[ 黃維青 ]——(2014-6-4) / 已閱14292次
①應(yīng)當(dāng)規(guī)定拆遷許可證的合法性。準(zhǔn)許被拆遷人向拆遷管理部門所屬的人民政府提出裁決申請，對裁決不服的，可以向人民法院提起行政訴訟，也可不經(jīng)申請，直接向人民法院起訴。
②把聽證程序由虛變實。對《規(guī)程》第7 條所規(guī)定的聽證程序，應(yīng)不限“未達(dá)成拆遷補償協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高”，可將對房屋拆遷管理部門的法律義務(wù)變?yōu)樯暾埖男袨椋?“未達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的， 被拆遷人提出聽證申請的， 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。”
③對《規(guī)程》第17條進(jìn)行修改。即將“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的”修改為“被拆遷人或者房屋承租人在裁決書送達(dá)之日起3 個月內(nèi)既未搬遷，又未向人民法院提起訴訟的”。
（二）政府保護(hù)公民私有財產(chǎn)權(quán)的措施：
1、規(guī)范拆遷主體，正確界定公共利益的性質(zhì)
強制拆遷權(quán)作為政府的強制權(quán)利，只能由政府做出，并且是出于公共利益的需要，因經(jīng)營目的而做出的拆遷行為不能啟用國家的強制力。
2、規(guī)范政府行為，建設(shè)法治和服務(wù)型政府
要強化各級政府的服務(wù)理念，規(guī)范抽象行政行為和具體行政行為，提高依法行政水平，適當(dāng)挺高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。堅決杜絕拆遷工作中的不文明現(xiàn)象，將文明執(zhí)法和依法行政結(jié)合起來，切實履行好政府的依法執(zhí)政職能。
（三）公民私有財產(chǎn)權(quán)獲得法律保護(hù)的根本途徑：
1、明確正當(dāng)?shù)姆沙绦?br>
無論是公益性拆遷還是商業(yè)性拆遷，正當(dāng)?shù)姆沙绦蚨际潜ＷC拆遷合法、公正、有序的必要前提。但因拆遷的目的不同，所適用的法律程序應(yīng)有所不同。公益性拆遷適用的法律程序應(yīng)包括并遵循如下內(nèi)容及順序：
(1) 預(yù)先通告。
(2)政府對要征收的財產(chǎn)做出評估
(3) 向被拆遷人提出拆遷補償方式、補償價金的初次要約；被拆遷人可以提出反要約。
(4) 召開公開的拆遷聽證會。
(5) 如果政府和被拆遷人在補償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議，政府應(yīng)將案件送交法院處理。
(6) 法庭要求雙方分別聘請的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換。
(7) 雙方最后一次進(jìn)行補償價金的平等協(xié)商， 為和解爭取最后的努力。
(8) 如果雙方不能達(dá)成一致， 將由法庭來確定“合理的”拆遷補償數(shù)額。
(9) 判決生效后， 政府應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)支付補償價金并取得被征收的財產(chǎn)。
商業(yè)性拆遷由其拆遷的目的所決定，其應(yīng)適用的正當(dāng)法律程序的內(nèi)容及順序如下：
(1) 拆遷預(yù)告。
(2) 向被拆遷人提出拆遷補償方式、補償價金的初次要約；被拆遷人可以提出反要約。
(3) 拆遷人向被拆遷人說明拆遷行為的必要性和合理性。
(4) 在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上雙方達(dá)成拆遷補償協(xié)議，并進(jìn)行公證。
2、公平的拆遷補償
（1） 補償范圍。
補償范圍應(yīng)包括被拆除的房屋、房屋的附屬物、期限內(nèi)的臨時建筑物；土地使用權(quán)；被拆遷人其他的利益損失和費用，包括搬遷補助費、臨時安置補助費，部分預(yù)期利益的損失、房屋的裝修費用，與該房地產(chǎn)商譽有關(guān)的無形資產(chǎn)。補償原則上以恢復(fù)被拆遷人被拆遷之前的生產(chǎn)、生活狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，消除拆遷對權(quán)利人的影響。這樣才能對被拆遷人的利益提供有效的保護(hù)。
（2）價值標(biāo)準(zhǔn)。
建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，確立了以市場價格(市場比較法) 為主導(dǎo)的評估標(biāo)準(zhǔn)。另外，為了確保對評估標(biāo)準(zhǔn)的公正性，該《意見》中規(guī)定，拆遷人對評估價格有異議的，可以申請復(fù)核、自行委托評估；評估價格不一致的，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定；同時，對評估中的弄虛作假規(guī)定了罰則。從而在拆遷補償價值標(biāo)準(zhǔn)制度上形成了有利于被拆遷人的博弈空間。
（3）補償?shù)募皶r性與事先補償原則。
房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴(yán)重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進(jìn)行補償?shù)馁Y力時，就開始拆遷行為，導(dǎo)致被拆遷人長期得不到相應(yīng)的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)利。所以，保障補償安置的及時性也是對被拆遷人進(jìn)行補償?shù)囊粋�基本原則。同時，為了消除被拆遷人因拆遷所承受的不便，保護(hù)其合法權(quán)益，應(yīng)該在房屋拆遷法律中確立事先補償原則，具體措施是確立銀行對房屋拆遷中的補償安置款項進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的原則，拆遷人必須在拆遷安置補償協(xié)議達(dá)成之后、拆遷行為采取之前，將補償安置款項存入銀行專戶，并由被拆遷人直接從銀行支取。
當(dāng)面臨拆遷問題時，直接的分為兩種利益，一種是拆遷人利益，另一個自然是被拆遷人利益。從拆遷人角度而言，自然是越低成本越好，所以拆遷人計算拆遷賠償時，更注重的是被拆遷房屋的成本。從被拆遷人角度而言，自然是越高越好，然而可悲的是這個“高”只是局限于拆遷所帶來的損失能否被最高的賠償，而不是利益最大化。盡管是這樣拆遷給被拆遷人帶來的損失遠(yuǎn)不止房屋的成本，所以利益不統(tǒng)一便成了一個必然的問題。
究竟該以哪種利益標(biāo)準(zhǔn)為賠償標(biāo)準(zhǔn)?
首先以拆遷人(開發(fā)商、政府部門)的賠償標(biāo)準(zhǔn)來看，參照房屋地段，結(jié)構(gòu)，材料，新舊，裝修，等一系列因素來賠償，似乎和情和理，但是這種賠償方式卻給被拆遷人帶來了巨大的損失。
因為房產(chǎn)的評估只針對房屋本身的價值進(jìn)行痕量，而沒有考慮到房屋對于被拆遷人的價值，雖然有價格補差這一項，但是似乎很無力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能起到真正補償?shù)淖饔�。因為在拆除了原有的住房以后，被拆遷人面臨被逼迫重新買房，也就是說被逼迫以加價形式舊房換新房，顯然給被拆遷人帶來了經(jīng)濟(jì)壓力或者說經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重侵犯了被拆遷人的財產(chǎn)分配權(quán)。
然而可悲的是爭取不帶來損失只目前絕大多數(shù)幾乎是99%的被拆遷人爭取的目標(biāo)。幾乎沒有人歷史性的提出賠償房屋未來增值的案例，包括各地所謂最牛的釘子戶。所謂的釘子戶其實只是在爭取自己因有的利益。
在開發(fā)商肆意在全國各地投標(biāo)建樓的同時，這其中可以折射出很多東西，開發(fā)商獲得巨大的利益究竟從何而來。為何一個工程在國外如此之難，而在國內(nèi)搞的紅紅火火。政策偏于建設(shè)本是無可厚非，但是一定要建立在犧牲人民利益的前提下嘛?
作為一個自然人，對于保護(hù)自己的私有財產(chǎn)，都是非常重視的，要說真有那種對個人利益不夠重視的年代，那么只能是原始社會或者是共產(chǎn)主義時代了。西方商品經(jīng)濟(jì)更是如此，西方在保護(hù)私人財產(chǎn)方面的制度更是完善，想來釘子戶在西方應(yīng)該是再平常不過的是，這是由西方人強烈的私權(quán)保護(hù)意識的決定的。
某些管理部門的權(quán)威性和誠信度，以及某些管理行為的合理性、正當(dāng)性正日益受到越來越嚴(yán)峻的考驗、挑戰(zhàn)和質(zhì)疑。社會管理的公平與效率與大眾心里期待之間的落差很讓人深思。
在推行依法行政、依法強拆的進(jìn)步過程中，其實也少不了釘子戶的推動，正是他們與眾不同的行為，吸引了媒體的眼球，引來了關(guān)注的目光，公眾輿論的壓力促使某些部門改進(jìn)工作方式。
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