[ 陳召利 ]——(2022-3-26) / 已閱4065次
業(yè)主與開發(fā)商須知｜小區(qū)人防工程停車位的收益歸誰(shuí)？
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人，微信公眾號(hào)：利眼觀察
一、相關(guān)規(guī)定及問題之提出
《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理、收益歸投資者所有”。司法實(shí)踐中普遍依據(jù)該規(guī)定直接認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為投資者并依法享有收益，但是依然爭(zhēng)議很大。
自2013年5月1日起施行的修訂后《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條第三款規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布�！钡诹鍡l第一款規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”似乎間接確認(rèn)了業(yè)主共同享有人防工程平時(shí)使用的權(quán)利，但是相關(guān)管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今尚未出臺(tái)，原因不得而知。
自2020年1月1日起施行的《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》第二十六條關(guān)于人防工程平時(shí)使用人作出了更加明確的規(guī)定，“住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的防空地下室可以由下列主體作為平時(shí)使用人：（一）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成立前，由人防工程建設(shè)單位作為平時(shí)使用人；（二）業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)作為平時(shí)使用人；（三）依法組成物業(yè)管理委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)作為平時(shí)使用人；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他主體。”但是，視業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)是否成立分別確定不同的主體作為人防工程的平時(shí)使用人，看似操作簡(jiǎn)單易行，實(shí)則缺乏理論支撐，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)是否成立并不應(yīng)當(dāng)影響人防工程投資者的認(rèn)定以及收益的歸屬。
二、司法實(shí)踐的探索
經(jīng)檢索相關(guān)案例，目前普遍有三種做法：
（一）直接依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條第一款和第六十六條第三款的規(guī)定認(rèn)定業(yè)主共同享有人防工程平時(shí)使用和收益的權(quán)利。
典型案例如下：
（1）無(wú)錫市中級(jí)人民法院在溫州星河物業(yè)管理有限公司與國(guó)際一花園第二屆業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中作出的（2018）蘇02民終2343號(hào)民事判決書；
（2）鹽城市中級(jí)人民法院在江蘇坤園物業(yè)管理有限公司、江蘇坤園物業(yè)管理有限公司鹽城分公司與鹽城市文華名城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中作出的（2019）蘇09民終3449號(hào)民事判決書；
（3）無(wú)錫市中級(jí)人民法院在江蘇華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與三鼎智慧集團(tuán)有限公司、江陰市澄江街道立新社區(qū)金宸國(guó)際業(yè)主委員會(huì)車位糾紛一案中作出的（2021）蘇02民終3912號(hào)民事判決書。
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