[ 胡杰豐 ]——(2004-6-7) / 已閱18950次
物業(yè)管理交接糾紛的法律分析
浙江民禾律師事務(wù)所 胡杰豐
最近,一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,隨著我國物業(yè)管理公開招投標(biāo)制度的逐步推進(jìn),物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理交接事項(xiàng)頻繁發(fā)生糾紛,不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序,也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng),并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。本文將從法律層面對物業(yè)管理交接糾紛產(chǎn)生的原因和性質(zhì)進(jìn)行分析,并在此基礎(chǔ)上提出解決物業(yè)管理交接糾紛的方法和規(guī)范物業(yè)管理交接程序的建議。
一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因
物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多:物業(yè)管理公司的觀念不適應(yīng)物業(yè)管理市場化要求、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析,產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類:
1、業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同,而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同,也不辦理交接,由此導(dǎo)致糾紛。我國有關(guān)由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度剛剛建立,目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,業(yè)主只能被動接受,很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機(jī)意識不強(qiáng),服務(wù)不到位,也不主動與業(yè)主進(jìn)行溝通,雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后,很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權(quán)利,以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類,如去年12月8日,杭州最早的高層住宅小區(qū)——中山花園業(yè)主大會就以“收費(fèi)過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司,并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐,但是因?yàn)樵飿I(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛,導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。
2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理,而原物業(yè)管理公司不甘退出,繼續(xù)占據(jù)小區(qū),拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接,因而產(chǎn)生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案,就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理公司,但是開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權(quán),并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重沖突,致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。
二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質(zhì)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的責(zé)任,即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”(見《合同法》第九十二條),因此,物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料,但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權(quán)。具體可以分為兩種情況:
1、建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同,并且明確約定了合同期限。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定:“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止!钡谌鍡l第二款規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)……合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定!庇纱宋覀兛梢钥闯,業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限,而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限,但是實(shí)際上《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長有效日期——業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。
對于這類有明確期限的合同,我國《合同法》規(guī)定當(dāng)事人雙方都不得隨意解除合同,以保證合同的法律效力。但是為了適應(yīng)隨時(shí)可能發(fā)生變化的實(shí)際情況,保護(hù)當(dāng)事人的利益,《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況,當(dāng)事人可以單方面解除合同:
(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(2)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的;
(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(5)法律規(guī)定的其他情形。
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的是為了享受方便、及時(shí)并且與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù),如果物業(yè)管理公司沒有嚴(yán)格按照合同履行自己的義務(wù),提供相應(yīng)的服務(wù),致使業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)其合同目的,或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形,則業(yè)主委員會可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同。《合同法》第九十七條規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,中止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失!备鶕(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),物業(yè)管理公司提供的是一種服務(wù),不可能恢復(fù)原狀,但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備或者有違章搭建情況的,則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的,物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作!币虼耍凑辗煞ㄒ(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔(dān)的“附隨合同義務(wù)”。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者被解除,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理,原物業(yè)管理公司拒不進(jìn)行交接而產(chǎn)生糾紛的,原物業(yè)管理公司需要承擔(dān)違約責(zé)任,不依法進(jìn)行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的,還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一方面,如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)的,物業(yè)管理公司也有權(quán)要求欠費(fèi)的業(yè)主清償其所欠費(fèi)用。
2、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒有明確約定服務(wù)期限,或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于我國推行物業(yè)管理公開招投標(biāo)的時(shí)間不長,當(dāng)前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同往往比較簡單,有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務(wù)期限的情況,我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有做出相應(yīng)規(guī)定,但是我國《合同法》第六十一條規(guī)定:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量……等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以補(bǔ)充協(xié)議;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”第六十二條進(jìn)一步規(guī)定:“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,使用下列規(guī)定:……履行期限不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。……”所以,如果業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒有約定服務(wù)期限,而業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理,或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的話,法律是允許的,但是首先應(yīng)當(dāng)爭取通過友好協(xié)商的方式達(dá)成有關(guān)協(xié)議,解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問題,只有在無法達(dá)成協(xié)議的情況下,才能通過單方面的行為解除合同,并給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。否則,給對方造成損失的,責(zé)任方需要承擔(dān)賠償責(zé)任。
對于沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況,由于雙方在事實(shí)上形成了一種合同關(guān)系,根據(jù)我國司法實(shí)踐,任何一方都可以隨時(shí)終止這種事實(shí)上的合同關(guān)系,但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方,并給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。因此,如果業(yè)主委員會聘請了新的物業(yè)管理公司,或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方并給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間,雙方本著公平、誠實(shí)信用的原則對所形成的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算,辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。
三、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑
根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,對于物業(yè)管理交接糾紛,可以采取以下五種方式進(jìn)行解決:
1、當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(可能還包括新聘的物業(yè)管理公司)雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項(xiàng)如拖欠物管費(fèi)的支付、物管公司代收代繳水電費(fèi)的結(jié)算、物管公司對小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商,以解決雙方之間的爭議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則,有利于化解糾紛、平息爭議,最大程度的避免雙方的經(jīng)濟(jì)損失,維護(hù)雙方的社會聲譽(yù),避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的,一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛,雙方應(yīng)盡量通過協(xié)商的方式妥善解決。
2、由物業(yè)管理協(xié)會、居委會或者其他第三方調(diào)解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會組織建設(shè)的不斷完善,其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強(qiáng),物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后,當(dāng)事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請求物業(yè)管理協(xié)會進(jìn)行調(diào)解,雙方在物業(yè)管理協(xié)會代表的主持下解決各項(xiàng)爭議并形成書面協(xié)議。此外,發(fā)生糾紛后,當(dāng)事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解。
3、申請有關(guān)政府主管部門處理!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款規(guī)定:“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”,同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定:“違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款!币虼,發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后,如果雙方無法通過協(xié)商或調(diào)解達(dá)成一致意見,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門,由其進(jìn)行立案查處。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的,還應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告,由公安機(jī)關(guān)對其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理。
4、提交仲裁委員會裁決。如果當(dāng)事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會仲裁解決,或者在發(fā)生糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的,任何一方當(dāng)事人都可以將爭議事項(xiàng)提交約定的仲裁委員會,由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴(yán)格的中立地位,其作出的裁決具有很強(qiáng)的社會公信力,并且仲裁是當(dāng)事人自愿作出的選擇,有利于消除當(dāng)事人之間的矛盾。但是我國實(shí)行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t,當(dāng)事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛,就不得再向法院提起訴訟(符合法定條件的除外),因此在選擇仲裁之前,雙方當(dāng)事人都應(yīng)作充分考慮。
5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位,但是在司法實(shí)踐中,為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,各地基本上確認(rèn)了業(yè)主委員會的訴訟主體地位。當(dāng)無法通過上述四種方式解決爭議時(shí),業(yè)主委員會可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司,由法院依法作出判決。相應(yīng)的,物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會。
四、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議
為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序,減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生,我們必須盡快制定、完善相關(guān)立法,明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責(zé)任。
第一,在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限,如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后15日(或30日)內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料,并撤離原物業(yè)區(qū)域;
第二,在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中進(jìn)一步完善有關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定,加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、資料行為的處罰,如規(guī)定對不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房、資料的物業(yè)管理公司,可以給與降低資質(zhì)、吊銷資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照等處罰;
第三,在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的有關(guān)事項(xiàng)如業(yè)主欠繳的物管費(fèi)如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)如何清算等問題作出明確規(guī)定。
文章原載于《現(xiàn)代物業(yè)》2004年第4期