[ 張生貴 ]——(2010-4-30) / 已閱10592次
商場(chǎng)租賃換來(lái)十年訴訟
張生貴
一、商場(chǎng)的命運(yùn)：
早在1996年夏天，因我是商場(chǎng)的場(chǎng)長(zhǎng)，參加了當(dāng)時(shí)承租方食品欲承租我商場(chǎng)的談判會(huì)，還清楚的記得當(dāng)時(shí)的情景：經(jīng)原農(nóng)場(chǎng)局黨委書(shū)記兼場(chǎng)長(zhǎng)候某同志介紹與承租方食品公司的董事長(zhǎng)及總經(jīng)理相識(shí)，并直接提出租用我商場(chǎng)的意向，當(dāng)時(shí)我們場(chǎng)對(duì)此的興趣不大，因商場(chǎng)已經(jīng)按柜臺(tái)和區(qū)域分別租給二十幾個(gè)商戶(hù)從事服裝、皮貨、家電等銷(xiāo)售，每年穩(wěn)獲租金400—420萬(wàn)元左右。但承租方的董事長(zhǎng)多次找我們談，此間市委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我場(chǎng)黨委書(shū)記打電話，希望我們場(chǎng)對(duì)這件事給予關(guān)注，爭(zhēng)取促成。承租人是外商，在社會(huì)上有一定影響，促成此件事對(duì)統(tǒng)戰(zhàn)工作有益處�；谏鲜鲈蛭覀冮_(kāi)始認(rèn)真考慮，并與總經(jīng)理及其助理李女士進(jìn)行多次洽商，主要議題租金問(wèn)題，經(jīng)多輪談判達(dá)成了每年付給我場(chǎng)350萬(wàn)元，環(huán)比遞增10%的方式累年遞增，由于當(dāng)時(shí)兩地對(duì)法律認(rèn)識(shí)不同，我場(chǎng)提出簽租賃協(xié)議，對(duì)方說(shuō)將樓房供我們開(kāi)店就是合作。出于尊重，協(xié)議名稱(chēng)標(biāo)題寫(xiě)為合作協(xié)議，內(nèi)容實(shí)質(zhì)條款均為租用。這期間共歷時(shí)半年多的時(shí)間，1997年1月16日在長(zhǎng)安俱樂(lè)部正式簽訂了協(xié)議，市委領(lǐng)導(dǎo)同志區(qū)委同志出席了簽字儀式。
二、篤實(shí)的忠告：
我方與承租人在價(jià)格上達(dá)成意向統(tǒng)一之后，具體簽訂協(xié)議時(shí)向承租方提出了我們的看法，我們了解承租方對(duì)本項(xiàng)目雄心勃勃，稱(chēng)東單有美國(guó)快餐麥當(dāng)勞，這里在西單搞個(gè)中式快餐，裝修漂亮一些，與麥當(dāng)勞爭(zhēng)高低，在西單這個(gè)有影響的黃金地段豎立起承租方廚商，也具有很強(qiáng)的廣告效益。對(duì)此我們強(qiáng)調(diào)具體情況請(qǐng)承租方考慮，商場(chǎng)所處的位置固然好，但要進(jìn)行整體規(guī)劃，請(qǐng)慎重考慮或征詢(xún)相應(yīng)部門(mén)意見(jiàn)后再上項(xiàng)目，為避免日后發(fā)生糾紛，要求在協(xié)議中明確寫(xiě)進(jìn)甲方責(zé)任乙方不得要求任何補(bǔ)償?shù)臈l款，構(gòu)成雙方真實(shí)意思。這里是商品行業(yè)，轉(zhuǎn)行作餐飲要有轉(zhuǎn)型期，在短期內(nèi)的效益是不會(huì)太豐厚，對(duì)此承租方不用我們管，會(huì)有政府相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)助。承租方稱(chēng)在西單建店既考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)，更考慮當(dāng)前的效益，宣傳廣告具體形象比上電視臺(tái)花幾百萬(wàn)更有利，這點(diǎn)承租方做了充分全面考慮的。基于上述的情況，我們忠告提示均已告知，對(duì)方經(jīng)過(guò)考慮做出決定，我們商場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)才清退租賃柜臺(tái)，既要賠償對(duì)方違約損失，又要做細(xì)微的說(shuō)服工作，僅清退租賃戶(hù)的經(jīng)濟(jì)賠償就60萬(wàn)元，清理完畢后于1997年2月1日正式交付給承租方驗(yàn)收接管。
三、氣狀的拒租：
合同規(guī)定自97年2月1日起至97年11月30日止應(yīng)付給我方（350÷12×10）=291.667萬(wàn)元，對(duì)方只給168.3萬(wàn)元尚欠123.36萬(wàn)元。97年12月及98年1月份的兩個(gè)月共20萬(wàn)元的租金仍沒(méi)有付，直今共欠143.36萬(wàn)元，我們派副場(chǎng)長(zhǎng)幾次去催要和遞送催款通知，但承租方領(lǐng)導(dǎo)不予接待，只是由收發(fā)人員簽個(gè)收到的字據(jù)，而且對(duì)我們的催款要求不予回答和說(shuō)明，二年來(lái)沒(méi)有打過(guò)電話也沒(méi)有書(shū)信回答，以不予理睬不禮貌抗租，做為國(guó)有企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)有責(zé)任對(duì)應(yīng)收帳款進(jìn)行催討，且耐心等待承租方回音，不得不訴諸法律，直至第一次開(kāi)庭的2000年8月9日的前一天，市統(tǒng)戰(zhàn)部的一位同志打電話提出能否采取庭外調(diào)解的方法來(lái)解決，我當(dāng)即回答完全可以采取庭外調(diào)解的方式來(lái)解決，上法庭解決也是我們?nèi)f不得已的情況下才采取的辦法。
四、初判現(xiàn)怪理：
西城法院（2002）第10935號(hào)民事判決，用十五頁(yè)內(nèi)容說(shuō)明案件，本院認(rèn)為：關(guān)于合同性后問(wèn)題，承租方主張按聯(lián)營(yíng)，商場(chǎng)主張按租賃，法院認(rèn)為聯(lián)營(yíng)應(yīng)當(dāng)符合共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征，本案協(xié)議農(nóng)場(chǎng)不負(fù)經(jīng)營(yíng)虧損，稅后保利，雖名為合作，主要以房屋使用與收益為內(nèi)容，該協(xié)議的性質(zhì)系租賃。關(guān)于主體，訴訟時(shí)農(nóng)場(chǎng)上級(jí)單位追認(rèn)農(nóng)場(chǎng)的出租行為，本院不持異議，承租方主張燕山被吊銷(xiāo)屬無(wú)效主張，沒(méi)有法律依據(jù)。關(guān)于面積認(rèn)定，商場(chǎng)關(guān)于建筑規(guī)劃認(rèn)定的屬合法面積的主張，本院不予認(rèn)定，實(shí)有產(chǎn)權(quán)為637平米，商場(chǎng)多收的租金應(yīng)予退還，承租方要求商場(chǎng)承擔(dān)裝修費(fèi)的主張，無(wú)依據(jù)，不應(yīng)支持，最終判決確認(rèn)協(xié)議合法有效，商場(chǎng)返還多收的租金四十二萬(wàn)，駁回雙方的其他主張。商場(chǎng)出租1187平米房屋，僅收637平米，另550平米的租金還要退還，理由是出租房屋沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，對(duì)此，我場(chǎng)難以接受，相信任何人也難以接受，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租的情況比比皆是，怎能無(wú)效，還要返還，難道對(duì)方使用房屋獲利了，還得讓我們把房子搭進(jìn)去不可，唯一的辦法上訴。
五、終審定玄音：
2004年10月份等來(lái)了終審判決，二審法院認(rèn)定雙方協(xié)議的租賃面積為1187平米，其中637平米有房產(chǎn)證，且雙方無(wú)爭(zhēng)議，應(yīng)認(rèn)定為租賃面積，另550平米房屋在建設(shè)時(shí)經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批建，系合法建筑，其有使用收益處分的權(quán)利，雖然商場(chǎng)在出租時(shí)未取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，但并不因此得出無(wú)權(quán)出租的并獲利的結(jié)論，承租人使用了房屋，并獲取利益，因此，應(yīng)承擔(dān)付租的義務(wù)，原判決認(rèn)定違背了雙方簽訂協(xié)議的真實(shí)意思表示，且違反了民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，造成承租人無(wú)償使用550平米營(yíng)業(yè)用房，而出租人對(duì)此毫無(wú)收益的后果，故原判對(duì)房屋租賃面積的認(rèn)定缺乏合同根據(jù)及法律依據(jù)，本院予以糾正，依據(jù)民事訴訟法第一百五十三條規(guī)定，判決承租人承擔(dān)支付143萬(wàn)租金的義務(wù)。
六、再審忙錯(cuò)糾：
2006年11月15日承租人不服原生效判決，向再審法院提請(qǐng)?jiān)賹�，再審法院裁定進(jìn)入再審程序，該判文確認(rèn)了合同合法有效，但耐人尋味地用“有關(guān)規(guī)定”作了改判，根據(jù)民事活動(dòng)的等價(jià)有償原則調(diào)整承租人不承擔(dān)付租義務(wù)，把公平等價(jià)有償原則使用到了雙方當(dāng)事人訂立的合同案件中，此判表明主審者可隨意無(wú)度地強(qiáng)行干預(yù)當(dāng)事人之間的合同。
承租人的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛杉笆聦?shí)不足以推翻原生效判決，但法院用當(dāng)事人有爭(zhēng)議的房產(chǎn)檔案內(nèi)容強(qiáng)加到當(dāng)事人的合同之上，這樣的判決早在十年以前尚可成為爭(zhēng)議不明，當(dāng)最高人民法院在1999年通過(guò)民事審判會(huì)議紀(jì)要方式明確規(guī)定，租賃房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的，確定合同無(wú)效缺乏法律依據(jù)，自此以后，關(guān)于無(wú)證出租的問(wèn)題就有了明確的司法結(jié)論，無(wú)可爭(zhēng)辯�？梢�(jiàn)再審判決是錯(cuò)糾而不是糾錯(cuò)，四五百職工尤其是離退休老職工深表不服，準(zhǔn)備集中上訪，場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)壓著情緒，委托律師提出再審，并申請(qǐng)司法監(jiān)督。
七、監(jiān)督抗租案：
商場(chǎng)職工不服再審判決，一面積極提出再審申請(qǐng)，一面做好職工的情緒穩(wěn)定工作，檢方審查后認(rèn)定，再審法院對(duì)租賃合同作有效處理，并未確認(rèn)550平米的承租行為無(wú)效，在合同有效的情況下，裁決不承租租金，缺乏法律依據(jù)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)不得出租的規(guī)定違反現(xiàn)行法律，再審按公平原則為裁判理由，系使用法律錯(cuò)誤。商場(chǎng)的申請(qǐng)表達(dá)的意見(jiàn)是：1997年1月16日商場(chǎng)與承租方簽訂協(xié)議書(shū)，協(xié)議約定：出租人提供坐落于西單北大街2層框架房屋一棟，建筑面積1187平方米，由承租人經(jīng)營(yíng)5年，自交房之日起承租人每年付給出租人保底利潤(rùn)350萬(wàn)元（折合每月約29萬(wàn)元），以后每年遞增10%。1997年2月1日出租人將上述房屋交付承租人，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修成立企業(yè)分支西單店。自1997年4月起承租人開(kāi)始拖欠租金，1998年2月出租人提出自1997年12月1日起，承租人累計(jì)拖欠租金143.36萬(wàn)元，經(jīng)協(xié)商無(wú)果，出租人訴至西城法院，要求承租人支付拖欠租金及相關(guān)利息損失。法院為緩和矛盾曾多次主持調(diào)整，為便于糾紛解決，出租人主動(dòng)提出可以放棄違約利息損失的主張，由于承租人的原因，調(diào)解沒(méi)有結(jié)果，隨后有了一審二審判決。再審判決對(duì)承租人承租使用的有規(guī)劃許可證的550平米面積裁定不付租金判理嚴(yán)重違背約定及法律規(guī)定�！半p方所簽合同名為合作協(xié)議，但出租人并不參與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)盈虧亦全部由承租人承擔(dān)，故該協(xié)議實(shí)屬租賃合同，保底利潤(rùn)實(shí)為房屋租金。該協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效”，在此基礎(chǔ)上對(duì)550平方米沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房屋認(rèn)定為“未見(jiàn)手續(xù)，暫不確權(quán)，有關(guān)行政部門(mén)也未確認(rèn)該550平方米房屋系違章建筑�！痹撆型瑫r(shí)認(rèn)定“該550平方米的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，該部分房屋不得出租”，確認(rèn)該550平方米不能按照協(xié)議計(jì)算租金，再審判決認(rèn)定事實(shí)前后矛盾，既認(rèn)定租賃合同不違反法律規(guī)定，為有效合同，受法律保護(hù)，同時(shí)又認(rèn)定租賃合同違反了“有關(guān)”規(guī)定，不能按租賃合同執(zhí)行，實(shí)質(zhì)上對(duì)合同做了部分無(wú)效處理。法院對(duì)本案事實(shí)認(rèn)定前后矛盾，再審法院將基礎(chǔ)事實(shí)作了前后沖突的確認(rèn)，判決結(jié)果必然違背司法公正基本原則。再審判決適用“有關(guān)規(guī)定”，屬典型的違法裁判，構(gòu)成應(yīng)予撤銷(xiāo)改判的法定條件�！逗贤ā返牧⒎ㄗ谥紝�(duì)合同無(wú)效持審慎態(tài)度，目的在于維護(hù)交易穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，《合同法》對(duì)有效合同的保護(hù)和對(duì)無(wú)效合同的認(rèn)定都有明確而嚴(yán)格的規(guī)定。主要法律規(guī)定有《合同法》第8條規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌龡l、第四條規(guī)定，最高人民法院民事判斷指導(dǎo)意見(jiàn)明確“城市房屋租賃合同的效力認(rèn)定”：房屋土地使用權(quán)人辦理了合法批建手續(xù)，房屋已建成具備交付使用條件，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)將房屋出租的，租賃合同可認(rèn)定有效。既不按照《合同法》及司法解釋的規(guī)定執(zhí)行，又不依據(jù)當(dāng)事人之間的約定，也不敢表明司法態(tài)度，僅以“有關(guān)規(guī)定”敷衍，明顯違反法律。
八、再審硝煙濃
2010年4月28日再審?fù)�，職工及代表入席旁�?tīng)，出租人代表發(fā)表意見(jiàn)稱(chēng)，判文第7頁(yè)上標(biāo)第3行關(guān)于“承租使用的有規(guī)劃許可證的550平米面積不付租金”的判理，違背民法通則及合同法契約自由的法律原則，該判決將被申請(qǐng)人使用經(jīng)營(yíng)的1187平米整體商用房，人為按面積分割處理，駁回申請(qǐng)人對(duì)其中的550平米租金的訴訟請(qǐng)求，理由是“該550平方米的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，不得出租”，裁決結(jié)論明顯違法。
從事實(shí)認(rèn)定方面看，再審判決的此項(xiàng)判理前后矛盾，判文第6頁(yè)上標(biāo)第三自然段認(rèn)定協(xié)議不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)，后文第7頁(yè)又認(rèn)定協(xié)議違反了“有關(guān)”規(guī)定，不能按協(xié)議條款執(zhí)行，對(duì)事實(shí)認(rèn)定前后矛盾，判決結(jié)果必然悖離司法公正原則。
再審判文中出現(xiàn)的“有關(guān)規(guī)定”實(shí)質(zhì)上是憑空而斷，原審在法律規(guī)定以外任意否定合同效力。“有關(guān)規(guī)定”具有無(wú)限彈性，語(yǔ)義極為含糊，且主觀色彩特別濃重，該判決已經(jīng)在相當(dāng)程度上成為隨心所欲的代名詞。
為了維護(hù)交易穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，《合同法》對(duì)有效合同的保護(hù)和對(duì)無(wú)效合同的認(rèn)定都有著明確而嚴(yán)格的規(guī)定。審判實(shí)踐中尤其對(duì)合同無(wú)效持有更為審慎的態(tài)度，《合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谝粭l、第二條、第三條、第四條規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。最高人民法院民事審判指導(dǎo)意見(jiàn)就“城市房屋租賃合同的效力認(rèn)定”規(guī)定，房屋已建成具備交付使用條件，未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)將房屋出租的，租賃合同可認(rèn)定有效，再審判決確認(rèn)承租人不付租金的結(jié)論顯然違背法律規(guī)定，發(fā)生了非糾不可的錯(cuò)誤，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)改判。退一步而言如果認(rèn)定550平米面積的承租行為無(wú)效的話，依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，參照《最高人民法院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第四條規(guī)定，出租人按約定租金標(biāo)準(zhǔn)主張的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。法理依據(jù)在于，房屋租賃合同無(wú)效的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)相當(dāng)于房租價(jià)值的補(bǔ)償，司法解釋明確了房屋租賃合同無(wú)效的情況下，承租人承擔(dān)補(bǔ)償?shù)姆ǘx務(wù)，并且補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人約定的租金�；谧赓U關(guān)系的法律性質(zhì)，房屋使用人受領(lǐng)了移轉(zhuǎn)的房屋使用權(quán)，承租人所得利益來(lái)源于對(duì)于房屋的使用，該使用行為如因協(xié)議無(wú)效而發(fā)生無(wú)法返還的后果，出租人要求承租人支付費(fèi)用的性質(zhì)，屬于返還不當(dāng)?shù)美�，法律�?guī)定應(yīng)當(dāng)返還相當(dāng)于租金的價(jià)款。最初訴訟案件中燕山商場(chǎng)依約向被申請(qǐng)人主張整體商用房1187平米的租金，根據(jù)雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，依法應(yīng)當(dāng)裁由被申請(qǐng)人支付租金，判文以“本院酌定為承租方食品公司已付租金總額扣除637平米房屋租金后的余額”，無(wú)視當(dāng)事人之間的意思自治，將550平米的租金主觀劃定為143.36萬(wàn)元，再審判決免除550平米租金的作法嚴(yán)重違法。依據(jù)民法通則及合同法基本原則，再審法院無(wú)權(quán)就當(dāng)事人之間訂立的具有法律效力的合同條款作出酌定，判文中使用“有關(guān)規(guī)定”是典型的枉法裁判。涉案550平方米承租房雖未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但取得了規(guī)劃許可，產(chǎn)權(quán)在辦理之中。1997年2月1日燕山商場(chǎng)按約向承租方食品公司交付了1187平方米的房屋，無(wú)論在一審、二審還是再審中，承租方食品公司均認(rèn)可使用1187平方米房屋，涉案550平方米房屋雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但絲毫沒(méi)有影響承租方食品公司的正常使用，營(yíng)業(yè)中該550平方米所產(chǎn)生的收益價(jià)值與另637平方米無(wú)法劃分，在使用價(jià)值上沒(méi)有任何差別。再審關(guān)于“已付租金總額扣除637平方米房屋租金后的余額不再給付”的判理缺乏根據(jù)，嚴(yán)重超越審判職權(quán)，應(yīng)予糾正。
依據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于申訴、申請(qǐng)?jiān)賹彴讣賹彸绦蚬ぷ饕庖?jiàn)》規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)賹徣颂岢龅睦碛沙^(guò)原審范圍的不予受理，被申請(qǐng)人在2006年11月份提出申請(qǐng)?jiān)賹�，但理由和主張超出原審范圍，依�?jù)司法指導(dǎo)意見(jiàn)，不能進(jìn)入再審程序，再審法院照顧人情關(guān)系，將該案裁定進(jìn)入再審程序，再審后所作的判決拋開(kāi)申請(qǐng)?jiān)賹徖碛�，是主審人員另尋思路，法外行事，嚴(yán)重違背民事訴訟法關(guān)于審判監(jiān)督的基本原則。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前審判監(jiān)督工作若干問(wèn)題的紀(jì)要》（法[2001]161號(hào)）第二、關(guān)于再審程序中適用判決處理的幾個(gè)問(wèn)題第6、符合下列情形的，應(yīng)予改判：（1）原判定性明顯錯(cuò)誤的，認(rèn)定合同效力錯(cuò)誤、認(rèn)定責(zé)任錯(cuò)誤導(dǎo)致錯(cuò)判的；(2)違反法定責(zé)任種類(lèi)和責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)的；民事案件錯(cuò)劃承擔(dān)民事責(zé)任的；（3）原判主文在數(shù)量方面確有錯(cuò)誤且不屬裁定補(bǔ)救范圍的；財(cái)產(chǎn)數(shù)額錯(cuò)誤的；第三、關(guān)于民事、行政再審案件庭審方式改革的幾個(gè)問(wèn)題：10、由當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹弳?dòng)再審程序的案件，再審案件的審理范圍應(yīng)確定在原來(lái)范圍內(nèi)，申請(qǐng)人訴什么就審什么，不訴不審；據(jù)此可見(jiàn)，（2006）一中民再終字第16052號(hào)民事判決出現(xiàn)了合同效力認(rèn)定錯(cuò)誤，定性錯(cuò)誤，責(zé)任劃分錯(cuò)誤，適用公平原則裁決當(dāng)事人之間的民事合同行為，屬違法介入或替代當(dāng)事人訂約，超越當(dāng)事人申請(qǐng)和原審判決范圍，非糾不可。
從事實(shí)證據(jù)方面看，本案無(wú)爭(zhēng)議的基礎(chǔ)事實(shí)是：1、1997年1月16日燕山商場(chǎng)與承租方食品公司簽訂的協(xié)議書(shū)，前三次的判決均認(rèn)定合法有效；2、雙方協(xié)議約定以及審判程序中被申請(qǐng)人自認(rèn)使用商業(yè)用房的位置：“西單北大街街202號(hào)燕山商場(chǎng)2層框架房屋一棟”；3、“建筑面積1187平方米”；4、交房時(shí)間：“1997年2月1日”；5、租金（以保底利潤(rùn)方式）350萬(wàn)元（折合每月約29萬(wàn)元）；6、自1997年4月起承租方食品公司開(kāi)始拖欠租金，累計(jì)拖欠143.36萬(wàn)元（1997年4月至1998年10月）；7、被申請(qǐng)人非但欠租拒交，反而在1998年10月25日拆遷時(shí)扣留燕山商場(chǎng)六十萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償款。
為明確審判監(jiān)督法律適用問(wèn)題，最高人民法院分別在1992年的民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)、1998年關(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問(wèn)題的若干規(guī)定、2001年關(guān)于當(dāng)前審判監(jiān)督工作若干問(wèn)題的紀(jì)要（法[2001]161號(hào)），將再審審查的范圍和內(nèi)容確定為是對(duì)原生效判決具有實(shí)質(zhì)影響的主體資格、案件性質(zhì)、具體的權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任四個(gè)方面。這也是最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟審判監(jiān)督程序司法解釋第十一條的規(guī)定。民事訴訟中不可能對(duì)所有的事實(shí)均規(guī)定為基本事實(shí)。本案中被申請(qǐng)人提請(qǐng)的再審事實(shí)及理由，不屬于對(duì)原生效判決產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的事實(shí)和理由。被申請(qǐng)人2006年11月15日“民事再審申請(qǐng)書(shū)”列舉的申請(qǐng)事由是：認(rèn)為2004一中民終字第03233號(hào)民事判決“違反法定程序、適用法律不當(dāng)、認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤”，支持其主張的事由是“四張規(guī)劃許可證申領(lǐng)了產(chǎn)權(quán)證”，庭審中被申請(qǐng)人增加的請(qǐng)求及理由是“協(xié)議無(wú)效，產(chǎn)權(quán)情況不真實(shí)，有欺詐行為”，申請(qǐng)人的辯解意見(jiàn)是“雙方訂有書(shū)面協(xié)議，依據(jù)協(xié)議約定訴求被申請(qǐng)人給付租金”，2004一中民終字第03233號(hào)民事判決第6頁(yè)認(rèn)定“另550平米的房屋系合法建筑，其有使用、收益、處分的權(quán)利，雖然未取得產(chǎn)權(quán)證，但并不能因此得出燕山商場(chǎng)無(wú)權(quán)出租并獲取利益的結(jié)論，承租方食品公司實(shí)際占有使用了該部分房產(chǎn)，并獲取了利益，因此，承租方食品公司應(yīng)按協(xié)議內(nèi)容履行地付租金的義務(wù)”，（2006）一中民再終字第16052號(hào)民事判決簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單一句“有關(guān)規(guī)定”就確定不付租金。依據(jù)民事訴訟法及最高院關(guān)于審判監(jiān)督的配套規(guī)定查看，04年和06年兩次判決對(duì)焦點(diǎn)問(wèn)題的處理，參照《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》（[2003]民一他字第11號(hào)）經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)合同法）若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效，缺少法律依據(jù)，一目了然就能斷定（2006）16052號(hào)判決理由違法。審判監(jiān)督程序與一審二審屬于性質(zhì)不同的程序，為了使再審事由明晰化、客觀化，最高院司法解釋基于訴訟實(shí)務(wù)的需要，依司法解釋規(guī)定，將再審事由調(diào)整為“原判決裁定認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明的”，使得審判監(jiān)督司法實(shí)踐更具有操作性和明確性。最高人民法院規(guī)定審判監(jiān)督程序中審查的僅僅是基本或主要事實(shí)，是指對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的發(fā)生、變更或者消滅有直接作用的事實(shí)。民事訴訟審判監(jiān)督程序規(guī)定，只有對(duì)原判決的結(jié)果有直接影響的事實(shí)才能成為再審的審查范圍，從因果關(guān)系上看，有了該事實(shí)才能使原判決裁定的結(jié)果正確，缺乏該事實(shí)將影響到原判決、裁定的結(jié)果公正性。被申請(qǐng)人與2006年11月15日提出的再審事實(shí)及理由無(wú)法影響（2004）03233號(hào)民事判決的裁判結(jié)果，被申請(qǐng)人提出的事實(shí)充其量只是次要、間接或輔助性的，未辦產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)及理由與裁判結(jié)果沒(méi)有直接因果關(guān)系。（2006）16052號(hào)民事判決作出的裁判缺乏基礎(chǔ)事實(shí)，如同沙上建塔，明顯違反再審規(guī)則。
本案歷經(jīng)十年時(shí)間，審判中要查明的是業(yè)已消失的且永遠(yuǎn)不可能重現(xiàn)的事實(shí)，案件中無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)應(yīng)當(dāng)成為再審認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)，被申請(qǐng)人為達(dá)到拒租目的，有意曲解“房屋產(chǎn)權(quán)”與“租房使用”之間的法律性質(zhì)，用不切實(shí)際的理由為法庭設(shè)置障礙。
九、農(nóng)夫與蛇現(xiàn)代版：
承租人在法庭上提出的觀點(diǎn)著實(shí)讓人回想起小時(shí)候的故事農(nóng)夫與蛇。承租人辯稱(chēng)出租人將本來(lái)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋租給自己，造成承租人以為有產(chǎn)權(quán)證，結(jié)果損失了四百萬(wàn)元，這屬于出租人欺詐和隱瞞真相，出租人通過(guò)違章建筑收取的租金屬于不當(dāng)?shù)美�，�?yīng)當(dāng)返還給承租人，當(dāng)對(duì)方代理人說(shuō)到這里時(shí)，我真有一種沖動(dòng)，想讓承租人利用這樣的方式欺詐一下出租人，把房屋租給別人是欺詐的說(shuō)法，我頭回聽(tīng)到，租了房子還能損失這樣的說(shuō)詞真有人敢在法庭上提出來(lái)，我真的感慨，這樣的欺詐多來(lái)一些才好。從前有一個(gè)寒冷的冬天，天寒地凍。有一個(gè)農(nóng)夫走在路上。突然，他看到前面地上有一條毒蛇，凍得已經(jīng)發(fā)僵馬上就要死了。農(nóng)夫看著蛇覺(jué)得怪可憐的，不忍心看它被凍死。于是他從地上把蛇撿起來(lái)，打開(kāi)自己的棉衣，把蛇放在胸口。慢慢地，毒蛇在農(nóng)夫溫暖的懷中蘇醒了，活了過(guò)來(lái)。可是這只毒蛇沒(méi)有感謝農(nóng)夫的救命之恩，卻張開(kāi)了嘴，狠狠地在農(nóng)夫胸口上咬了一口，結(jié)果可憐的農(nóng)夫中毒死掉了。”把蛇揣到懷里會(huì)咬你的，很危險(xiǎn)！農(nóng)夫知不知道蛇有毒，應(yīng)該不知道吧。蛇有很多種，故事里講的是什么蛇呢，故事沒(méi)有講是什么蛇，但肯定是蛇，不然怎么把農(nóng)夫咬死，通過(guò)這個(gè)故事，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，不應(yīng)該對(duì)人亂施同情，否則被人反咬一口，其實(shí)，農(nóng)父很笨，他做了錯(cuò)誤的選擇。故事是深沉的，道理難明白，真的不知是農(nóng)夫笨拙還是蛇的精明。其實(shí)這是過(guò)河拆橋，中國(guó)人見(jiàn)不得這樣的作法，才會(huì)通過(guò)如此多的諺語(yǔ)表達(dá)對(duì)失信忘義者的指責(zé)或批評(píng)，呼吁人們要講誠(chéng)信，法律上說(shuō)就是信守承諾。
總共2頁(yè) 1 [2]
下一頁(yè)
