[ 鄭俊 ]——(2009-11-1) / 已閱33637次
論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利——以小區(qū)廣告收益的歸屬和管理為視角
鄭俊 黃麗芳
摘 要：物權(quán)法雖已將業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作為一項重要制度進行了相關(guān)規(guī)定，但該規(guī)定因其原則性和概括性較強，在實際應(yīng)用中存在一些模糊之處，其中共有部分權(quán)利問題就是需要相關(guān)規(guī)則予以明確的部分之一。本文從業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利性質(zhì)探討出發(fā)，了解到該權(quán)利主要來源于法律的直接規(guī)定，同時亦尊重私人自治，允許業(yè)主在某些方面可以自行約定。在考察學(xué)界對該權(quán)利性質(zhì)的爭議及我國大陸物權(quán)法對其性質(zhì)的界定基礎(chǔ)上，探究我國大陸物權(quán)法立法上的灰色地帶，包括共有部分范圍、管理規(guī)則、收益分配等模糊之處。同時，從現(xiàn)代城市小區(qū)極具代表性的共有部分收益——小區(qū)廣告收益的歸屬和管理的研究出發(fā)，針對爭議較大的樓頂及外墻廣告收益作具體分析，指出共有部分制度的完善，應(yīng)當(dāng)通過對現(xiàn)行物權(quán)法的相關(guān)條文進行解釋，完善物業(yè)管理條例等行政法規(guī)，使規(guī)則具體化，提高規(guī)則可操作性，以及提高小區(qū)業(yè)主自治權(quán)利意識，使其合理行使對小區(qū)物業(yè)管理等的監(jiān)督權(quán)幾個方面進行，以期該制度更好地滿足社會需要，緩解社區(qū)內(nèi)部矛盾，維護業(yè)主權(quán)利。
關(guān)鍵詞：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有部分；廣告收益
一 引言
隨著物權(quán)法出臺和實施，對許多以前模糊的法律關(guān)系作了較為明確的界定，其中包含對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的規(guī)定，確認業(yè)主對建筑物共有部分享有的權(quán)利，以及界定共有部分范圍等。但僅有物權(quán)法第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。以及第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有等幾個條文，來規(guī)范和調(diào)整現(xiàn)代城鎮(zhèn)小區(qū)中，以業(yè)主對建筑物所有權(quán)為基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分，明顯不夠。其中較為突出的就是關(guān)于小區(qū)內(nèi)廣告收益的歸屬和管理問題，廣告收益逐漸成為住宅小區(qū)內(nèi)的流行元素，但廣告收益的歸屬分配缺乏法律上的規(guī)范供給，廣告興旺而管理混亂，現(xiàn)實生活中因此造成的糾紛也不少見。本文從業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利性質(zhì)分析出發(fā)，檢討現(xiàn)行物權(quán)法在規(guī)范設(shè)置上解決該問題不足，以實際中對小區(qū)廣告收益管理規(guī)范的完善為例，尋求物權(quán)法上完善業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的可行方法。
二 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利的性質(zhì)
我國物權(quán)立法采取了廣義的建筑物區(qū)分所有權(quán)概念，將這種區(qū)分所有權(quán)規(guī)定為由專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)和成員權(quán)組成。建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對建筑物的共有部分、地基占用的土地使用權(quán)、小區(qū)的土地使用權(quán)及設(shè)施等共同享有的財產(chǎn)權(quán)利。 對業(yè)主的這一權(quán)利性質(zhì)的考察，關(guān)系物權(quán)法對其進行規(guī)范的正當(dāng)性，也關(guān)系到如何配置具體規(guī)范問題。
2.1 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利的來源
業(yè)主對共有部分享有的權(quán)利，可以是法定的，也可以是約定的。但基于物權(quán)法定原則，其主要是因法律直接規(guī)定產(chǎn)生。如在德國，建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為住宅所有權(quán)，“住宅所有權(quán)人之間構(gòu)成一種法定的債務(wù)關(guān)系，違反這種關(guān)系可能產(chǎn)生損害賠償請求權(quán)以及適用第278條 ”，這種法定的債務(wù)關(guān)系就是基于法律的直接規(guī)定，在建筑物各部分所有人之間形成的共有關(guān)系，也就構(gòu)成了各業(yè)主對共有部分的權(quán)利。意大利民法典則規(guī)定的更為詳細，第1117條 、1118條 對業(yè)主對具體哪些部分享有共有權(quán)都做了詳細的列舉性規(guī)定。基于法律的詳細規(guī)定，業(yè)主對共有部分享有的權(quán)利得到了法律充分的確認�？梢姡瑯I(yè)主的對共有部分的權(quán)利是隨其對專有部分權(quán)利的享有，再基于法律的規(guī)定而發(fā)生，享有的范圍、享有的原則等都不能違反法律強制規(guī)定。另一方面，業(yè)主作為私的主體，法律還要尊重私人自治原則，在建筑物區(qū)分所有權(quán)部分也不例外。不違反法律強制性規(guī)定前提下，業(yè)主在這一共有部分權(quán)力行使過程中，完全可以契約的形式約定各自具體的權(quán)利義務(wù)，所以，從具體的對共有部分權(quán)利行使來說，其亦可以是來源于合同約定，如意大利民法典第1117、1118條都明確規(guī)定，“權(quán)利證書未有相反內(nèi)容的”，才適用法律的相關(guān)規(guī)定，說明共有部分權(quán)利人完全可以通過“權(quán)利證書”，即合同約定對該部分權(quán)利進行處分，這樣，具體的權(quán)利來源就是基于合同而非法律規(guī)定。
2.2 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利性質(zhì)爭議
關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的性質(zhì)，眾說紛紜。主要有“總有”說，“按份共有”說，“共同共有”說，“區(qū)別情況”說。
2.2.1“總有”說
中世紀的日爾曼社會共同體—馬爾克公社，是其理論發(fā)源。中世紀時的日爾曼將其部落與村民視為一個共同體。村落共同體中的村民作為這一村落共同體的成員之一，對于村落的共同財產(chǎn)尤其是土地，享有占有、使用、收益的權(quán)利，而村落共同體—馬爾克公社對于共同財產(chǎn)享有處分管理權(quán)。作為共同財產(chǎn)的所有權(quán)的各項權(quán)能分屬于村民和馬爾克公社。對于區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)，以大澤正男先生為代表的一些學(xué)者，借鑒這種理論而提出:從區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)能與用益權(quán)能所表現(xiàn)出的分離狀態(tài)考察，管理權(quán)歸屬于授權(quán)性的團體(如小區(qū)管理委員會，一般簡稱為小區(qū)管委會)，用益物權(quán)則歸屬于小區(qū)的區(qū)分所有權(quán)人，因而區(qū)分所有之共有權(quán)具有總有的性質(zhì)。 筆者認為，該學(xué)說對馬爾克公社共同財產(chǎn)的所有權(quán)形態(tài)與區(qū)分所有權(quán)之下共有部分的共有權(quán)形態(tài)進行了表面上的比較，但這種套用并不合適:日耳曼馬克思公社是村民與村落的共同體，但當(dāng)代小區(qū)形態(tài)下各區(qū)分所有權(quán)人與管委會并非共同體關(guān)系，而是屬委托于被委托關(guān)系，管委會因各區(qū)分所有人的選舉而產(chǎn)生，受其委托對小區(qū)進行管理。這樣看來，總體說抹殺了全體區(qū)分所有人對共有部分的共有關(guān)系，不利于明確各區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，會造成更復(fù)雜糾紛產(chǎn)生。
2.2.2“按份”說
此為我國臺灣地區(qū)的通說，我國大陸地區(qū)也有一些學(xué)者主張此觀點，如唐烈男先生和柳經(jīng)緯先生等。該觀點指出:一般的情況下，區(qū)分所有建筑物之共有部分的產(chǎn)權(quán)在各區(qū)分所有權(quán)人之間的分割和權(quán)利分享，以及義務(wù)承擔(dān)上，尤其是一些費用的分攤方面是依據(jù)各區(qū)分所有權(quán)人專有部分的份額在整個區(qū)分所有部分的建筑面積的比例來分攤的。由此判定共有權(quán)性質(zhì)為按份共有。稍有不同的是王澤鑒先生分析指出:“區(qū)分所有建筑物之共有部分性質(zhì)上為分別共有(按份共有)，有約定的依照約定，無約定或者約定不明確的推定為均等�！� 按份說是以某些共同義務(wù)分擔(dān)的事實來說明共有部分之上的共有權(quán)性質(zhì)為按份共有，這是極其牽強的。所謂按份共有，又稱分別共有，是兩個或者兩個以上的復(fù)數(shù)民事主體對同一標(biāo)的物，按照一定的份額而享有所有權(quán)，即按份額的共有。主要特征有兩個，一是各共有權(quán)人按份額享有所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上按該份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。二是各共有權(quán)人有權(quán)處分自己的份額，如請求分割或者轉(zhuǎn)讓其所具有的份額。區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)在特征上符合第一個特征，但是與第二個特征完全不符。區(qū)分所有權(quán)中對共有部分的權(quán)利不能單獨轉(zhuǎn)讓、分割，對其處分不能離開專有部分權(quán)利的歸屬。所以，共有卻不能請求按份分割，則這種共有權(quán)一定不同于按份共有。僅僅對購房人按份分擔(dān)購房成本或者按份分攤共用費用即判定按份共有，抹殺了區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的特殊性。
2.2.3“共同共有”說
日本學(xué)者我妻榮和川島一郎，以及森泉章等等學(xué)者持有此觀點，我國臺灣地區(qū)梅仲協(xié)先生以及大陸地區(qū)的楊立新先生等也持有此觀點，認為:“建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有是共同共有，但不是民法物權(quán)編之中的‘共有’，也不是按份共有�！� 建筑物區(qū)分所有權(quán)下共有是為共同使用的目的，民法物權(quán)編下的共有是為保障一物一權(quán)原則下私人意思自治的實現(xiàn)，二者目的迥異，該學(xué)說看到了這一點，但用“共同共有”的說法不能很好地區(qū)分物權(quán)編共有下“共同共有”制度，意義模糊，是其不足之處。
2.2.4“區(qū)別情況”說
我國臺灣地區(qū)的溫豐文先生以及我國大陸地區(qū)的學(xué)者陳華彬先生持有此觀點。該觀點指出:“建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)該看建筑物的類型，類型不同則性質(zhì)上有所分別�！� 對于縱割式建筑形態(tài)的建筑物，各區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)并不是區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的典型形態(tài)。在物理上也僅僅存在共同使用一個山墻的共有情形，完全從直觀上以山墻的中間線切割，完全符合按份共有的特征。所以此種共有權(quán)性質(zhì)是按份共有。橫切式建筑形態(tài)或者縱橫混合式建筑形態(tài)，共有權(quán)則極其典型，應(yīng)按共同共有來處理。此觀點的研究角度力圖從直觀現(xiàn)實上對共有權(quán)性質(zhì)進行分析，但是既然是區(qū)分情況，在橫切式和縱橫混合式建筑形態(tài)中，必然會因為建筑形態(tài)的不同又存在按份的情形，怎么能說橫切式和混合式建筑統(tǒng)統(tǒng)為共同共有呢，況且從以上分析看出，也不應(yīng)該判定為共同共有的性質(zhì)。
筆者認為，不管業(yè)主對共有部分權(quán)利性質(zhì)如何，不可否認這種“共有”基于其目的不同，具有很大特殊性——“共有”不是為了獲得收益，而是為了共同使用。不管采用何種對其性質(zhì)的認定，在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)計上，只要注意到了該種“共有”的特殊性，以特別規(guī)則進行規(guī)定，對其性質(zhì)的爭議就只是形式上的爭議。
2.3 我國大陸物權(quán)法對共有部分權(quán)利性質(zhì)的界定
我國大陸現(xiàn)行物權(quán)法對共有部分權(quán)利性質(zhì)，并沒有做出明確的界定，如物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，第七十二條，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，以及第七十三條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這些條文從表述上來看，都僅用了“共有”一詞，而沒有說明是什么形式的共有。筆者認為，在立法過程中，立法者考慮到這一共有本身的特殊性以及學(xué)界對其性質(zhì)認定上的爭議較大，采取了回避態(tài)度，但這樣并不會造成物權(quán)法適用上的不足。因為這些相關(guān)條文的設(shè)置，都考慮到了該種共有的特殊性，如不能單獨轉(zhuǎn)讓、不能請求分割、不能以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)等。此種解決方式，從整個民法體系上來說，也避免了具體規(guī)定采用何種性質(zhì)——共同共有抑或按份共有抑或區(qū)別情況，造成適用上的混亂，避免了將具體的民事物權(quán)法共有中的相關(guān)制度在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中“共有”上采用，產(chǎn)生不當(dāng)之處。可見，物權(quán)法的模糊態(tài)度亦是民法體系上的需要。
三 建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利立法上的灰色地帶
與法國、日本等以民法典之外單獨的區(qū)分所有權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定的詳盡和細致相比，我國物權(quán)法以簡單的原則性條文對這一制度所做的規(guī)定，存在一些立法上的灰色地帶，在區(qū)分共有權(quán)部分主要體現(xiàn)在對共有部分范圍界定不明確、對共有部分的管理規(guī)定不細致以及對共有部分收益分配不清楚。
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