最高人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的電話答復(fù)
最高人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的電話答復(fù)
最高人民法院
最高人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的電話答復(fù)
最高人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的電話答復(fù)
1989年10月10日,最高人民法院
江西省高級人民法院:
你院請示的楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案收悉。
經(jīng)研究認(rèn)為,楊金容之夫于1976年與交通街道居委會之間的房屋買賣協(xié)議是雙方自愿達成的,并經(jīng)房管部門同意,交納了契稅,且價格合理,交付多年。特別是居委會在訴訟期間,又報請鷹潭市月湖區(qū)人民政府批準(zhǔn),補辦了審批手續(xù)。故該買賣關(guān)系已經(jīng)具備了我院(1985)民他字第14號批復(fù)規(guī)定的要件。據(jù)此,我們同意省院審判委員會的第一種意見。即承認(rèn)雙方的房屋買賣關(guān)系有效,駁回楊金容的訴訟請求。
附:江西省高級人民法院關(guān)于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案請示報告
最高人民法院:
本院審判委員會因?qū)椞妒袟罱鹑菰V新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的處理意見不一,特請示報告如下:
原告:楊金容,女,54歲,漢族,江西省貴溪縣人,系鷹潭市郵電局退休職工,住月湖區(qū)趙家巷34號。
被告:鷹潭市月湖區(qū)交通街道辦事處新建居民委員會(主任饒桂金)。
被告:鷹潭市月湖區(qū)交通街道辦事處廣場居民委員會(主任胡普秀)
爭議房屋座落在鷹潭市月湖區(qū)交通街70號,兩層石木結(jié)構(gòu),樓上樓下面積計90.98平方米。此房屋是原告丈夫繆火階1974年繼承他父親繆祥茂的遺產(chǎn)。1976年3月,繆火階經(jīng)過當(dāng)?shù)胤抗軝C關(guān)審核同意,以1084.46元的價格賣給交通街居民委員會(1985年以后,此房劃分給新建和廣場二個居委會),寫有買賣契約,買方交付了房價款隨即實際使用和管理了房屋,并依法辦理了房屋交易手續(xù)。
1982年11月,原告丈夫繆火階病故,1988年4月1日,原告首先以“典當(dāng)”要求回贖,后又以買賣房屋她“不知情”為由向月湖區(qū)人民法院起訴,主張房屋買賣關(guān)系無效。在訴訟期間,被告向月湖區(qū)人民政府補辦了購買私房的批準(zhǔn)手續(xù)。
月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,繆火階于1976年3月將房屋賣給交通街居民委員會,是在等價有償?shù)幕A(chǔ)上成交的,有買賣契約,辦理了房屋交易手續(xù),且原告在1987年7月前對此從未提出異議,據(jù)此判決買賣關(guān)系有效。
原告不服,上訴于鷹潭市中級人民法院,鷹潭中院對此案有三種不同的處理意見:第一種意見認(rèn)為,這起房屋買賣關(guān)系全部有效。理由是已經(jīng)房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù),且原告長達十多年未提出異議。故買賣關(guān)系早已成立,全部有效。第二種意見認(rèn)為,這起房屋買賣關(guān)系一半有效,一半無效,理由是繆火階只有權(quán)出賣自己那一部分(即:半棟房屋)房屋的權(quán)利。而無權(quán)出賣妻子楊金容的那一部分房屋;第三種意見認(rèn)為這起房屋買賣關(guān)系全部無效。理由是國家一貫政策規(guī)定:不準(zhǔn)機關(guān)、團體、企事業(yè)單位購買私人的房屋,如確需購買也必須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn),但是交通街居委會購買此房時沒有經(jīng)過縣以上人民政府批準(zhǔn),不符合國家規(guī)定的一貫精神,也不符合最高人民法院的司法解釋精神。故這起房屋買賣關(guān)系無效,該院審判委員會傾向于第三種意見。因把握不準(zhǔn),故向本院請示。
本院承辦人認(rèn)為,從本案的情況來看,以承認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效為宜。理由是:
1.成交時,買賣雙方完全自愿;
2.寫有房屋買賣契約;
3.買方交付了房價款并實際使用和管理了房屋十多年時間;
4.繆火階當(dāng)時將房屋的全部契證交給了交通街居民委員會,只是買方未能及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但照章交納了房屋交易稅(經(jīng)電話詢問,中院民庭的同志說辦了過戶手續(xù))。
5.原告在其丈夫?qū)⒎课莩鲑u給交通街居委會11年之久,從未提出異議。根據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第(55)條的規(guī)定,其它共有人當(dāng)時明知而不反對,事后又提出異議的,應(yīng)承認(rèn)買賣關(guān)系有效。
6.訴訟期間,被告向月湖區(qū)人民政府補辦了購買私房的批準(zhǔn)手續(xù),因此,房屋買賣關(guān)系有效,鷹潭中院應(yīng)駁回上訴,維持第一審判決。
民庭集體討論意見:
同意承辦人意見,房屋買賣關(guān)系有效。
經(jīng)本院審判委員會討論,第一種意見認(rèn)為,房屋買賣關(guān)系有效,其理由是:該房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移到被告方,被告長期使用管理了該房屋。居委會作為基層群眾性自治組織,屬于國家一貫強調(diào)的機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位不經(jīng)批準(zhǔn)不得購買私房的限制之列,被告在訴訟期間補辦區(qū)人民政府批準(zhǔn)手續(xù)符合最高法院〔1985〕法民字第14號批復(fù)精神。第二種意見認(rèn)為,國家雖然一貫強調(diào)機關(guān)、部隊、團體、企事業(yè)單位不經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)不得購買私房,但居委會不是機關(guān)、部隊,也不是團體、企事業(yè)單位,不屬于限制之列,無須補辦購買私房的批準(zhǔn)手續(xù),主張房屋買賣關(guān)系有效;第三種意見認(rèn)為,如果居委會屬于不經(jīng)批準(zhǔn)不得購買私房的單位,那么,其在訴訟期間補辦購買私房的批準(zhǔn)手續(xù)的行為是一種規(guī)避法律的行為,應(yīng)宣布雙方的房屋買賣關(guān)系無效。
上述處理意見當(dāng)否,請予批示。
1989年7月22日