[ 陳召利 ]——(2009-11-18) / 已閱15334次
深度解讀:《無錫市房屋登記條例》重要條款
陳召利
我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是，我國法律、行政法規(guī)至今未對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出明確規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十六條的規(guī)定，無錫市人大常委會依法制定《無錫市房屋登記條例》并經(jīng)江蘇省人大常委會批準(zhǔn)，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。該條例明確了房屋登記的范圍，對不同種類房屋登記的程序作了具體規(guī)定，對《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容作了細(xì)化和補充，具有較強的針對性和可操作性，對于規(guī)范無錫市房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益等都具有重要意義。為了便于大家準(zhǔn)確理解與及時掌握，本文茲對其中重要條款予以解讀，供參考。
[要點提示1] 房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進行登記。
第七條 房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進行登記�；締卧怯泄潭ń缦�、可以獨立使用、有明確唯一編號的房屋或者特定空間。
基本單元的確定條件為：
（一）區(qū)分所有權(quán)建筑：具有獨立的門牌號、戶室號或者占位號，專有部分有固定界址，共有部分可分?jǐn)偛⒐餐芾淼姆课轂榛締卧?br>
（二）非區(qū)分所有權(quán)建筑：住房有獨立的門牌號、獨立的出入通道、有包檐和山墻等獨立的圍護結(jié)構(gòu)及必要的生活設(shè)施的房屋為基本單元；非住房以幢、層、套、間等有固定界限的空間為基本單元。
[深度解讀]
申請人申請登記或者房屋登記機構(gòu)辦理登記，都面臨一個問題：什么樣的房屋可以進行登記。由于以往缺少對房屋登記基本單元的界定，全國各地出現(xiàn)一些開發(fā)商在未經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)的情況下，擅自分割銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等商品房，但是因分割后房屋單元無明確、固定界限，位置不確定，往往無法辦理房屋所有權(quán)證，引發(fā)了大量的糾紛。建設(shè)部曾專門下發(fā)（94）建房管字第09號文件《關(guān)于不得給一個平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的通知》，但是上述現(xiàn)象仍然屢禁不止。無錫市通過地方性法規(guī)的形式將房屋登記的“基本單元”予以清晰界定，必將有利于規(guī)范和杜絕任意分割房屋的行為，預(yù)防風(fēng)險，減少糾紛。
[要點提示2] 歷史遺留房屋無建設(shè)工程規(guī)劃許可證明也可辦理登記。
第二十五條 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施前，在合法取得的土地上建造的房屋，無建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的，當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明，向房屋登記機構(gòu)申請登記。
房屋登記機構(gòu)受理登記申請后，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)單位核查，符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記。
[深度解讀]
由于歷史客觀原因，目前無錫市還存在因無法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證明材料而未能辦理房屋權(quán)屬登記的情況，不利于保護房屋權(quán)利人的利益。本條專門針對這一問題提供了解決方案。需要注意的是，如申請登記的房屋位于合法取得的國有土地上，其建造時間必須是在《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前（即1990年4月1日之前）；如申請登記的房屋位于合法取得的集體土地上，其建造時間必須是在《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施前（即1993年11月1日之前）。同時，申請登記的房屋權(quán)利人必須提供房屋權(quán)屬的合法來源證明，如買賣合同、贈與合同、繼承文件等。
[要點提示3]小區(qū)汽車庫（位）權(quán)屬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確。
第二十七條 申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于建設(shè)單位所有的房屋和全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施用房、物業(yè)服務(wù)用房和汽車庫（位）等一并登記。
建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，未計入公用建筑面積進行分?jǐn)偟钠噹欤ㄎ唬戏课莸怯洍l件的，登記為建設(shè)單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業(yè)主共有。
[深度解讀]
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫（位）的權(quán)利歸屬涉及廣大業(yè)主的切身利益，一直是社會各界高度關(guān)注的熱點問題，也往往成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾激化的焦點。然而，我國《物權(quán)法》的出臺并未徹底解決這一問題。
為進一步明確建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫(位)所有權(quán)的登記，本條以“汽車庫(位)是否計入公共建筑面積進行分?jǐn)偂睘橐罁?jù)作為認(rèn)定汽車庫（位）的權(quán)屬歸全體業(yè)主所有還是開發(fā)商所有。建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)，沒有計入公攤面積的汽車庫（位），登記為建設(shè)單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車庫（位），登記為全體業(yè)主共有。不過，全體業(yè)主共有的汽車庫（位）沒有產(chǎn)權(quán)證，但可以通過登記實現(xiàn)所有權(quán)，建設(shè)單位無權(quán)出售。
需要注意的是，本條規(guī)定僅僅是針對非人防工程部分的汽車庫（位），而不適用于人民防空工程。根據(jù)《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的規(guī)定，依法按照國家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注，任何單位和個人不得出售。不過，人民防空工程除重要的指揮、通信等工程外，在不影響防空效能的條件下，經(jīng)人防主管部門同意，均可以開發(fā)利用。為此，無錫市人防辦于2009年下發(fā)《關(guān)于辦理〈人防工程平時使用證〉的通知》，規(guī)定：從2009年開始，在全市實行持證使用人防工程。單位或個人投資建設(shè)的人防工程，由本單位或個人向工程所在的轄區(qū)人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人防工程，由建設(shè)單位或小區(qū)物業(yè)管理公司向轄區(qū)人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。已使用的人防工程應(yīng)于2009年6月30日前到轄區(qū)人防主管部門申請辦理。新竣工并通過驗收的人防工程，使用前必須預(yù)先到轄區(qū)人防主管部門申請辦理。任何單位或個人，逾期不辦使用證，視同放棄。無證使用人防工程的，人防主管部門將采取措施予以制止，并依照《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第三十四條之規(guī)定進行處罰。
[要點提示4] 小區(qū)汽車庫（位）不會單獨發(fā)證，只在相應(yīng)的所購房屋的房產(chǎn)證上注記。
第三十條 當(dāng)事人申請建筑區(qū)劃內(nèi)汽車庫（位）轉(zhuǎn)移登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)分別在汽車庫（位）和相對應(yīng)房屋的登記簿上予以記載，并在相對應(yīng)房屋的權(quán)屬證書上注記。
房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓附有汽車庫（位）所有權(quán)的房屋，不再擁有本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主身份的，該汽車庫（位）應(yīng)當(dāng)連同房屋一并轉(zhuǎn)讓；單獨轉(zhuǎn)讓汽車庫（位）的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。
[深度解讀]
通過本條規(guī)定可知，汽車庫（位）只是作為房屋的附屬設(shè)施，不會單獨發(fā)證，只在相應(yīng)的所購房屋的房產(chǎn)證上注記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。為保證滿足這一規(guī)定，并考慮到在建筑區(qū)劃內(nèi)擁有兩套或者兩套以上房屋的業(yè)主轉(zhuǎn)讓部分房屋的情形，本條明確，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓附有汽車庫(位)的房屋，不再擁有本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主身份的，該汽車庫(位)應(yīng)當(dāng)連同房屋一并轉(zhuǎn)讓；單獨轉(zhuǎn)讓汽車庫(位)的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。這有效避免產(chǎn)生“有車無房”的業(yè)主，也就是說，在無錫市不會存在只享有汽車庫（位）的所有權(quán)而沒有房屋所有權(quán)的業(yè)主。
[要點提示5]預(yù)告登記的效力
第四十九條 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意處分該房屋的，房屋登記機構(gòu)不予登記。
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