[ 王衛(wèi)洲 ]——(2013-12-5) / 已閱5923次
容積率指單位面積的土地上的建筑容量，即建筑物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設(shè)60㎡房屋，其容積率為建筑面積：60/用地面積100=0.6 。
對于普通公民來講，容積率是一個反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建筑物，其居住的舒適程度則越高；對于開發(fā)商來講，容積率是代表了土地利用率和商業(yè)價值，土地出讓金的價格，容積率越高的土地則土地出讓金越高,單位面積土地上可建設(shè)的樓盤越多，獲取的商業(yè)利益就越高；對于政府來講容積率屬于城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃管理控制，單位面積的建設(shè)規(guī)模必須符合規(guī)劃審批中容積率規(guī)定。
國有土地上房屋征收中，被征收人可能平時不太注重“容積率”這個問題，但是“容積率”往往會關(guān)系到征收補償金額，對被征收人有著直接的影響。
例如：某縣實施舊城改造，決定征收A片區(qū)全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補償安置方案》，方案對于房屋合法建筑面積認定做出規(guī)定：1、對于具有產(chǎn)權(quán)證書中記載的房屋面積認定為合法建筑，可按照市場評估價值補償或按照1；1.2比例置換安置房；2、對于產(chǎn)權(quán)證書沒有登記的部分或不具備產(chǎn)權(quán)證書的房屋，按照1.2容積率為標準進行認定，容積率為1.2以下建筑物認定為合法建筑予以補償；對于容積率超過1.2部分的建筑物，認定為違章建筑不予補償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權(quán)上建設(shè)房屋200㎡樓房，則超出容積率1.2的部分：80㎡房屋沒有補償，這80㎡房屋是否應(yīng)當補償，極有可能引發(fā)張先生與政府征收部門的爭議。
站在公平合理角度上，張先生這40㎡房屋是否應(yīng)當給予補償呢？方案中這條規(guī)定是否合理呢？其實這一爭議的焦點是容積率標準如何確定的問題。
嚴格按照法律規(guī)定，判斷建筑物是否合法，原本是按照是否具備產(chǎn)權(quán)證書及規(guī)劃手續(xù)等為依據(jù)的，但是由于以往行政機關(guān)不夠重視、群眾法律意識淡薄的原因，很大一部分公民房屋規(guī)劃手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證書不全，甚至沒有任何審批手續(xù)，特別是舊城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)中涉及的房屋征收，這種問題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發(fā)的社會矛盾也很嚴重，一定程度上影響了社會穩(wěn)定，造成了部分被征收人信訪、訴訟、甚至采取不合理方式維權(quán)。
為維護群眾合法權(quán)益，國務(wù)院在2003年出臺《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》通知規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應(yīng)的政策,限期處理解決”
《國有土地上房屋征收與補償條例》亦規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
可見對于未經(jīng)登記的建筑物并非直接按照違章建筑處理，而是根據(jù)是否符合規(guī)劃等客觀因素進行認定，法律保護被征收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過大，這又如何處理？故如果符合規(guī)劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關(guān)手續(xù)認定為合法，反之認定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標準。
由于涉及的專業(yè)知識具有一定的深度，長期以來房屋征收中“容積率”采取何種標準，一直困擾著被征收人，甚至很多地方的征收實施部門也不能作出合理的解釋，加劇了房屋征收中存在的社會矛盾。
筆者以為，房屋征收中容積率控制指標確定應(yīng)當按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求各地方制定的控制性詳細規(guī)劃為準，即超越控制性詳細規(guī)劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標，同時《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個人都應(yīng)當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢�！�
筆者認為：以此為據(jù)，首先：控制性詳細規(guī)劃中具有明確的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標，這為認定提供了合理的標準，提供了法律依據(jù)；其次，被征收人可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》到城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進行查詢自己的建筑物是否符合規(guī)劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關(guān)補償認定的透明性、公開性，有利于減小被征收人與征收部門的爭議；其三、在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺之前1990年出臺的《城市規(guī)劃法》甚至更早的1984年出臺的《城市規(guī)劃條例》均具有相似規(guī)定，有利于對歷史原因的形成的未經(jīng)登記建筑物界定。
2012年2月17日住建部出臺《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個人都應(yīng)當遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。”進一步明確規(guī)定了單位和個人遵守控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標的義務(wù)。
此外，容積率如何計算問題也是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，絕大多數(shù)地方計算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實際上這種方式并不一定準確，2005年住建部批準了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標計算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施征收補償時應(yīng)當依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進行計算，以保障征收補償公平公正。
