[ 文穎 ]——(2005-6-5) / 已閱18174次
淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的訂立
湖南金州律師事務(wù)所 文穎律師
自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2003年之后，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，其面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價(jià)值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。
在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬(wàn)科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價(jià)值最大化策劃為核心，包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開(kāi)發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開(kāi)始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理銷售密切聯(lián)系，許多項(xiàng)目都采取策劃合同與代理銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取代理銷售費(fèi)的新模式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。
（一） 委托人的義務(wù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：
1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。
2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問(wèn)題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說(shuō)明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)，在受托人完成咨詢報(bào)告和意見(jiàn)后，委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗(yàn)收。
4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。
（二） 受托人的義務(wù)
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng)，一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括： （1）市場(chǎng)調(diào)研
A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研
C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研
D項(xiàng)目功能與主題定位分析
E目標(biāo)客戶定性調(diào)查
F目標(biāo)客戶定量調(diào)查
G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析
F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告
(2)項(xiàng)目投資策劃
A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研
B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷
C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議
D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析
E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議
(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃
A項(xiàng)目背景分析
B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志
C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃
F室內(nèi)布局、裝修概念提示
G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示
H公共家具設(shè)計(jì)概念提示
I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)
J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)
K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引
依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。
2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。
咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無(wú)參考價(jià)值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見(jiàn)達(dá)到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。
受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開(kāi)的工作會(huì)議，對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。
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