[ 鐘建林 ]——(2012-10-17) / 已閱10480次
從本案看表見代理的認(rèn)定
——甲公司訴張三房屋買賣合同糾紛案
鐘建林
【問題提示】
委托人將自己的身份證復(fù)印件交給代理人，由代理人以委托人的名義與第三人簽訂合同，代理人的行為對第三人而言是否構(gòu)成表見代理？
【要點提示】
委托人將自己的身份證復(fù)印件交給代理人，由代理人以委托人的名義與他人簽訂民事合同，合同落款由代理人簽署委托人的姓名，該代理人的行為構(gòu)成表見代理，合同對委托人產(chǎn)生法律約束力。
【案件索引】
一審：湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院（2011）芙民初字第xx號民事判決書（2011年5月23日）
二審：湖南省長沙市中級人民法院（2011）長中民三終字第xxxx號民事判決書（2011年9月13日）
【案情】
原告（反訴被告）甲公司。
被告（反訴原告）張三。
原告甲公司訴稱：2006年11月8日，甲公司與張三簽訂一份《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》，約定由張三購買甲公司開發(fā)的“xxxxx小區(qū)”第x幢xxxx號商品房，總價款為436347元，其他相關(guān)費用為28114元。合同約定付款方式為銀行按揭。合同簽訂當(dāng)日，張三交納了首付款164461元，余款30萬元辦理銀行按揭。根據(jù)《合同補充協(xié)議》第十條的約定，張三應(yīng)在合同簽訂之日起三十日內(nèi)交齊資料并辦理貸款公證手續(xù)，逾期則按合同第七條追究違約責(zé)任。合同第七條約定的違約責(zé)任為：逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同；出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的2%向出賣人支付違約金。合同簽訂后，張三僅于2006年11月8日向甲公司支付了房屋首付款和其他相關(guān)費用，余下房款則既未如期辦理按揭貸款手續(xù)，也沒有以自有資金向甲公司支付。雖然甲公司多次電話和書面催促付款，但時至今日張三仍然未付清余款。綜上所述，張三一直拖欠房款且數(shù)額較大，已給甲公司的正常運行造成了嚴(yán)重影響。為維護甲公司的合法權(quán)益，請求法院判決解除甲公司與張三之間的商品房買賣合同，判令張三給付甲公司違約金6000元。
被告張三答辯稱：張三在簽約當(dāng)天就交付了首付款。此后在合同約定的期限內(nèi)，張三多次要求甲公司辦理相應(yīng)的手續(xù)，但甲公司一直不配合，拒不辦理。后來張三要求以現(xiàn)金補足，但甲公司還是不予配合。甲公司首先是不接收張三提供的資料，拒不為張三辦理銀行按揭手續(xù)；其次是至今已經(jīng)四年了，但甲公司一直拒絕向張三交付房屋。張三也多次要求甲公司辦理銀行按揭手續(xù)，但甲公司一直拒絕辦理，因此一直是甲公司在違約。請求法院駁回甲公司的訴訟請求。
反訴原告張三反訴稱： 2006年11月8日，張三與甲公司簽訂編號為xxxxxxxxxxxx號的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》。合同約定，張三購買甲公司開發(fā)的“xxxxx小區(qū)”第x幢xxxx號商品房，房屋總價款436347元，其他相關(guān)費用28114元。合同第八條約定：甲公司應(yīng)當(dāng)于2007年4月30日前依照國家和地方人民政府的相關(guān)規(guī)定，將合同約定的商品房交付給張三使用。合同第九條約定：甲公司未按本合同約定的期限將商品房交付張三使用的，逾期超過60日，張三要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，甲公司按日向張三支付已交付房價款萬分之二的違約金。張三向甲公司支付首期購房款后，在約定的時間內(nèi)至今，曾數(shù)次催促甲公司為張三辦理銀行按揭手續(xù)或以現(xiàn)金方式補足購房款，但甲公司一直拒不辦理并且連張三的資料都拒收。合同約定的交房期限屆滿后，張三數(shù)次催促甲公司交付房屋，但甲公司至今拒絕交付。為維護張三的合法權(quán)益，請求法院判決：1、甲公司履行商品房買賣合同，立即將房屋交付給張三；2、甲公司向張三支付違約金（以已付房款為基數(shù)，按合同約定的日萬分之二計算，從逾期交房之日計算至實際交房之日）；3、由甲公司承擔(dān)訴訟費用。
反訴被告甲公司答辯反訴稱：張三反訴的事實與實際情況不符。張三在合同簽訂交付首付款后，直到可以交房了都沒有來甲公司辦理按揭貸款相關(guān)手續(xù)，到了房價下降的時候再來用現(xiàn)金辦理手續(xù)是不對的。2008年，雙方已經(jīng)協(xié)商解除了合同，因而張三要求交付房屋是不可能的。退一步說，即使合同沒有解除，但張三目前也只是交付了三分之一的房款，而根據(jù)合同約定甲公司也不可能向張三交付房屋。
湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2006年11月8日，張三（買受人）與甲公司（出賣人）簽訂一份編號為xxxxxxxxxxxx號的《商品房買賣合同》。合同約定：張三購買甲公司開發(fā)的xx市xx一路xxx號的“xxxxx小區(qū)”第x幢xxxx號商品房；房屋建筑面積154.11平方米；房屋單價每平方米2831.40元，總價款436347元；付款方式為銀行按揭，付款描述為：合同簽訂當(dāng)日買受人向出賣人支付首付款136347元，余額計300000元辦理銀行按揭，買受人根據(jù)銀行需要及時有效提供按揭資料；交房日期為2007年4月30日前；合同第七條是“買受人逾期付款的違約責(zé)任”，內(nèi)容為：“買受人如未按合同規(guī)定的時間付款，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）：逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同；出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的2%向出賣人支付違約金；買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付應(yīng)付款萬分之二（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金；本條中的逾期應(yīng)付款是指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定；2、/�！焙贤诰艞l是“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”，內(nèi)容為：“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二[該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率]的違約金。2、/”。雙方還對其他事項進行了約定。同日，雙方還簽訂了一份《合同補充協(xié)議》作為房屋買賣合同的附件四，與房屋買賣合同具有同等法律效力。其中約定：由出賣人承擔(dān)的書面通知義務(wù)及具體交房日期期限，以登報通知為準(zhǔn)，報紙為《xxx報》，自出賣人登報之日起，視為已履行通知義務(wù)；買受人以銀行貸款方式支付部分房款的，則（1）買受人須在出賣人指定的銀行辦理貸款，且在合同約定期限內(nèi)交齊貸款所須的相關(guān)資料及辦理貸款相關(guān)手續(xù)，并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)到指定地點辦理貸款公證手續(xù)，逾期出賣人按合同約定追究買受人的違約責(zé)任；（2）如因買受人原因，貸款未獲批準(zhǔn)或未達到貸款額度，買受人應(yīng)在收到出賣人發(fā)出的書面通知后三十日內(nèi)以現(xiàn)金形式補足相應(yīng)款項，逾期出賣人按本合同第七條追究買受人的違約責(zé)任；買受人未向出賣人付清房屋全部房款或未按時辦理貸款手續(xù)，出賣人有權(quán)拒絕向買受人交付房屋，直至買受人付清全部房款或辦理完貸款手續(xù)；如買受人逾期向出賣人支付房款，除應(yīng)向出賣人承擔(dān)違約責(zé)任外，合同約定的房屋交付期限做相應(yīng)的順延；本合同第一頁中買受人的住所（址）為買受人的通訊地址，若有不符或變更，買受人須于變更后七天內(nèi)書面通知出賣人，否則出賣人與由此產(chǎn)生的一切后果無涉。合同簽訂當(dāng)日，張三向甲公司一次性付清首付款136347元及其他相關(guān)費用28114元，合計164461元。
此后，甲公司因故未能于2007年4月30日前通知張三到指定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)，亦未能于2007年4月30日前交房。張三與甲公司之間就交房、辦證及給付違約金等事宜協(xié)商不成，釀成糾紛，形成訴訟。截止本案法庭辯論終結(jié)之日，甲公司仍未將本案訟爭的“xxxxx小區(qū)”第x幢xxxx號商品房交付給張三。
本案審理中，甲公司法庭陳述稱：2008年10月15日，張三向甲公司提出解除合同的要求，在甲公司的《退戶確認(rèn)單》上填寫內(nèi)容并簽名。其中“退戶事由”一欄的內(nèi)容填寫為“延期交房”。 同年10月18日，甲公司的置業(yè)顧問、營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)先后在《退戶確認(rèn)單》上簽名。此后，甲公司因故一直未能將《退戶確認(rèn)單》上確定的“應(yīng)退房款”167188元給付張三。到了2010年8月20日，張三在一份致甲公司的《通知函》上簽名。張三在《通知函》中稱，鑒于甲公司沒有在約定的一個月內(nèi)退還全款，張三多次催促，甲公司總是口頭表示沒錢而不同意退款，特書面通知甲公司，現(xiàn)不同意再作退房退款方式處理，要求甲公司繼續(xù)履行商品房買賣合同，為張三辦理相關(guān)購房手續(xù)，并依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。甲公司對張三的上述要求當(dāng)然不能答應(yīng)。在2010年11月18日，張三還曾向xx市商品房交易監(jiān)察執(zhí)法機構(gòu)投訴，在其報送的《購房經(jīng)過扼要說明》中，張三表明其要求是：“要么該公司（甲公司）按照原合同規(guī)定交房給我，要么就按照現(xiàn)在的市場購房價格退還房款�！�2010年11月23日，xx市商品房交易監(jiān)察執(zhí)法機構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人在張三報送的《購房經(jīng)過扼要說明》上簽注意見，安排市場監(jiān)管科聯(lián)系當(dāng)事人協(xié)調(diào)解決問題。2010年11月25日，甲公司向張三通過“圓通速遞·物流”寄送《辦理退房手續(xù)通知》，填寫的“收寄地址”為“xx省xx市xx區(qū)xx一路xxx號xx大廈x棟”，并注明聯(lián)系手機號碼為“xxxxxxxxxxx”。該《辦理退房手續(xù)通知》的內(nèi)容為：“張三：你與我公司簽訂的《商品房買賣合同》（xxxxxxxxxxxx），已于2008年經(jīng)你本人申請予以解除，之后我公司多次通知你辦理解除合同后的相關(guān)手續(xù)，但你一直未予辦理�，F(xiàn)我公司再次通知你在收到本通知后五個工作日內(nèi)前來辦理相關(guān)手續(xù)，請予配合。特此通知�！�
對于甲公司的上述說法，張三法庭反駁稱：《退戶確認(rèn)單》上的簽名“張三”，并不是張三本人所簽，因而張三對該份《退戶確認(rèn)單》不予認(rèn)可。甲公司遲遲不予辦理銀行按揭手續(xù)，根本原因是因為甲公司擅自變更規(guī)劃對“xxxxx小區(qū)”加層建設(shè)，以至于房屋于2008年才竣工。甲公司根本沒有通知過張三辦理銀行按揭和退房退款手續(xù)，甲公司的通知郵寄地址居然為“xx省xx市xx區(qū)xx一路xxx號xx大廈x棟”，而張三確是一直居住在xx省xx縣，因而張三不可能收到甲公司的任何通知。
另查明：張三與甲公司于2006年11月8日簽訂編號為xxxxxxxxxxxx號的《商品房買賣合同》時，其自己本人并未到場，而是將自己的身份證復(fù)印件交給自己在xx的好朋友李四，由李四作為委托代理人代其簽訂。合同落款買受人簽名處的“張三”系李四代為書寫。合同首頁注明買受人的地址為“xx市xx一路xxx號xx大廈x樓”，郵政編碼為“xxxxxx”，聯(lián)系電話為“xxxxxxxxxxx”。上述合同首頁注明的買受人地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，全都是李四的。
李四出庭作證稱：由于張三身在外地xxxx，身在xx的自己于是接受朋友張三的委托，代張三從甲公司購買“xxxxx小區(qū)”第x幢xxxx號商品房，代為簽訂了購房合同。合同上“張三”的簽名是李四代簽的，合同簽訂當(dāng)日的首付款交付也都是李四代為辦理的。此后，由于甲公司遲遲未能通知辦理銀行按揭手續(xù)，更未于2007年4月30日前交房，李四自己都覺得很對不住朋友。加之甲公司違規(guī)加層建設(shè)，為了盡量挽回朋友的損失，將朋友的風(fēng)險降到最低，于是到了2008年10月15日，李四向甲公司申請退房退款，在《退戶確認(rèn)單》上簽了張三的名字。當(dāng)時甲公司也同意退房退款，但之后甲公司又以各種理由拖欠應(yīng)退款項且至今分文未付。到了2010年8月20日，鑒于甲公司既不交房又不退款，為維護張三的合法權(quán)益，李四于是又為張三代發(fā)了上述《通知函》，并于2010年11月18日代張三向xx市商品房交易監(jiān)察執(zhí)法機構(gòu)投訴要求解決。
以上事實，有當(dāng)事人身份戶籍資料、《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》、收款收據(jù)、《退戶確認(rèn)單》、《通知函》、《購房經(jīng)過扼要說明》、證人李四的證言及當(dāng)事人的陳述等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)證實，足以認(rèn)定。
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