國家發(fā)展和改革委員會

國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知

發(fā)改投資〔2023〕236號


各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：
  為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）等要求，進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：
  一、認(rèn)真做好項目前期培育
  （一）充分認(rèn)識前期培育工作的重要性�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的前期培育，包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點(diǎn)問題等工作。切實做好項目前期培育，對于加強(qiáng)項目儲備、保障項目合規(guī)、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進(jìn)穩(wěn)健運(yùn)營、提高推薦效率具有重要意義。各地方發(fā)展改革委要高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目前期培育工作，幫助和指導(dǎo)發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等共同做好項目培育，推動項目盡快具備申報條件，并及時向我委反映共性問題和解決建議。
  （二）確保申報材料真實客觀。發(fā)起人（原始權(quán)益人）要按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）、《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕617號）、本通知及項目申報格式文本的要求，認(rèn)真準(zhǔn)備項目申報材料，真實、全面、客觀反映項目情況，不得弄虛作假、避重就輕、違規(guī)包裝。要如實提供項目歷史收益數(shù)據(jù)，全面分析可能影響項目收益的各項因素，客觀預(yù)測項目未來收益水平。如發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等未真實、全面、客觀反映項目情況，故意瞞報漏報甚至弄虛作假的，我委將視情節(jié)輕重，采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理，并提請有關(guān)部門依法予以懲戒。
  （三）組織做好部門協(xié)調(diào)。各地方發(fā)展改革委要與中國證監(jiān)會當(dāng)?shù)嘏沙鰴C(jī)構(gòu)、滬深證券交易所，以及本地區(qū)行業(yè)管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加強(qiáng)溝通配合，共同協(xié)調(diào)解決項目前期培育階段遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發(fā)〔2022〕19號文件的要求，在依法合規(guī)的前提下，積極落實項目盤活條件，重點(diǎn)圍繞投資管理手續(xù)完善、產(chǎn)權(quán)證書辦理、土地使用合規(guī)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件確認(rèn)等，協(xié)調(diào)有關(guān)方面對項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs予以支持。
  二、合理把握項目發(fā)行條件
  （四）支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
  （五）合理把握項目收益與規(guī)模。根據(jù)不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%�？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運(yùn)營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達(dá)到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。
  （六）嚴(yán)把投資管理合規(guī)性。投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項目投資建設(shè)時的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù)。項目投資建設(shè)時無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)按當(dāng)時規(guī)定把握，并說明有關(guān)情況；項目投資建設(shè)時應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門說明情況或出具處理意見；按照項目投資建設(shè)時和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門依法補(bǔ)辦，確實無法補(bǔ)辦的應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門出具處理意見。如項目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴(kuò)建，應(yīng)主要依據(jù)改擴(kuò)建時的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。
  三、切實提高申報推薦效率
  （七）規(guī)范項目申報受理流程。項目前期培育階段結(jié)束、基本符合申報條件后，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按發(fā)改投資〔2021〕958號文、發(fā)改辦投資〔2022〕617號文等要求，向有關(guān)省級發(fā)展改革委報送項目申報材料。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目應(yīng)于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。
  項目受理后，我委、省級發(fā)展改革委將明確專人對接，優(yōu)化工作流程，加快工作進(jìn)度，共同開展項目判斷。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時將符合條件的項目申報文件和相關(guān)材料報送我委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門的有關(guān)事項已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，省級發(fā)展改革委向我委報送項目申報文件時不宜再重復(fù)會簽。
  （八）完善中央企業(yè)申報流程。中央企業(yè)可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送我委，也可通過省級發(fā)展改革委報送。直接報送的，我委及時對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。
  （九）及時開展咨詢評估。對省級發(fā)展改革委正式報送和我委直接受理的項目，我委將按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于修訂印發(fā)〈國家發(fā)展改革委投資咨詢評估管理辦法〉的通知》（發(fā)改投資規(guī)〔2022〕632號）的規(guī)定，及時選取咨詢評估機(jī)構(gòu)，辦理咨詢評估委托書，由咨詢評估機(jī)構(gòu)對項目是否符合推薦條件進(jìn)行綜合評估。項目評估時間一般不超過30個工作日；咨詢評估機(jī)構(gòu)因特殊情況確實難以在規(guī)定時限內(nèi)完成的，征得投資司書面同意后，可以適當(dāng)延長完成時限。咨詢評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)提交評估報告。
  （十）加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內(nèi)，應(yīng)完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關(guān)工作。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等根據(jù)要求補(bǔ)充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內(nèi)。
  四、充分發(fā)揮專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用
  （十一）發(fā)揮專家前期輔導(dǎo)作用。項目前期培育階段，我委將適時組織相關(guān)行業(yè)專家對項目進(jìn)行輔導(dǎo)，就投資管理手續(xù)合規(guī)性、項目收益穩(wěn)定性等方面研提意見。項目申報材料準(zhǔn)備過程中，我委將根據(jù)需要組織行業(yè)專家提出修改完善意見。針對個別對項目有重大影響的關(guān)鍵問題，發(fā)起人（原始權(quán)益人）可聘請權(quán)威的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)出具專業(yè)意見。我委將根據(jù)工作需要，必要時組織專業(yè)力量，對有關(guān)項目進(jìn)行現(xiàn)場核查。
  （十二）確保咨詢評估客觀公正。咨詢評估機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展咨詢評估工作，認(rèn)真梳理項目問題、提出意見建議，確保評估時效和質(zhì)量。咨詢評估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評估人員應(yīng)嚴(yán)格遵守廉潔紀(jì)律和保密紀(jì)律，未經(jīng)我委同意，不得與發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人以及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)私自聯(lián)系，不得泄露咨詢評估情況。咨詢評估機(jī)構(gòu)及其直屬單位、控股或參股企業(yè)，以及所有評估人員，不得與發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人等單位存在利益關(guān)聯(lián)關(guān)系或直接商業(yè)競爭關(guān)系，不得參與被評估項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的前期準(zhǔn)備工作。
  （十三）督促中介機(jī)構(gòu)履職盡責(zé)。為基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目提供服務(wù)的財務(wù)顧問、法律顧問、審計機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢顧問等中介機(jī)構(gòu)，在提供服務(wù)期間應(yīng)未被列入嚴(yán)重失信主體名單，未被采取失信懲戒措施，未因違法違規(guī)問題被有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)禁止或限制開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)或同類業(yè)務(wù)。律師事務(wù)所和會計師事務(wù)所近3年還應(yīng)未發(fā)生重大違法違規(guī)事件。上述機(jī)構(gòu)應(yīng)切實發(fā)揮業(yè)務(wù)專長，依法依規(guī)履行職責(zé)，保證出具的相關(guān)材料科學(xué)、合規(guī)、真實、全面、準(zhǔn)確。
  五、用好回收資金促進(jìn)有效投資
  （十四）嚴(yán)格把握回收資金用途�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴(kuò)建項目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用；除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件，影響企業(yè)按照市場化原則依法合規(guī)使用回收資金。
  （十五）督促回收資金盡快使用。加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金的投資進(jìn)度，盡快形成投資良性循環(huán)，更好支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項目（含首次發(fā)行與新購入項目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。凈回收資金使用進(jìn)度明顯不符預(yù)期的，應(yīng)審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的，應(yīng)按要求向有關(guān)省級發(fā)展改革委備案并說明情況。
  （十六）建立回收資金使用直報制度。為確�；厥召Y金盡快用于項目投資、有效支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)于每季度結(jié)束后5個工作日內(nèi)向我委投資司直接報送回收資金使用情況，同步抄送再投資項目涉及的省級發(fā)展改革委。如回收資金使用進(jìn)度不及預(yù)期，我委將及時提醒有關(guān)項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）；確有必要時，將提請有關(guān)省級發(fā)展改革委約談項目單位，了解具體情況，提出整改建議。
  六、切實加強(qiáng)運(yùn)營管理
  （十七）充分認(rèn)識運(yùn)營管理的重要性。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目運(yùn)營管理，有利于向社會更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項目運(yùn)營質(zhì)量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的有機(jī)統(tǒng)一，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
  （十八）注重項目運(yùn)營可持續(xù)性。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合項目情況，依法合規(guī)創(chuàng)新運(yùn)營模式，科學(xué)合理制定運(yùn)營計劃，做好底層資產(chǎn)更新維護(hù)，保障項目運(yùn)營和收益的可持續(xù)性。要積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提升運(yùn)營質(zhì)量，降低運(yùn)營成本，保障項目盈利能力。要努力創(chuàng)新商業(yè)模式，挖掘項目商業(yè)價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產(chǎn)品的市場價值。
  （十九）加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營管理指導(dǎo)�；�金管理人每年向基金投資人公開年度運(yùn)營情況時，應(yīng)將有關(guān)情況抄送我委和有關(guān)省級發(fā)展改革委；如發(fā)生影響資產(chǎn)價值和項目收益的重大突發(fā)性事件，應(yīng)在履行相關(guān)信息披露程序后及時抄送。有關(guān)省級發(fā)展改革委要對遇有較大問題的項目加強(qiáng)幫助指導(dǎo)，提出意見建議�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目應(yīng)同已發(fā)行項目的實際運(yùn)營表現(xiàn)掛鉤，運(yùn)營表現(xiàn)嚴(yán)重不符預(yù)期、引發(fā)較大負(fù)面輿情或出現(xiàn)重大生產(chǎn)經(jīng)營安全事故的，應(yīng)暫停新購入項目安排。
  本通知自印發(fā)之日起生效。此前有關(guān)文件與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
  特此通知。

國家發(fā)展改革委
2023年3月1日