[ 王德山 ]——(2012-10-30) / 已閱5005次
房?jī)r(jià)下跌時(shí)購(gòu)房人差價(jià)補(bǔ)償法律辯析
王德山 姜曉琳
內(nèi)容提要：房屋買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效，無(wú)論房屋是否辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。因此，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋后，房屋價(jià)格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購(gòu)房合同的生效時(shí)起從開(kāi)發(fā)商即出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人。除了法律規(guī)定或者合同約定外，除開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人約定或者開(kāi)發(fā)商的單方承諾外，開(kāi)發(fā)商無(wú)法定義務(wù)補(bǔ)償購(gòu)房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。
關(guān)鍵詞：買(mǎi)賣(mài)合同 降價(jià) 補(bǔ)償差額
近期，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，紛紛降價(jià)銷(xiāo)售商品房。而同一樓盤(pán)在降價(jià)前已購(gòu)買(mǎi)房屋的部分購(gòu)房人因房?jī)r(jià)下降便要求開(kāi)發(fā)商“退房”或“補(bǔ)償差價(jià)”。購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償降價(jià)前后的差額，在合同法上屬于變更合同內(nèi)容，即變更合同價(jià)格條款。除開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人約定或者開(kāi)發(fā)商的單方承諾外，開(kāi)發(fā)商無(wú)法定義務(wù)補(bǔ)償購(gòu)房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。商品房貶值或者開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售期開(kāi)發(fā)的商品房不是購(gòu)房人退房或者要求補(bǔ)償?shù)姆ǘㄊ掠伞?br>
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力分析
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效后，無(wú)論房屋是否辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)合同效力均無(wú)影響，合同雙方當(dāng)事人須嚴(yán)格按照合同的約定全面履行自己的合同義務(wù)，任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話(huà)說(shuō)，購(gòu)房人不得以房?jī)r(jià)下跌為由而要求開(kāi)發(fā)商退房或者補(bǔ)償商品房降價(jià)前后的差額。
二、開(kāi)發(fā)商無(wú)法定義務(wù)補(bǔ)償降價(jià)差額
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售樓房，之前已購(gòu)房屋的購(gòu)房人，要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償降價(jià)前后的差額，在合同法上屬于變更房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容（即價(jià)格條款）。但是，除因法律規(guī)定或者合同中約定事由外，合同內(nèi)容的變更須經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致。購(gòu)房人以開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，使得自己已購(gòu)房屋貶值為由而要求補(bǔ)償降價(jià)差額沒(méi)有法律依據(jù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕該要求。理由是：
第一，普通商品房買(mǎi)賣(mài)是一種市場(chǎng)行為，普通商品房?jī)r(jià)格完全由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，任何一方不得擅自變更和解除，其中包括房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的普通商品房有權(quán)自主決定銷(xiāo)售價(jià)格，購(gòu)房人無(wú)權(quán)因開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售而要求補(bǔ)償前后價(jià)格差額。
第二，任何交易均存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，商品的價(jià)格隨時(shí)存在漲跌的可能，其中包括房屋買(mǎi)賣(mài)。房屋價(jià)格的漲落、價(jià)值的升貶是買(mǎi)賣(mài)雙方面臨的一種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的外，房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)隨合同的生效即由賣(mài)方而轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方。
第三，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償降價(jià)前后的差額，在合同法上屬于變更合同內(nèi)容，即變更合同價(jià)格條款�！逗贤ā穼�(duì)于合同變更有明確規(guī)定，關(guān)于合同的變更有法定變更和協(xié)議變更兩種情形。其一，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時(shí)顯失公平的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。當(dāng)然，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否變更或撤銷(xiāo)，由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出判決或裁決，不由當(dāng)事人決定。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售房屋不是合同價(jià)款條款變更的法定條件。換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法定義務(wù)補(bǔ)償降價(jià)差額補(bǔ)償。其二，《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”具體到降價(jià)差額補(bǔ)償問(wèn)題，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，此點(diǎn)將在下面論述。
綜上，除開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有特別約定或者開(kāi)發(fā)商的單方承諾外，開(kāi)發(fā)商無(wú)法定義務(wù)補(bǔ)償購(gòu)房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。
三、開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償房?jī)r(jià)差額的特殊情形
開(kāi)發(fā)商雖無(wú)法定義務(wù)補(bǔ)償降價(jià)差額，但在下列情形下，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：
（一）房屋買(mǎi)賣(mài)合同特別約定
購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，合同當(dāng)中特別約定，開(kāi)發(fā)商在合同訂立后一定期限內(nèi)，如果同一樓盤(pán)的房?jī)r(jià)下降，給與購(gòu)房人以差價(jià)補(bǔ)償。那么，如果開(kāi)發(fā)商在約定的期限內(nèi)降價(jià)銷(xiāo)售約定的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商屬于違約，購(gòu)房人因此可以依據(jù)合同的約定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，給予差價(jià)補(bǔ)償。當(dāng)然，對(duì)此約定，購(gòu)房人必須在合同中有明確具體的約定，避免開(kāi)發(fā)商玩弄文字游戲。
（二）開(kāi)發(fā)商單方承諾
除合同訂立時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中有明確約定外，無(wú)論是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立前或者訂立后，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)差價(jià)補(bǔ)償有單方承諾的情況下，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)履行對(duì)購(gòu)房人的承諾，購(gòu)房人也有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按照承諾給予補(bǔ)償。該種承諾包括兩個(gè)方面：第一，開(kāi)發(fā)商承諾在合同訂立后在一定期限內(nèi)，同一樓盤(pán)不降價(jià)銷(xiāo)售的，或者保證所購(gòu)房屋具有保值或升值空間；第二，開(kāi)發(fā)商承諾在合同訂立后在一定期限內(nèi)，同一樓盤(pán)不降價(jià)銷(xiāo)售的，否則，即給購(gòu)房人差價(jià)補(bǔ)償。前者是僅承諾不降價(jià)銷(xiāo)售，而后一種承諾是不但承諾不降價(jià)銷(xiāo)售，而且明確承諾給予差價(jià)補(bǔ)償。但無(wú)論是前者還是后者，如果合同訂立后，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售約定范圍內(nèi)樓盤(pán)的，購(gòu)房人都有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，給與差價(jià)補(bǔ)償。
針對(duì)上述開(kāi)發(fā)商單方承諾的情形，第一，購(gòu)房人必須有充分的證據(jù)予以證明開(kāi)發(fā)商在合同訂立前或者合同訂立對(duì)此作出過(guò)承諾；第二，開(kāi)發(fā)商的承諾須明確具體。某些開(kāi)發(fā)商所作承諾實(shí)際上可能是“空頭支票”，根本無(wú)法兌現(xiàn)，或者因含義不清而可以作出多種解釋。如“2009年12月31日前，如果本項(xiàng)目同等單位減價(jià)，即可獲得相應(yīng)價(jià)格差額饋贈(zèng)的權(quán)利�！� “可獲得相應(yīng)價(jià)格差額饋贈(zèng)的權(quán)利”，實(shí)際上是一種贈(zèng)與行為，而在法律上講，除了具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商到時(shí)有權(quán)對(duì)購(gòu)房人不補(bǔ)差額。另外，“饋贈(zèng)”的前提條件“本項(xiàng)目同等單位降價(jià)”是一個(gè)模糊不清的概念，到底是指在特定的時(shí)間屆滿(mǎn)前該項(xiàng)目的一手房降價(jià)、還是二手房降價(jià)，是同戶(hù)型、同總價(jià)、同單價(jià)，還是其它情形，均不確定。一方面，假若此次促銷(xiāo)活動(dòng)中房子全部售完，則此前提條件已不存在，業(yè)主不可能有差價(jià)補(bǔ)；另一方面，因?yàn)樾^(qū)的每一套房子都是獨(dú)一無(wú)二的，屆時(shí)業(yè)主即使發(fā)現(xiàn)房屋貶值，也可能發(fā)現(xiàn)自己很難舉出參照物。 因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人所購(gòu)房屋的保值承諾或降價(jià)補(bǔ)償?shù)某兄Z必須明確具體，含義清晰，購(gòu)房人才能較好地維護(hù)自己的權(quán)益。
（三）買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議補(bǔ)償
《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人協(xié)商，自愿達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)降價(jià)前已購(gòu)房人進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行該義務(wù)。合同法的基本原則之一，是“契約自由，意思自治”。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人自愿訂立，當(dāng)然也允許當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商予以變更和解除。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人通過(guò)協(xié)商，自愿達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議在合同法上屬于協(xié)議變更合同條款，不違反法律、法規(guī)規(guī)定，未損害第三人的利益。因此，協(xié)議一旦達(dá)成，開(kāi)發(fā)商即有義務(wù)履行該協(xié)議，購(gòu)房人也有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商依據(jù)協(xié)議約定履行補(bǔ)償義務(wù)。當(dāng)然，該種補(bǔ)償義務(wù)是買(mǎi)賣(mài)雙方自愿達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議沒(méi)有達(dá)成前，購(gòu)房人無(wú)權(quán)單方要求開(kāi)發(fā)商給予差價(jià)補(bǔ)償。
因開(kāi)發(fā)商違約，如逾期交房、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、一房二賣(mài)等，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商支付違約金、賠償經(jīng)濟(jì)損失，則屬于承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題，適用有關(guān)違約責(zé)任等方面的法律、法規(guī)。
總之，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋后，房屋價(jià)格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購(gòu)房合同的生效時(shí)起從開(kāi)發(fā)商即出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人。除了法律規(guī)定或者合同約定外，除開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人約定或者開(kāi)發(fā)商的單方承諾外，開(kāi)發(fā)商無(wú)法定義務(wù)補(bǔ)償購(gòu)房人降價(jià)前后的價(jià)格差額。
至于實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并交納一定數(shù)額的定金，在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。如果購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商僅僅簽訂了購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)，但未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同未成立，故不存在解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同及差價(jià)補(bǔ)償問(wèn)題。
（注：原文發(fā)表在《商業(yè)時(shí)代》2009年第19期）
作 者：
王德山：男，1962年生，漢族，副教授，河南人。
單 位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院
姜曉琳，女，1983年8月生，漢族，山東日照人
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院，2007級(jí)民商法碩士研究生
地 址：北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)張家村路口121號(hào) 郵 編： 100070
電 話(huà)：（010）83952248（辦），13701207656
電子郵箱：wdsh368@sohu.com
