江蘇省泰州市人大常委會

（二十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

有關主管部門應當建立住宅小區(qū)違法行為投訴登記制度，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第四十八條 鼓勵和支持業(yè)主為既有住宅增設電梯，改善居住條件。既有住宅增設電梯應當遵循業(yè)主自愿、政府引導、依法審批、保障安全的原則。

市、縣級市（區(qū)）人民政府應當按照簡化、便民、高效的原則，為既有住宅增設電梯提供一站式服務。

建設單位、村民委員會、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人和供水、供電、供燃氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位應當對既有住宅增設電梯給予協(xié)助和支持。

既有住宅增設電梯的實施辦法由市人民政府制定。

第四十九條 建設單位應當在申報辦理工程竣工驗收備案前，按照建筑安裝總造價百分之一的標準交存物業(yè)保修金，用作保修期內(nèi)建設單位未履行保修責任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的維修費用。物業(yè)保修金不得納入建設成本。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期順延至修復完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設單位應當補足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。

物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，物業(yè)保修金收取、使用和管理辦法由市人民政府制定。

第五十條 市、縣級市（區(qū)）住宅物業(yè)管理主管部門應當建立物業(yè)維修保險機制，按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權責匹配、風險分擔、維修便捷的原則，開展住宅物業(yè)共有部分維修保險工作。



第六章 公共收益與住宅專項維修資金



第五十一條 建設單位、物業(yè)服務人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，屬于業(yè)主共有。

公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

公共收益由物業(yè)服務人管理的，應當單獨列賬，獨立核算，不得擅自挪用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設公共收益賬戶，接受業(yè)主和村民委員會、居民委員會的監(jiān)督。

公共收益的收支情況應當每年在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。

第五十二條 業(yè)主委員會或者十人以上業(yè)主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積五分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機構(gòu)對公共收益收支情況進行審計。

審計結(jié)果應當在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于十五日。審計費用從公共收益中列支，沒有公共收益的，由全體業(yè)主分攤。

第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時交存首期專項維修資金。

已竣工驗收并達到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設單位所有的房屋，建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。

建設單位已先行交存住宅專項維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取住宅專項維修資金，并向業(yè)主轉(zhuǎn)交住宅專項維修資金專用票據(jù)。

住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在房屋交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主共有，納入住宅專項維修資金管理。

第五十四條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由住宅物業(yè)管理主管部門代管。業(yè)主大會成立后，可以決定自行管理或者委托住宅物業(yè)管理主管部門代管。決定自行管理的，應當在銀行設立住宅專項維修資金專戶，接受住宅物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督指導。委托住宅物業(yè)管理主管部門代管的，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第五十五條 業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并在告知書中載明未按規(guī)定時間和方式反饋意見的，視為同意。

第五十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情形，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

（一）外墻及其附著物存在脫落危險的；

（二）公共護（圍）欄破損嚴重的；

（三）外墻、屋面滲漏的；

（四）公共排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）電梯出現(xiàn)故障的；

（六）消防設施出現(xiàn)故障的；

（七）其他危及房屋安全或者人身、財產(chǎn)安全的緊急情形。

發(fā)生前款情形的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時設置警示標志，采取必要的應急防范措施。

住宅物業(yè)管理主管部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內(nèi)完成審核。

第五十七條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅物業(yè)共有部分的維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅物業(yè)共有部分所需的修復費用;

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務人承擔的維修、養(yǎng)護費用；

（五）依法不得列支的其他費用。

第五十八條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主按照國家和省相關規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

業(yè)主未按照國家和省相關規(guī)定以及業(yè)主大會決定，續(xù)交住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十九條 住宅物業(yè)管理主管部門應當完善住宅專項維修資金管理制度，建立日常監(jiān)督檢查機制，保障住宅專項維修資金的使用績效和安全。

住宅物業(yè)管理主管部門應當建立住宅專項維修資金日常查詢制度，保障業(yè)主方便及時查詢賬戶信息；及時公布住宅專項維修資金年度報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第六十條 住宅專項維修資金除依法購買定期存款或者國債外，不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔保。



第七章 法律責任



第六十一條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十二條 建設單位有下列行為之一的，按照下列規(guī)定進行處罰：

（一）違反本條例第十二條第一款、第二款規(guī)定，未提出籌備首次業(yè)主大會會議書面申請或者未按照要求報送有關文件資料的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第十二條第四款規(guī)定，未按照要求承擔首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十九條第二款規(guī)定，未移交有關查驗資料的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，給予通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）違反本條例第三十條第一款至第三款規(guī)定，未按照要求配置必要的物業(yè)服務用房的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款；

（五）違反本條例第四十九條第一款、第三款規(guī)定，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款；

（六）違反本條例第五十三條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處應交納住宅專項維修資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。

第六十三條 物業(yè)服務人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定進行處罰：

（一）違反本條例第三十六條第一款第一項、第三項、第四項、第七項、第九項規(guī)定，未公布相關信息或者公布虛假信息的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第三十六條第一款第二項、第五項、第六項、第八項規(guī)定，未公布物業(yè)服務事項等相關信息或者公布虛假信息的，由縣級市（區(qū)）市場監(jiān)督管理部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十一條第一款規(guī)定，未履行交接義務的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）違反本條例第四十一條第三款規(guī)定，拒不退出住宅物業(yè)服務區(qū)域的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（五）違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關主管部門的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可以處一千元以上五千元以下的罰款；

（六）違反本條例第五十一條第三款規(guī)定，對其管理的公共收益未單獨列賬的，由住宅物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。

第六十四條 違反本條例第四十七條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由相關部門按照下列規(guī)定進行查處：

（一）違反第二項、第十四項、第十九項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門依法查處；

（二）違反第三項、第二十項規(guī)定的，由自然資源和規(guī)劃部門依法查處；

（三）違反第四項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門、消防救援機構(gòu)按照職責分工依法查處；

（四）違反第五項規(guī)定的，由公安機關、消防救援機構(gòu)按照職責分工依法查處；

（五）違反第六項規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)的，由公安機關依法查處；存放超負重等違反安全規(guī)定的物品的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門依法查處；

（六）違反第七項、第十一項、第十二項、第十六項、第二十一項規(guī)定的，由城市管理部門依法查處；

（七）違反第八項規(guī)定的，由公安機關依法查處；

（八）違反第九項規(guī)定，制造超過規(guī)定標準的噪音、振動的，由公安機關、生態(tài)環(huán)境部門按照職責分工依法查處；

（九）違反第十項規(guī)定的，由生態(tài)環(huán)境部門、城市管理部門按照職責分工依法查處；

（十）違反第十三項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門、生態(tài)環(huán)境部門按照職責分工依法查處；

（十一）違反第十五項規(guī)定的，由園林綠化主管部門依法查處。

違反第四十七條第一款第十八項規(guī)定的，由城市管理部門處二十元以上五十元以下的罰款。

第六十五條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第六十六條 住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、相關部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。



第八章 附 則



第六十七條 非住宅的物業(yè)管理及其監(jiān)督可以參照本條例有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十八條 本條例自2021年1月1日起施行。

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