[ 陳召利 ]——(2012-3-30) / 已閱6716次
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中，建筑區(qū)劃內汽車庫（位）的權利歸屬涉及廣大業(yè)主的切身利益，一直是社會各界高度關注的熱點問題，也往往成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間矛盾激化的焦點。然而，我國《物權法》第七十四條規(guī)定對此語焉不詳，這一問題一直懸而未決。為了理清建筑區(qū)劃內汽車庫（位）的權利歸屬，保護相應所有權人的合法權益，無錫市出臺了《無錫市房屋登記條例》、《無錫市房屋登記技術規(guī)范(試行)》、關于印發(fā)《加強我市商品房配套車庫（位）處置管理試行意見》的通知、關于辦理《人防工程平時使用證》的通知等相關法規(guī)、規(guī)范性文件，明確了建筑區(qū)劃內汽車庫（位）的權利歸屬認定與處分的規(guī)則，茲簡述如下，供參考。
一、 建筑區(qū)劃內汽車庫（位）的權利歸屬認定規(guī)則
自2010年1月1日施行的《無錫市房屋登記條例》第二十七條第二款明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內根據規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標準建設，未計入公用建筑面積進行分攤的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業(yè)主共有。”需要說明的是，該規(guī)定僅僅是針對非人防工程部分的汽車庫（位），而不適用于人防工程部分的汽車庫（位）。
因此，符合下列條件的汽車庫(位)，為建設單位所有，辦理初始登記：
(一)滿足規(guī)劃配置汽車庫(位)比例；
(二)滿足居住區(qū)汽車庫(位)公建配套標準；
(三)汽車庫(位)建筑面積未計入公用建筑面積分攤；
(四) 汽車庫(位)銷售方案報房產管理部門備案；
(五)不屬于人防工程。
依法屬于全體業(yè)主所有的汽車庫(位)，由建設單位申請建筑區(qū)劃內房屋所有權初始登記時一并申請，登記工作機構在登記簿上記載為全體業(yè)主所有，不頒發(fā)房屋權屬證書或登記證明。
二、 建筑區(qū)劃內汽車庫（位）的處分規(guī)則
根據無錫市住房保障和房產管理局于2010年3月18日印發(fā)《加強我市商品房配套車庫（位）處置管理試行意見》的通知，2010年1月1日后取得建設工程規(guī)劃許可證的房地產開發(fā)項目，建設單位應遵守如下規(guī)定處置建筑區(qū)劃內汽車庫（位）。
1. 建設單位申請預（銷）售許可證時，應將擬公示的配套車庫（位）處置方案納入預（銷）售方案同時申報。
2. 建設單位在商品房預（銷）售時，應當如實在預（銷）售現場公示配套車庫（位）的有關情況，并對公示內容的真實性負責。公示內容包含：
（1）經規(guī)劃核準的商品房配套車庫（位）的配置比例、車位總數及車庫（位）配置總平面圖；
（2）實際配建車庫（位）的類別構成，包括地上車位數、普通地下車庫（位）數及面積、可用于停車的人防地下室車庫（位）數及面積等；
（3）配套車庫（位）的處置方案：包括配置車庫（位）的出售、出租、附贈方式的處置計劃，價格及有關費用標準，挑選方式等；
（4）對外來車輛停放的解決方式等。
商品房預（銷）售時，公示內容須作為房屋買賣合同的附件，由雙方當事人簽署。
3. 建筑區(qū)劃內根據規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標準建設、未計入公攤面積、非人防工程的獨立車庫（位）方可進行出售或附贈，且應在商品房通過竣工驗收、辦理初始登記后進行。出售或附贈時，應當通過商品房網上備案系統簽訂書面的車庫（位）買賣或附贈合同，并附標所購車庫（位）編號、具體位置等詳細信息的車位平面圖、房屋代碼等資料。實際銷售價格不得超過公示價格。
出售或附贈的車庫（位），符合房屋登記條件的，可辦理登記。
以上為建筑區(qū)劃內屬于建設單位所有的非人防工程的汽車庫（位）的處分規(guī)則。關于建筑區(qū)劃內屬于人防工程的汽車庫（位），根據《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的規(guī)定，依法按照國家和省規(guī)定的比例結合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應當按照設計文件在實地標注，任何單位和個人不得出售。不過，人民防空工程除重要的指揮、通信等工程外，在不影響防空效能的條件下，經人防主管部門同意，均可以開發(fā)利用。無錫市人防辦于2009年下發(fā)關于辦理《人防工程平時使用證》的通知，規(guī)定：從2009年開始，在全市實行持證使用人防工程。住宅小區(qū)內依法配建的人防工程，由建設單位或小區(qū)物業(yè)管理公司向轄區(qū)人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。已使用的人防工程應于2009年6月30日前到轄區(qū)人防主管部門申請辦理。新竣工并通過驗收的人防工程，使用前必須預先到轄區(qū)人防主管部門申請辦理。任何單位或個人，逾期不辦使用證，視同放棄。無證使用人防工程的，人防主管部門將采取措施予以制止，并依照《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第三十四條之規(guī)定進行處罰。
因此，住宅小區(qū)內依法配建的人防工程，在竣工驗收后、使用前，建設單位或小區(qū)物業(yè)管理公司應當預先到轄區(qū)人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。
以下兩點，需要予以特別注意：
1、建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。也就是說，建設單位應當按照規(guī)劃確定的配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主。
2、對于2010年1月1日以前取得建設工程規(guī)劃許可證的房地產開發(fā)項目，建筑區(qū)劃內汽車庫（位）應當如何處置尚沒有明確規(guī)定，無錫市住房保障和房產管理局暫不予辦理登記。
作者：陳召利 來源：www.law-god.com
