陜西省商洛市人大常委會

商洛市住宅物業(yè)管理條例


（2016年12月15日商洛市第三屆人民代表大會

常務委員會第三十六次會議通過

2017年3月30日陜西省第十二屆人民代表大會

常務委員會第三十三次會議批準

根據(jù)2024年6月21日商洛市第五屆人民代表大會

常務委員會第十四次會議《關(guān)于修改〈商洛市住宅物業(yè)

管理條例〉的決定》第一次修正

2024年9月27日陜西省第十四屆人民代表大會

常務委員會第十二次會議批準）



目 錄

第一章 總 則

第二章 業(yè)主自治

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務

第五章 物業(yè)的使用與維護

第六章 公共收益與專項維修資金

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，建立和諧有序的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入與保障機制。

市、縣（區(qū)）人民政府應當制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本縣（區(qū)）物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、公安、水利、生態(tài)環(huán)境保護、民政、國防動員等相關(guān)行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門的指導下，依據(jù)本條例規(guī)定的職責，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。

居民委員會、村民委員會協(xié)助鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理協(xié)會應當制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量和服務水平。

第七條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。

提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第八條 鼓勵業(yè)主、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)委托物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)服務區(qū)域劃分、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、公共收益和物業(yè)管理費用審計、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。



第二章 業(yè)主自治

第九條 已領取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，享有權(quán)利、承擔義務，不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務。

第十條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的程序成立。

市、縣（區(qū)）人民政府有關(guān)部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第十一條 業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 物業(yè)服務區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會：

（一）房屋出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當在三十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業(yè)業(yè)主二十名以上業(yè)主可以書面告知。

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當自收到書面告知六十日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的指導下，組織成立業(yè)主大會籌備組。

建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在三十日內(nèi)予以核實，符合條件的，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第十四條 建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

（一）物業(yè)服務區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十五條 業(yè)主大會籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。由業(yè)主代表、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、社區(qū)黨組織、建設單位、居民委員會或者村民委員會等代表組成。

業(yè)主大會籌備組組長由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生；業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將籌備組成員名單在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主大會籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門及鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓。

第十六條 籌備組應當依法履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前將前款內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并予以書面答復。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議的，可以延長三十日。

第十七條 劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

第十九條 采用集體討論形式召開的業(yè)主大會會議，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，由業(yè)主推選業(yè)主代表參加。

參加業(yè)主大會會議的業(yè)主代表應當于會議召開三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表不得委托他人出席業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議。

第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會在全體業(yè)主中依法選舉產(chǎn)生，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則約定履行工作職責，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會會議記錄和會議決定、業(yè)主委員會成員名單及其基本情況，向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會由委員單數(shù)組成。委員每屆任期一般為三年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，未出席會議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會會議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體參會成員簽字確認，并自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天。

第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務合同的實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）審核需要業(yè)主分攤的費用；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；

（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其利害關(guān)系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務或者推薦他人到該物業(yè)服務企業(yè)工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務或者損害業(yè)主利益的行為。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當對業(yè)主委員會及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對于業(yè)主委員會及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應當及時制止和通報全體業(yè)主，并向業(yè)主大會提出撤銷業(yè)主委員會成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會的建議。

第二十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）不履行業(yè)主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴重的；

（三）違反本條例第二十二條規(guī)定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的；

（六）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。

第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿未按要求完成換屆選舉的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉。

第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處報告，并在其指導下召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在社區(qū)居民委員會或者村民委員會的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，在物業(yè)管理行政主管部門指導下，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，社區(qū)居民委員會或者村民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，對業(yè)主委員會進行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在本條例第十六條規(guī)定的期限內(nèi)召開業(yè)主大會會議的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第二十七條 物業(yè)管理委員會由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表擔任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會持鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第二十八條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

已召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者因物業(yè)服務區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會無存續(xù)必要的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在該事由發(fā)生之日起三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十九條 業(yè)主大會籌備組或者物業(yè)管理委員會組建所需經(jīng)費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的老舊小區(qū)，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處墊付。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組建后，所墊付費用從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主共同決定，工作經(jīng)費從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的經(jīng)費使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主可以隨時查詢。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

第三十條 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，由業(yè)主大會籌備組根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用。

第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)、危害社區(qū)安定、損害社會公共利益的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害其合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合物業(yè)所在地居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當及時告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十三條 本條例所稱前期物業(yè)管理是指建設單位通過招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務活動。

建設單位應當在申請《商品房預售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下通過招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位在招標過程中應當聽取當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)協(xié)會的意見和建議。

投標人少于三個或者物業(yè)服務區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

第三十四條 物業(yè)服務區(qū)域由所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照以下原則予以劃分：

（一）按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個物業(yè)服務區(qū)域。

劃分物業(yè)服務區(qū)域有爭議的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處確定。

建設單位銷售物業(yè)時，應當在物業(yè)銷售場所公示物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備的相關(guān)信息，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，安裝供水計量裝置，并供水到戶；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫車位、人防工程、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向市或者縣（區(qū)）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

第三十六條 新建住宅小區(qū)建設單位應當在住宅小區(qū)的出入口、區(qū)內(nèi)規(guī)劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區(qū)域安裝視頻監(jiān)控、出入口控制等安全技術(shù)防范系統(tǒng)，配備相應的安全技術(shù)防范設施，作為物業(yè)交付使用的條件。

第三十七條 新建物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。建設單位應當對物業(yè)服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自處分物業(yè)服務用房。

法律、法規(guī)對物業(yè)服務用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十八條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，按照省建設行政主管部門制發(fā)的示范文本制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當包括下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主定期交納前期物業(yè)服務費用的時間、標準和方式；

（二）業(yè)主對物業(yè)專有部分使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的義務；

（四）建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的評估標準和評估辦法等；

（五）建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件；

（六）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則；

（七）業(yè)主共有部分的使用和維護規(guī)則；

（八）共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分擔方式；

（九）維護物業(yè)服務區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務；

（十）違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任；

（十一）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并在銷售場所公示。

物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以申請縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門處理，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當在三個工作日內(nèi)反饋處理結(jié)果。

第三十九條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)時，應當在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，共同對物業(yè)服務區(qū)域的共有部分、共用設施設備進行承接查驗，并公開承接查驗結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)應當將共有部分、共用設施設備的數(shù)量以及質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時處理并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的，不得承接。

辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）建筑物及其附屬設施質(zhì)量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務區(qū)域劃分的相關(guān)文件；

（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設施已投入使用，上述資料未移交的，應當及時移交；資料不全的，應當補齊。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將上述資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料及時移交業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。



第四章 物業(yè)管理服務

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格，嚴格遵守物業(yè)行政主管部門制定的物業(yè)服務標準規(guī)范，自覺接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理和物業(yè)管理協(xié)會的業(yè)務指導。

第四十一條 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務事項和服務標準要求；

（三）物業(yè)管理服務費、停車費等收費標準和收取辦法；

（四）委托方和受托方的權(quán)利義務；

（五）物業(yè)服務用房；

（六）物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，視為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務合同參照省建設行政主管部門制定的合同示范文本。

物業(yè)服務企業(yè)應當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當按合同約定提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應當承擔的責任。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設施等共有部分、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修相關(guān)資料；

（五）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

交接各方應當對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案。

因維護保養(yǎng)不當?shù)仍�因�(qū)е孪�防、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔相應的法律責任。

第四十四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務收費項目、收費標準由市價格主管部門制定具體的實施細則。

物業(yè)服務的收費標準和形式依照國家和省、市物業(yè)服務價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當依照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務事項、服務質(zhì)量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

第四十五條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當服務到最終用戶，并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當配合。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

（一）物業(yè)企業(yè)法定代表人、項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況；

（四）電梯、消防、監(jiān)控、安防等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、運行維護費、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（五）受委托代收代繳事項；

（六）水、電、熱、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤方式；

（七）共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益明細；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設施設備進行經(jīng)營；

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