[ 文穎 ]——(2005-5-28) / 已閱13552次
淺議屋頂平臺(tái)的法律定位及轉(zhuǎn)讓
湖南金州律師事務(wù)所 文穎律師
2002年4月，筆者接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，承辦了一件“屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛”案件，該案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)公司）購(gòu)買頂層住宅一套，雙方在訂立《商品房買賣合同》之后又訂立了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定凌女士以119800元從房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓與其所購(gòu)房屋等面積的屋頂平臺(tái)使用權(quán)，凌女士承諾對(duì)屋頂平臺(tái)面積專做屋頂花園之用。后來(lái)由于雙方為付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一紙?jiān)V狀以屋頂屬公用面積，不得轉(zhuǎn)讓為由，要求解除《補(bǔ)充協(xié)議》，終止履行。該案經(jīng)法院調(diào)解，最終以房地產(chǎn)開發(fā)公司同意解除《補(bǔ)充協(xié)議》，收回屋頂平臺(tái)，凌女士作出適當(dāng)補(bǔ)償結(jié)案。
無(wú)獨(dú)有偶，在昆明也產(chǎn)生了相類似的案例，李女士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一套頂層復(fù)式樓，入住之后李女士一家發(fā)現(xiàn)原來(lái)自家的屋頂平臺(tái)已經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂多次漏水，李女士又無(wú)法進(jìn)入鄰居已購(gòu)得的屋頂，李女士遂向法院起訴，要求開發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是，最終雙方經(jīng)過法庭調(diào)解，李女士與開發(fā)商達(dá)成了調(diào)解換房協(xié)議。
與上述兩件案件相似的糾紛越來(lái)越多的涌現(xiàn)于全國(guó)各地，據(jù)《廈門日?qǐng)?bào)》2002年7月11日?qǐng)?bào)道，該市房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開發(fā)商出售屋頂平臺(tái)（曬臺(tái)或露臺(tái)）的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30%。而我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋對(duì)此卻無(wú)明確規(guī)定。因此，法院在受理此類型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進(jìn)當(dāng)事人之間的調(diào)解。筆者認(rèn)為，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，針對(duì)屋頂平臺(tái)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問題，應(yīng)通過具體明確的法律規(guī)定加以規(guī)范。
一、 正視屋頂平臺(tái)的使用價(jià)值，肯定屋頂花園的存在意義
屋頂平臺(tái)或稱曬臺(tái)、露臺(tái)，是指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋（指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個(gè)毗連部分同時(shí)具有專有及共有的屬性。屋頂平臺(tái)，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺(tái)上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺(tái)在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺(tái)是整棟房屋的屋頂，對(duì)整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。由于屋頂平臺(tái)的位置特性，具備空曠、陽(yáng)光充足等特點(diǎn)，又是種植花草植物的極佳地點(diǎn)。
既然屋頂平臺(tái)具備以上功能和作用，是否屋頂平臺(tái)就不能通過某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對(duì)此頗有爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為：在合理的范圍內(nèi)，將屋頂花園的一部分讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用，符合國(guó)際慣例和社會(huì)公益，應(yīng)當(dāng)予以支持。如日本東京，由于人口稠密，綠化不足，政府即專門制定規(guī)范性文件鼓勵(lì)和規(guī)范屋頂花園的建設(shè)。又如我國(guó)首都北京，為籌辦2008年北京奧運(yùn)會(huì)，特地將新建大型城市屋頂花園作為一項(xiàng)綠化指標(biāo)來(lái)實(shí)施。屋頂花園作為城市中的一道風(fēng)景，如因房屋平臺(tái)的法律性質(zhì)定位不清而禁止或限止建設(shè)，則是因噎廢食的短期行為。
二、 屋頂平臺(tái)專用于屋頂花園建設(shè)的法律障礙。
由于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他規(guī)范性文件均未明確規(guī)定屋頂平臺(tái)的歸屬權(quán)問題，給屋頂平臺(tái)的法律處理帶來(lái)了一系列的問題。首先，屋頂平臺(tái)沒有計(jì)入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房購(gòu)銷面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條關(guān)于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺(tái)。也就是說，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的，更不可能計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其次，屋頂平臺(tái)不能以公示形式進(jìn)行權(quán)利登記。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，《房屋所有權(quán)證》是確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。屋頂平臺(tái)雖然具備不動(dòng)產(chǎn)的屬性，且具備多種使用價(jià)值，但房屋主管部門是斷不會(huì)為屋頂平臺(tái)頒發(fā)權(quán)證的�；谝陨蟽牲c(diǎn)，我們得出的推論是：屋頂平臺(tái)的面積不在建筑面積之內(nèi)，屋頂平臺(tái)沒有法律意義上的所有權(quán)。而事實(shí)卻是，屋頂平臺(tái)是可以丈量，具備多種實(shí)用功能的實(shí)實(shí)在在的面積，屋頂平臺(tái)的客觀存在本身就說明了屋頂平臺(tái)不應(yīng)當(dāng)是無(wú)主物。從現(xiàn)行法律、法規(guī)看，承認(rèn)屋頂平臺(tái)確屬共用面積的規(guī)范性文件有兩個(gè)：一是1992年6月15日建設(shè)部發(fā)布的《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》，一是1998年11月9日建設(shè)部發(fā)布的《住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，而承認(rèn)屋頂具備產(chǎn)權(quán)的規(guī)范性文件至今仍是空白。隨著商品房市場(chǎng)的不斷開發(fā)和發(fā)展，對(duì)于屋頂平臺(tái)的規(guī)范不應(yīng)僅僅停留在“誰(shuí)維修”“誰(shuí)維護(hù)”的淺層基礎(chǔ)之上，更應(yīng)著眼于現(xiàn)實(shí)與將來(lái)對(duì)屋頂?shù)拈_發(fā)和利用。當(dāng)前，不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往采取兩種方式來(lái)攫取“屋頂平臺(tái)”這桶金，一是借屋頂平臺(tái)設(shè)置廣告位出租，一是變相提高頂層房屋價(jià)格，以“買屋頂送屋頂花園”實(shí)施屋頂平臺(tái)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些開發(fā)商的做法顯然違反了1992年7月國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條關(guān)于住宅價(jià)格構(gòu)成的規(guī)定，且實(shí)際侵害了全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。
然而屋頂平臺(tái)專用于屋頂花園無(wú)非是兩種，或是全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一建設(shè)、維護(hù)，或是某一特有權(quán)利人單獨(dú)享有這項(xiàng)權(quán)利和承擔(dān)這項(xiàng)義務(wù)。筆者認(rèn)為，以上兩種途徑均是適當(dāng)之道，可因時(shí)、因勢(shì)而定。但本文暫不就委托管理的法律關(guān)系進(jìn)行闡述，僅就某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特定權(quán)利問題進(jìn)行探討，即：某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特有權(quán)利，必須產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。要建立屋頂平臺(tái)的合法轉(zhuǎn)讓機(jī)制，就必須要從法律的高度認(rèn)可它的法律地位以及權(quán)利性質(zhì)。屋頂平臺(tái)專有權(quán)利轉(zhuǎn)讓，需要解決的法律問題包括：
1、法律規(guī)范確認(rèn)屋頂平臺(tái)的使用權(quán)是一項(xiàng)合法權(quán)利，并可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2 、法律規(guī)范對(duì)屋頂平臺(tái)使用權(quán)加以必要的限制。包括屋頂平臺(tái)之上不可搭建違章建筑，屋頂平臺(tái)需滿足消防安全之需要，屋頂平臺(tái)的專用屬性等。
3、法律規(guī)范確認(rèn)屋頂平臺(tái)有償轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的對(duì)價(jià)雙方主體。即屋頂平臺(tái)有償轉(zhuǎn)讓的一方當(dāng)事人為屋頂平臺(tái)權(quán)利的受讓人，另一方當(dāng)事人應(yīng)為房屋的全體業(yè)主，房地產(chǎn)開發(fā)商不可將出讓屋頂平臺(tái)所獲的收入納入已身利潤(rùn)。
4、法律規(guī)范確認(rèn)有權(quán)代理全體業(yè)主出讓屋頂平臺(tái)的主體。經(jīng)業(yè)主會(huì)授權(quán)委托，物業(yè)管理公司可以代表全體業(yè)主與購(gòu)買人訂立《屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。
5、法律規(guī)范確定出讓屋頂平臺(tái)的業(yè)主表決機(jī)制。
三、有關(guān)屋頂平臺(tái)轉(zhuǎn)讓的法律建議
1、修改現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范，承認(rèn)屋頂平臺(tái)屬于具備價(jià)值的實(shí)用面積
盡管在學(xué)術(shù)界已經(jīng)普遍承認(rèn)了屋頂平臺(tái)的實(shí)用屬性，但由于我國(guó)現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范依然停留在依據(jù)傳統(tǒng)的建筑面積折算房屋面積，忽視了屋頂平臺(tái)的價(jià)值定位，給屋頂平臺(tái)的法律屬性造成了前提性真空。因此，建議在建設(shè)規(guī)范中將屋頂平臺(tái)納入實(shí)用面積，并在規(guī)劃、報(bào)建、房屋勘測(cè)，以及確定房屋面積的過程中對(duì)該面積加以確認(rèn)。
2、從法律的高度確認(rèn)屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人。
從所有權(quán)的角度出發(fā)，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有；出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此，屋頂平臺(tái)的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為開發(fā)商；商品房在出售之后，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為全體業(yè)主。全體業(yè)主可以通過某種形式的表決，將屋頂平臺(tái)的使用權(quán)出讓給某一特定權(quán)利人，受讓后，該權(quán)利人可以依法享有屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。既然我國(guó)實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度，就完全有必要對(duì)屋頂平臺(tái)這項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)加以登記確認(rèn)，以確保屋頂平臺(tái)所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法利益。
3、關(guān)于屋頂平臺(tái)使用權(quán)人的權(quán)利限制。
（1） 關(guān)于屋頂平臺(tái)所有權(quán)的禁止性規(guī)范。
A 、八層以上且未裝乙級(jí)以上防火門的樓棟必須保障主樓梯與屋頂直接相通。屋頂平臺(tái)所有權(quán)人必須留足面積以供消防安全之用。
B、不得在權(quán)利面積內(nèi)建筑不合符城市規(guī)劃的違章建筑物。
C、不得對(duì)房屋頂層進(jìn)行損壞性裝修。
D、未經(jīng)許可，不得擅自使用屋頂平臺(tái)作廣告發(fā)布的經(jīng)營(yíng)性使用。
（2） 建議在屋頂平臺(tái)作權(quán)屬登記時(shí)明確屋頂平臺(tái)的專用屬性。屋頂平臺(tái)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方可約定屋頂平臺(tái)專為屋頂花園之用。
4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓
（1） 屋頂平臺(tái)使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓給某一特定權(quán)利人的時(shí)間限制：
現(xiàn)在許多開發(fā)商往往在與購(gòu)房人訂立《商品房買賣合同》的過程中要求購(gòu)房人放棄屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。且多使用格式條款實(shí)施。而后，開發(fā)商再將屋頂平臺(tái)變相轉(zhuǎn)讓獲利。筆者認(rèn)為，屋頂平臺(tái)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)必然將歸屬于購(gòu)買了房屋的全體業(yè)主。開發(fā)商以格式條款要求購(gòu)房人放棄屋頂平臺(tái)權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。該行為顯失公平，不可支持。
既然屋頂平臺(tái)的物權(quán)將屬于購(gòu)買房屋的業(yè)主，開發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍許可的前提下是無(wú)權(quán)出讓屋頂平臺(tái)使用權(quán)的。只有當(dāng)業(yè)主以某種形式普遍許可了這種轉(zhuǎn)讓的情況下方可實(shí)施轉(zhuǎn)讓行為。而需獲得“普遍許可”，必要的前提是已購(gòu)買房屋的業(yè)主占房屋全體業(yè)主的絕對(duì)多數(shù)，已購(gòu)買房屋的業(yè)主有足夠的表決權(quán)代表全體業(yè)主作出決議。即商品房已經(jīng)完成超過全部面積50%的銷售量，且已購(gòu)買房屋的業(yè)主形成有效表決同意出讓屋頂平臺(tái)之后，方可進(jìn)行屋頂平臺(tái)的轉(zhuǎn)讓。
（2） 轉(zhuǎn)讓方式：
一旦業(yè)主形成同意出讓屋頂平臺(tái)的決議，業(yè)主即可授權(quán)物業(yè)管理公司代為出讓屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。購(gòu)買者首先必須具備業(yè)主身份，方可有權(quán)購(gòu)買。如欲購(gòu)買房屋平臺(tái)的業(yè)主眾多，應(yīng)在出售時(shí)按照公平競(jìng)價(jià)原則進(jìn)行，價(jià)高者獲得屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。購(gòu)買人在訂立合同、支付價(jià)款之后，可獲得房屋產(chǎn)權(quán)主管部門的權(quán)利確認(rèn)。
（3） 屋頂平臺(tái)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的歸屬及處理：
屋頂平臺(tái)使用權(quán)經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，出讓人（全體業(yè)主）即應(yīng)獲取屋頂平臺(tái)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。該轉(zhuǎn)讓金的所有權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為全體業(yè)主共同共有。經(jīng)業(yè)主會(huì)討論形成決議，該轉(zhuǎn)讓金可以根據(jù)業(yè)主購(gòu)房面積的多少進(jìn)行量化，資金量化后業(yè)主可以此折抵需向物業(yè)管理公司支付的物業(yè)管理費(fèi)。
