定銀行簽訂按揭貸款合同，并委托銀行直接將購(gòu)房人的貸款劃給開(kāi)發(fā)商。商品房買賣合同與借款合同的關(guān)系屬于關(guān)聯(lián)關(guān)系。首先，借款人申請(qǐng)借款的直接目的就是購(gòu)房；其次，按揭銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí)對(duì)借款用途是明知的，同時(shí)約定用所購(gòu)房屋作抵押；再次，開(kāi)發(fā)商和按揭銀行在發(fā)放按揭貸款前就已經(jīng)簽訂項(xiàng)目按揭貸款合作協(xié)議，達(dá)成了一致意見(jiàn)，并由開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保；四，按揭銀行與借款人之間往往還約定，委托銀行將取得的按揭貸款直接支付給開(kāi)發(fā)商。由此可見(jiàn)，商品房買賣合同成為個(gè)人購(gòu)房按揭借款合同的前提，購(gòu)買房屋成為借款合同的直接目的，當(dāng)買賣合同因無(wú)效、被撤銷或解除而不能履行時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款合同的目的也隨之不能實(shí)現(xiàn)，從而導(dǎo)致按揭借款合同無(wú)效、被撤銷或解除。
正確認(rèn)識(shí)兩者之間的法律關(guān)系，對(duì)銀行正確認(rèn)識(shí)和控制個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)有十分重要的作用。對(duì)于無(wú)效合同或合同被撤銷，雖不能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果，但并不是不產(chǎn)生任何法律后果。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。針對(duì)無(wú)效合同的違法性，合同法不僅規(guī)定當(dāng)事人負(fù)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的民事責(zé)任，還因?yàn)楫?dāng)事人訂立無(wú)效合同侵犯了為法律所保護(hù)的社會(huì)秩序和社會(huì)公共利益，規(guī)定當(dāng)事人承擔(dān)其他法律責(zé)任，即當(dāng)事人除應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任以外，還可能因其具有違法行為而應(yīng)承擔(dān)行政的甚至刑事的責(zé)任。合同解除制度是要解決有效成立的合同提前消滅的問(wèn)題。作為市場(chǎng)主體，為了適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)情況，在擬定和修改《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》時(shí)，有必要把合同條款規(guī)定得更細(xì)致、更靈活、更有策略性，其中應(yīng)包括保留解除權(quán)的條款等，使自己處于主動(dòng)而有利的地位。
嚴(yán)防虛假按揭
個(gè)人住房按揭貸款面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是虛假按揭。所謂虛假按揭，是指開(kāi)發(fā)商與借款人串通，通過(guò)制造虛假購(gòu)房文件來(lái)騙取個(gè)人住房貸款的行為。實(shí)踐中，要杜絕所有一切虛假行為十分困難，單就收入證明一項(xiàng)就很難辦到。我們不能認(rèn)為開(kāi)發(fā)商或借款人提供了虛假資料的都是虛假按揭，事實(shí)上如果開(kāi)發(fā)商與確有其人的借款人串通，即便制造虛假購(gòu)房文件來(lái)騙取個(gè)人住房貸款，最終受害的不一定是銀行，所謂“冤有頭，債有主”，加之銀行提供的是房?jī)r(jià)七成以下的貸款，擁有的卻是借款人所購(gòu)房屋的抵押權(quán)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)連年升溫、房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，貸款損失的可能性不大。當(dāng)然如果開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)借款人（購(gòu)房人），通過(guò)制造虛假購(gòu)房文件來(lái)騙取個(gè)人住房貸款，由于借款人的身份虛假，沒(méi)有真正的承貸主體，最終承擔(dān)責(zé)任的可能就是開(kāi)發(fā)商，由于法人責(zé)任的有限性，銀行貸款損失在所難免。我們特別要防范的就是這種開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)借款人（購(gòu)房人）身份的虛假按揭。
對(duì)付虛假按揭，弄清購(gòu)房人的真實(shí)身份至關(guān)重要，就好比蛇之七寸。做好以下幾項(xiàng)工作，可以有效防范虛假按揭：（一）實(shí)行見(jiàn)面審查制度，弄清借款人的真實(shí)身份，杜絕由開(kāi)發(fā)商代為審查（提供）借款人資料；（二）根據(jù)借款人的不同情況合理確定貸款期限和成數(shù)，防止“一刀切”；（三）結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，核實(shí)房屋銷售價(jià)格，重點(diǎn)審查首付款是否到帳；（三）重視房屋銷售備案登記，嚴(yán)防“一房多賣”；（四）客戶經(jīng)理親自辦理抵押登記手續(xù)，保證抵押房屋優(yōu)先受償。
