[ 劉亮 ]——(2010-9-27) / 已閱6339次
淺談預(yù)告登記
劉 亮 欒桂平
我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”
所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。
一、預(yù)告登記對不動產(chǎn)買賣的價值
預(yù)告登記的法律性質(zhì)，雖然有物權(quán)和債權(quán)保全性質(zhì)的爭論，但其實質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，以確保對其后發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力。因此，預(yù)告登記制度結(jié)合了物權(quán)法原理和債權(quán)法原理的結(jié)合，或者說是物權(quán)原理向債權(quán)領(lǐng)域的擴張或者滲透，對基建工程項目的保障作用無疑具有重要意義。
首先，預(yù)告登記制度體現(xiàn)了誠實信用原則。由于在不動產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)的物權(quán)變動需以登記為公示手段，才發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，這就在債權(quán)行為的成立與不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間時常會有一定的時間間隔。在理論上和實際生活中都給了不動產(chǎn)所有權(quán)人進行違反前一個債權(quán)行為的處分、移轉(zhuǎn)等物權(quán)行為。預(yù)告登記制度正好預(yù)防了這種危險，通過預(yù)告登記保障了債權(quán)人預(yù)期所有權(quán)的實現(xiàn)。
其次，預(yù)告登記制度是民法中權(quán)利不得濫用原則的具體體現(xiàn)。其對義務(wù)人（不動產(chǎn)所有人）處分權(quán)的限制，迫使其不能對該不動產(chǎn)進行處分或移轉(zhuǎn)，防止其濫用權(quán)利。
再次，預(yù)告登記制度具有平衡不動產(chǎn)物權(quán)變動中當事人的利益的價值。不動產(chǎn)請求權(quán)人相比于物權(quán)人，后者處于被動和弱者的地位。建立預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的對抗力，使不動產(chǎn)物權(quán)人妨害預(yù)告登記請求權(quán)的行為無效，平衡了不動產(chǎn)物權(quán)變動中當事人的利益，保護交易中的弱者。
二、預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記具有物權(quán)性的排他效力，經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)所有人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。從大陸法系國家的立法例來看，對于預(yù)告登記制度的效力都作出了相應(yīng)的規(guī)定。
我國現(xiàn)行立法在這方面的規(guī)定存在空白，致使大量糾紛不能有效解決或陷入認識的誤區(qū)。如《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售備案制度，但備案具有何種法律效力并無規(guī)定，現(xiàn)實司法實踐中，既有以預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由認定其無效的，也有認定備案與否不影響合同效力的。因此，明確預(yù)告登記的法律效力是建立預(yù)告登記制度的核心。
預(yù)告登記制度應(yīng)具有如下項的效力：（1）保全順位的效力。即預(yù)告登記后，被保全的權(quán)利的順位被確定在預(yù)告登記之時。例如某甲將自己的房屋買給某乙，但辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件還不具備，某乙對某甲的房屋的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)進行預(yù)告登記，待日后辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件成熟而成為本登記時，本登記的效力朔及到預(yù)告登記時。（2）保全權(quán)利的效力。預(yù)告登記后，不動產(chǎn)物權(quán)人的處分行為，在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)無效。（3）破產(chǎn)保護的效力。預(yù)告登記后，有保護破產(chǎn)的效力，在相對人陷入破產(chǎn)時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生預(yù)期的法律后果。這一效力同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求剔除預(yù)告登記。
預(yù)告登記的效力具有獨立性、從屬性和臨時性。預(yù)告登記效力的獨立性是指，預(yù)告登記本身不影響物權(quán)變動原因行為的效力。只是賦予將來變動不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)以排他性的效力，該登記進行與否，登記是否合乎法律規(guī)定，不能成為影響當事人間為設(shè)立該項物權(quán)變動所為的合同行為的效力。預(yù)告登記的從屬性是指，應(yīng)以不動產(chǎn)變動請求權(quán)的有效為前提。進行預(yù)告登記的不動產(chǎn)變動請求權(quán)可能基于合同產(chǎn)生，也可能基于法院指令產(chǎn)生，若該請求權(quán)本身的效力存在瑕疵，原因行為無效的情況下，該預(yù)告登記亦無效。預(yù)告登記的臨時性是指，預(yù)告登記具有時間性，在合同約定的條件成就、期限到來或者其他物權(quán)變動的條件具備時，當事人應(yīng)辦理正式的物權(quán)變動登記。否則，該權(quán)利自動消失，利害關(guān)系人亦可主張涂銷該預(yù)告登記。我國的《物權(quán)法》草案第二十一條第二款即規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。具有預(yù)告登記失效事由的，債務(wù)人有權(quán)申請注銷預(yù)告登記�！�
三、預(yù)告登記的適用范圍
何種請求權(quán)可進行不動產(chǎn)預(yù)告登記應(yīng)是創(chuàng)設(shè)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)關(guān)注的重點。根據(jù)德國民法典和我國臺灣地區(qū)土地法規(guī)定，預(yù)告登記的適用范圍一般包括移轉(zhuǎn)或消滅不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容變更或順位變更的請求權(quán)。
我國《物權(quán)法》草案第二十一條第一款規(guī)定：當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。可見草案界定的預(yù)告登記范圍是“買賣期房或轉(zhuǎn)讓其它不動產(chǎn)物權(quán)”，并沒有明確具體的范圍。根據(jù)我國的現(xiàn)實情況，我們認為我國不動產(chǎn)預(yù)告登記的范圍應(yīng)包括以下方面：
第一，設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)變動時，不動產(chǎn)本身尚未完成。包括商品房預(yù)購及將預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓中的預(yù)告登記、以預(yù)購商品房或在建工程設(shè)定抵押時進行的預(yù)告登記、房屋聯(lián)建中的預(yù)告登記等。
第二，不動產(chǎn)本身業(yè)已存在，但不動產(chǎn)物權(quán)變動被附條件或附期限。例如，甲將房屋出租給乙居住，同時與乙約定，乙的租賃期間屆滿時，甲將房屋出賣給乙，此時雖然房屋已經(jīng)現(xiàn)實存在，但乙要獲得房屋所有權(quán)進行過戶登記尚需等到該租賃期結(jié)束，為了防止租期結(jié)束后甲又改變決定將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，乙可以就將來的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)為預(yù)告登記。但要注意的是，并非所有的附有條件或附有期限的請求權(quán)均可預(yù)告登記，只有為預(yù)告登記所保全的請求權(quán)，即移轉(zhuǎn)、變更或消滅不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)附條件或附期限時，方可為預(yù)告登記。
綜上，應(yīng)當擴大對登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇。以上內(nèi)容價值大、牽連面廣、影響范圍大，將其納入預(yù)告登記范圍，才能更大限度地保護信賴利益和交易安全，保護市場經(jīng)濟有序地運行，減少和杜絕經(jīng)濟領(lǐng)域的誠信缺失現(xiàn)象，維護交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。
