[ 梁樺水 ]——(2005-2-21) / 已閱9109次
售樓廣告的效力
作者：梁樺水（梁鵬）
案情簡介
原告：張女士
被告：北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司
案件介紹：
原告稱其于2002年5月，原告到被告售樓處擬購買一套商品房，被告售樓人員向原告介紹了其擬購樓號的情況及小區(qū)的公用設(shè)施。提到在原告所購樓號的北側(cè)有一個網(wǎng)球場周邊是綠地，經(jīng)過原告實(shí)地在小區(qū)考察后認(rèn)為與銷售人員及提供的樓書描述的一致，于是第二天與被告訂立了《購房合同》。在同年下半年，被告將網(wǎng)球場擅自向北挪取消了周邊的綠地，改建成小型停車場且僅距原告所在的樓10幾米。原告要求被告將停車場拆除恢復(fù)綠地。被告稱原告的訴訟請求無法律依據(jù)及事實(shí)依據(jù)，原告于2002年5月底入住，而停車場是在2002年底修建的，在小區(qū)規(guī)劃圖的位置上有此規(guī)劃，且停車場的位置與原告居住的房屋距離符合規(guī)劃要求，如支持原告的訴訟請求將違反設(shè)計規(guī)劃，并損害其他業(yè)主的利益，停車場的存在不影響原告的合法權(quán)益。本案經(jīng)過法院審理認(rèn)為原告與被告所簽定的合同符合法律規(guī)定合同有效；被告所發(fā)放的售樓樓書廣告上雖無停車場的規(guī)劃，但是原告憑此要求被告拆除停車場理由、證據(jù)不充分。從被告的規(guī)劃圖上確有停車場的規(guī)劃且該停車場屬于小區(qū)公共設(shè)施。故駁回原告要求拆除停車場恢復(fù)綠地的訴訟請求。
案件評析
原告在此案中有無撤消權(quán)。
合同的撤消是指因當(dāng)事人意思表示不真實(shí)通過撤消權(quán)人行使撤消權(quán)而使合同關(guān)系消滅。并將依合同關(guān)系而取得的財產(chǎn)回復(fù)到合同訂立時的狀態(tài)。據(jù)此概念撤消應(yīng)當(dāng)具備下列法律特征：
1，所撤消的合同應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)成立并生效的合同。當(dāng)事人意思表示不真實(shí)是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真實(shí)應(yīng)當(dāng)是發(fā)生在訂立合同的過程中，意思表示不真實(shí)造成的原因法律規(guī)定為五種即欺詐、脅迫、重大誤解、乘人之危、顯失公平。
2，合同的撤消應(yīng)當(dāng)由有撤消權(quán)的當(dāng)事人來行使撤消權(quán)實(shí)現(xiàn)。對于當(dāng)事人在合同訂立并生效后發(fā)現(xiàn)合同撤消的事由存在是否通過行事撤消權(quán)來消滅合同關(guān)系，還是繼續(xù)合同關(guān)系的存在完全由當(dāng)事人自由決定之。
3，撤消權(quán)的行使將會產(chǎn)生合同自始無效的后果。
4，撤消權(quán)的行使具有時限，當(dāng)事人不行使或迨于形式該權(quán)利，期限屆滿時則喪失該權(quán)利。不因法定事由中斷。
5，撤消權(quán)人須請求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)作出撤消合同的裁決。
本案中被告存在欺詐的行為。它主要表現(xiàn)在被告在樓書廣告及售樓人員的介紹中均掩蓋了規(guī)劃設(shè)計中停車場存在的事實(shí)，將其描述為綠地。使得原告認(rèn)為所購買的房屋的居住環(huán)境符合自己的內(nèi)心的期望而作出了購買的意思表示�；诖朔N原因，原告在發(fā)現(xiàn)實(shí)際生活空間環(huán)境發(fā)生變化時應(yīng)當(dāng)向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求應(yīng)當(dāng)在知道上述情形后1年內(nèi)。
欺詐，是指以使他人陷于錯誤并因而為意思表示為目的，故意陳述虛偽事實(shí)或隱瞞事實(shí)情況的行為。它的構(gòu)成包括有欺詐的行為、受詐人因欺詐而陷于錯誤、受詐人因欺詐而陷于錯誤而為意思表示不真實(shí)、欺詐違反法律違反誠實(shí)信用原則。被告的欺詐行為主要體現(xiàn)在樓書廣告中。而雙方的糾紛也產(chǎn)生于此。按照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對房地產(chǎn)廣告的具體內(nèi)容作了規(guī)范，具體為：1，房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明下列事項(xiàng)，即開發(fā)企業(yè)的名稱、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)載明該機(jī)構(gòu)的名稱、預(yù)售、銷售許可證編號；2，房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有者或使用者應(yīng)當(dāng)有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚的表示為實(shí)際的銷售價格，明示價格的有效期限；......6，房地產(chǎn)廣告涉及的交通商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或建設(shè)中的，應(yīng)當(dāng)在廣告中加以注明；.....10，房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。房地產(chǎn)廣告中使用的建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中予以注明。.....本案被告在其樓書廣告中有違《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。那么，樓書廣告是否應(yīng)當(dāng)成為《購房合同》組成部分呢？我們認(rèn)為，樓書廣告中涉及有關(guān)房屋、居住環(huán)境、作為公共分?jǐn)偛糠�、與生活相關(guān)的設(shè)施等能夠構(gòu)成交易條件的事項(xiàng)理應(yīng)成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應(yīng)當(dāng)構(gòu)成交易條件的內(nèi)容予以排除的，則就構(gòu)成對締約方之有效的要約。在事實(shí)上，雙方當(dāng)事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內(nèi)容構(gòu)成一個完整的交易條件。不能夠因?yàn)闆]有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。
