[ 陳雪彥 ]——(2010-8-3) / 已閱16124次
3.人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險屬于從事商業(yè)活動的固有風(fēng)險，諸如尚未達(dá)到異常變動程度的供求關(guān)系變化、價格漲跌等。情勢變更是當(dāng)事人在締約時無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險。
4.在調(diào)整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同;重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)服務(wù)黨和國家工作大局的通知》(法〔2009〕165號)的要求，嚴(yán)格履行適用情勢變更的相關(guān)審核程序。
根據(jù)情勢變更的定義和相關(guān)法律規(guī)定以及前面對不可抗力的分析，我們可以看出，房貸新政滿足了不可預(yù)見，非不可抗力，滿足了非商業(yè)風(fēng)險，也滿足了繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的這幾個條件，似乎可以適用情勢變更來解決，但從程序上來說，最高人民法院規(guī)定的情勢變更至少也需要高級人民法院的審核才能適用則成為最大障礙，一般情況下會很難獲得通過。如果是已簽訂購房合同的情況下，購房者很可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。
而對于只交付了定金，未簽訂購房合同的情況下，依照《商品房買賣合同解釋》第四條的規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，購房者可以以此為由主張開發(fā)商返還定金，法院應(yīng)予支持。
基于以上分析，在國家調(diào)控房價的大趨勢下，筆者建議在今后的購房合同中，買賣雙方應(yīng)該明確具體地約定合同解除條件，比如，在商品房買賣合同中約定，“如果買受人因國家房貸政策調(diào)整，導(dǎo)致無法在本合同簽訂之日起*日內(nèi)取得貸款，本合同自動解除，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任”，以最大限度地避免和減少糾紛的發(fā)生。
作者：陳雪彥 來源：http://china.findlaw.cn/ 日期：2010-8-3
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