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云浮市物業(yè)管理辦法

云浮市人民政府令第3號




《云浮市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2018年12月26日云浮市人民政府第六屆四十七次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2019年3月1日起施行。


市長

2018年12月26日













云浮市物業(yè)管理辦法



第一章　總　則



第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

業(yè)主自行管理或者聘請其他管理人管理物業(yè)的，參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負(fù)責(zé)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理機(jī)制，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；未設(shè)立房地產(chǎn)行政主管部門的，由縣級以上人民政府決定物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門（以下統(tǒng)稱“房地產(chǎn)行政主管部門”）。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日�；顒�，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)行政主管部門，按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，推行行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，履行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和服務(wù)職責(zé)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

第八條 建立街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。聯(lián)席會議由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集、主持，根據(jù)協(xié)調(diào)的具體問題，可以邀請公安、司法、供水、供電、供氣、通信等相關(guān)單位參加，也可以邀請上級有關(guān)部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決以下事項：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災(zāi)害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產(chǎn)損失事故；

（二）前期物業(yè)管理階段的糾紛；

（三）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；

（四）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的重大爭議；

（五）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大糾紛；

（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大爭議和糾紛。

第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解，也可以依法提起民事訴訟。

第十條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)信息平臺（平臺公眾號），提供信息發(fā)布、業(yè)主決策電子投票等功能。物業(yè)服務(wù)信息平臺（平臺公眾號）建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預(yù)算。



第二章　物業(yè)管理區(qū)域



第十一條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

（一）物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃分，已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發(fā)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（四）沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條 劃分的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)按《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域備案資料備份送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府存檔。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后，需要分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同房地產(chǎn)行政主管部門審查，確認(rèn)并公告。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府制定物業(yè)管理區(qū)域的分立或者合并方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會同意；尚未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同決定。



第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會



第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十五條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主依法成立業(yè)主大會，并選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，監(jiān)督業(yè)主委員會履職情況、業(yè)主大會會議過程等事項，具體組成人員、形式由業(yè)主大會決定，但對業(yè)主委員會會議不具有表決權(quán)；未成立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主委員會會議召開前，可以隨機(jī)抽取三名業(yè)主作為臨時監(jiān)事，列席會議，但監(jiān)事不具有表決權(quán)。

第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)少于一百戶且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十七條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會；

（三）選舉業(yè)主委員會，選舉、更換或者罷免業(yè)主委員會委員，選舉業(yè)主委員會候補(bǔ)委員；

（四）改變或者撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)行為；

（五）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案，確定其他公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

（六）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（七）決定籌集和使用住宅專項維修資金；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）審議業(yè)主大會年度計劃及預(yù)算方案；

（十）審議業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；

（十一）決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的履約保證金制度；

（十二）決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營的方式、收益分配；

（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對業(yè)主監(jiān)事會職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進(jìn)行約定。

第十八條 業(yè)主大會決定本辦法第十七條第一款第七項、第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定本辦法第十七條第一款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

建筑物總面積、專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：

（一）建筑物總面積為專有部分面積之和；專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；車位、車庫面積不計入專有部分面積；

（二）業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和，已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù)，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的業(yè)主人數(shù)，按一人計算；

（三）一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人投票表決；

（四）未參與表決的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。

第十九條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為十五日以上。

第二十條 符合法定的成立業(yè)主大會條件的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法組織成立業(yè)主大會籌備組。建設(shè)單位拒絕派員參加的，不影響籌備組的成立。

第二十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力; 　　

（二）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;

（三）不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為; 　

（四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。 　　　

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時更換。

第二十二條 業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自初定之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)進(jìn)行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十一條第一款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十一條第一款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其擬定的籌備組成員資格并公告全體業(yè)主。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。更換籌備組成員的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定重新公示。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任籌備組組長。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的，按規(guī)定重新確定。

第二十四條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持�；I備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)三分之一以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。 　

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。 　

籌備組會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔�；I備組會議作出的決定，參會成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

第二十五條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）組織召開籌備組會議，確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積；

（四）擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法草案；

（五）擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（七）明確業(yè)主大會籌備階段對業(yè)主異議事項的處理方式；

（八）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)先以征求意見稿形式，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十日以上。

業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)符合《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。業(yè)主對公示的內(nèi)容有建議、異議，或?qū)�業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應(yīng)當(dāng)向籌備組實名書面提出，籌備組應(yīng)當(dāng)如實記錄并應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定作出書面答復(fù)并進(jìn)行公示。籌備組可根據(jù)業(yè)主意見修訂規(guī)約、規(guī)則及變更業(yè)主委員會委員候選人。需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應(yīng)當(dāng)及時修改，修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定公示。

第二十六條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

籌備組自業(yè)主大會成立后解散，業(yè)主對選舉有關(guān)事宜的異議，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提出，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行處理；百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)啟動業(yè)主大會臨時會議處理。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會召開十五日前將會議時間、地點、需要討論、表決的事項予以公示并通過書面和電子通訊方式通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。書面征求意見結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

業(yè)主決策投票也可以通過物業(yè)服務(wù)信息平臺（平臺公眾號）進(jìn)行電子投票。

第二十八條 未成立業(yè)主大會或雖已成立業(yè)主大會但業(yè)主委員會未能履行職責(zé)的，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助下，代為行使業(yè)主委員會職能。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選出業(yè)主委員會主任和副主任，推選情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為七日。

業(yè)主委員會會議可邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等派員列席。

第三十條 業(yè)主委員會委員的任期、候補(bǔ)、空缺、資格中止、終止等事項根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定及業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第三十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的項目，先期建設(shè)的區(qū)域已成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的，后期建設(shè)的區(qū)域，業(yè)主委員會委員采取補(bǔ)選的形式產(chǎn)生。補(bǔ)選時，在后期建設(shè)區(qū)域召開業(yè)主大會，按照后期建設(shè)區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補(bǔ)選委員的人數(shù)。

前期建設(shè)的區(qū)域業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項書面告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定；

（五）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項目。

建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項。

第三十二條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會依法行使職權(quán)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者擅自使用業(yè)主大會印章；

（四）擅自動用業(yè)主共有資金，將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主大會財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（五）違反法律法規(guī)規(guī)定，超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，影響社區(qū)安定及公共秩序，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事會成員、財務(wù)人員不得有下列行為：

（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或者報酬；

（二）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（三）侵占、挪用業(yè)主共有資金；

（四）擅自披露業(yè)主大會或者業(yè)主信息；

（五）將業(yè)主共有資金以其個人名義或者他人名義存儲；

（六）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（七）妨礙公正履行職務(wù)的其他行為。

第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主委員會委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章后，在五個工作日內(nèi)將備案回執(zhí)和備案資料抄報物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

業(yè)主委員會依法備案后，憑備案回執(zhí)到本市行政區(qū)域內(nèi)的銀行開設(shè)小區(qū)共有收益管理賬戶，對共有收益進(jìn)行儲存管理，共有收益不得私存。

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，向業(yè)主公布下列事項：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定和決議；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年的一月作一次工作報告，抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第三十五條 業(yè)主委員會委員（候補(bǔ)委員）任期與業(yè)主委員會任期相同。業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起三日內(nèi)，將保管的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員職務(wù)終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并給予警告；新一屆業(yè)主委員會也可以請求所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交或者可以依法向人民法院起訴。

第三十六條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會組成換屆籌備小組，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任組長，負(fù)責(zé)換屆具體工作。

第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支，具體辦法由業(yè)主大會決定。

第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的相關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，可以向物業(yè)所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助召集業(yè)主大會會議要求。



第四章　前期物業(yè)管理



第三十九條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。建設(shè)單位采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。

建設(shè)單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得向潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的資格要求，對不同服務(wù)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

分期開發(fā)的建設(shè)項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定備案前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行公示，確保業(yè)主的知情權(quán)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同可供查詢。

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售物業(yè)前，制定臨時管理規(guī)約，對下列事項作出約定：

（一）全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（三）住宅專項維修資金的交存、使用；

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與收益分配；

（五）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；

（六）違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;

（七）室內(nèi)裝飾裝修事項；

（八）如供電供水仍未能實現(xiàn)一戶一表的，應(yīng)辦理委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收、代付水電費。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

物業(yè)共有、公共部分有法律法規(guī)或相關(guān)政府文件規(guī)定的，從其規(guī)定；有約定的，按建設(shè)單位與購房人合同約定；沒有約定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見確定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案中明示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第四十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)未交付管理前參與以下工作：

（一）根據(jù)協(xié)議，參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)行政管理部門提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門督促落實；

（二）根據(jù)協(xié)議，就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序；

（五）配合房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及居民委員會、村民委員會做好業(yè)主大會的成立工作。

第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的有關(guān)資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，并將有關(guān)資料妥善保管，以備查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，對未符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置的，可要求建設(shè)單位予以整改，也可向相關(guān)行政主管部門反映。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

第四十四條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第四十五條 非前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照本辦法第四十三條、第四十四條的規(guī)定，與建設(shè)單位進(jìn)行承接驗收工作。

第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)管理區(qū)域備案時查驗與物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可資料，并將查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)中予以記載。

物業(yè)服務(wù)用房設(shè)計面積或功能不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過申請調(diào)整規(guī)劃，或另行按標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)用房等方式解決。另行提供物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當(dāng)明確產(chǎn)權(quán)登記在全體業(yè)主名下。如建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)用房的，按《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售時，將物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間，按照國家相關(guān)規(guī)定購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，由業(yè)主大會決定。



第五章　物業(yè)管理服務(wù)



第四十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動中形成的具有保存價值的有關(guān)資料，報送房地產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案移交業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，移交給居民委員會、村民委員會代管。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房、共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營；

（四）管理失職損害業(yè)主合法權(quán)益；

（五）被價格行政主管部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正；

（六）法律法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員有前款所列行為的，經(jīng)依法作出處理后，記入信用信息檔案。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)督促其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)，并可向房地產(chǎn)行政主管部門提出處理建議。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境秩序進(jìn)行管理；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：

（一）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公開物業(yè)服務(wù)相關(guān)服務(wù)信息，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴方式；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；公布公共水電費用的產(chǎn)生和分?jǐn)偳闆r、物業(yè)服務(wù)費與住宅專項維修資金使用情況等；

（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔服務(wù)，提供共用部位及設(shè)施設(shè)備和園林景觀等維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)，提供秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等服務(wù)；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（四）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害公共利益的行為；

（五）建立健全物業(yè)管理制度，完善物業(yè)管理檔案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)收費按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定執(zhí)行，遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。超出物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，由受益業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確認(rèn)費用。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對上述資金收支情況進(jìn)行審計。

第五十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依約按時交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求限期交納。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，或者重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前三個月與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會協(xié)商處理物業(yè)服務(wù)合同終止事宜，并書面報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同被依法解除，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域并按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的撤出時間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

第五十七條 新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

查驗時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及房地產(chǎn)行政主管部門。

新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明，雙方與業(yè)主委員會共同協(xié)商解決辦法。

第五十八條 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者對業(yè)主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期退出；逾期拒不退出的，依法給予處罰。

物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出引起糾紛的，可以通過人民調(diào)解、聯(lián)席會議、起訴等方式解決。



第六章　物業(yè)使用及維護(hù)



第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十一）亂丟垃圾，高空拋物，隨意棄置垃圾、排放污水；

（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

第六十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定的保修期限承擔(dān)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

物業(yè)保修期屆滿后，全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分共有的物業(yè)共用部位的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭人為損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第六十一條 物業(yè)的專有部分發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業(yè)主或者責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修。緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織搶修或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第六十二條 發(fā)生下列緊急情況時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并及時修繕：

（一）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；

（二）屋面防水損壞造成滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

上述情況發(fā)生后，維修費用由責(zé)任人承擔(dān)；沒有責(zé)任人的，從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

發(fā)生本條第一款所列情形，業(yè)主委員會未及時作出決定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時修繕的，物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知限期修繕；逾期不修繕的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織代為修繕，維修費用由責(zé)任人承擔(dān)；沒有責(zé)任人的，從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金中列支。

物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，按照國家有關(guān)危險房屋的管理規(guī)定處理。

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施及高空作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)，對物業(yè)裝飾裝修施工進(jìn)行監(jiān)督并制定對房屋裝飾裝修施工現(xiàn)場的巡查制度。

業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)進(jìn)行裝飾裝修影響其他業(yè)主正常生活的，相關(guān)業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自接到請求后二十四小時內(nèi)協(xié)調(diào)處理。

住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的或者造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修垃圾清運(yùn)費的，應(yīng)當(dāng)及時清理集中堆放垃圾，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好清運(yùn)工作。

對裝飾裝修違反有關(guān)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求行為人及時整改；行為人未按要求整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。

第六十五條 新建住宅物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶一結(jié)算表，共有部分配置獨立計量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位協(xié)調(diào)建設(shè)單位、業(yè)主采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。

物業(yè)交付后暫未能實施專有部分一戶一結(jié)算的，專有部分業(yè)主欠費的，由專業(yè)經(jīng)營單位對其依法采取措施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代欠費業(yè)主支付費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追償。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務(wù)停止已繳費用戶和共用部位的服務(wù)。

第六十六條 進(jìn)入住宅小區(qū)的機(jī)動車輛應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)置或者劃定的車位、車庫內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安等有關(guān)部門處理。

大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。

第六十七條 任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。其約定不得與法律法規(guī)、物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃文件內(nèi)容相抵觸。

第六十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確定的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)項目配套車位、車庫，并將車位、車庫配套建設(shè)情況在售樓處、物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的配套車位、車庫應(yīng)當(dāng)竣工驗收并明確產(chǎn)權(quán)歸屬后方能出售。

物業(yè)管理區(qū)域的地下人防區(qū)域按相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。

采用出售、附贈、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限、附贈條件等內(nèi)容。

第七十一條 建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的配套車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

建設(shè)單位在出售、附贈、出租車位、車庫一個月前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售、附贈、出租車位、車庫的數(shù)量、價格及買受人條件等，公示期不少于三十日。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的配套車位、車庫數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主只能購買、受贈一個車位、車庫。業(yè)主確認(rèn)放棄優(yōu)先購買權(quán)后，尚有空置車位、車庫的，其他業(yè)主可以購買、受贈、租賃以滿足自身使用需求。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的配套車位、車庫數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主可以購買、受贈、租賃兩個以上車位、車庫，但應(yīng)當(dāng)先滿足每戶業(yè)主一個車位、車庫使用需求后，或者在業(yè)主確認(rèn)放棄優(yōu)先購買權(quán)后，其他業(yè)主可以購買、受贈、租賃空置的車位、車庫以滿足自身使用需求。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后還有多余規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。

第七十二條 物業(yè)的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，在業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約等要求決定。

車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有，主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會運(yùn)作等事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)收取了車位場地管理費的，不得再從車位場地使用費中重復(fù)提取。

第七十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定。業(yè)主大會成立或者業(yè)主共同作出決定前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行管理；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。

前期物業(yè)服務(wù)階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)立共有收益獨立賬戶，公共所得收益必須繳存于共有收益獨立賬戶，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項維修資金；共有收益應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營成本，具體收益分配在前期物業(yè)服務(wù)中進(jìn)行約定。已成立業(yè)主委員會的，移交業(yè)主委員會對共有收益進(jìn)行管理。管理人應(yīng)當(dāng)在每個季度對共有收益情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示，業(yè)主可以查詢、復(fù)制收支明細(xì)報表。

業(yè)主委員會成立后，依法和依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨立賬戶管理。如委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于共有收益分成協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)報價格行政管理部門備案，同時抄送物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門。

第七十四條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項維修資金專戶，對住宅專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進(jìn)行監(jiān)督管理。

第七十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前，按分戶情況在監(jiān)管專戶銀行中開設(shè)住宅專項維修資金賬戶。

住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金；屬于地下人防區(qū)域的，由受益人按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七十六條 業(yè)主應(yīng)交住宅專項維修資金，以產(chǎn)權(quán)登記面積為基準(zhǔn)計算。交存時房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，按商品房買賣合同面積計算，產(chǎn)權(quán)登記后應(yīng)進(jìn)行對交納金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門每年至少一次公布住宅專項維修資金的交存情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次住宅專項維修資金的支出情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十八條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)時違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為,以及業(yè)主間的物業(yè)管理糾紛，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，報物業(yè)所在居民委員會、村民委員會進(jìn)行調(diào)處。調(diào)處無效的，報告相關(guān)行政主管部門，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。



第七章　法律責(zé)任



第七十九條 對違反本辦法的行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的，由相關(guān)行政主管部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任�！　　　　�

第八十條 公職人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位、上級行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對負(fù)有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。



第八章　附　則



第八十一條 法律、法規(guī)對物業(yè)管理已有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十二條 本辦法所稱在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告、公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼、發(fā)布信息和通過電子通訊方式公開發(fā)布信息。

第八十三條 本辦法自2019年3月1日起施行。