黑龍江省伊春市人民政府

伊春市人民政府關(guān)于印發(fā)《伊春市物業(yè)管理規(guī)定》的通知

伊政發(fā)〔2012〕4號(hào)


各縣（市）、區(qū)人民政府（林業(yè)局），省屬、中屬在伊行政機(jī)構(gòu)，各企事業(yè)單位，市政府各委、辦、局：
《伊春市物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)市政府十二屆三十九次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行�！　�


二○一二年二月十日



伊春市物業(yè)管理規(guī)定

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，提高城市管理水平，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本規(guī)定所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人；使用人是指房產(chǎn)的承租人或?qū)嶋H使用的其他人。
本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第二章 物業(yè)管理職責(zé)分工

第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣（市）、區(qū)、局房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第五條 規(guī)劃、市政、供電、供熱、供水、郵政、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、公安（消防）、物價(jià)、工商等有關(guān)部門和單位按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。
第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施棄管和自治管理的住宅小區(qū)和單體樓房的物業(yè)管理工作。

第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主可以通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì)提供有效地址和聯(lián)系方式。房屋的承租等實(shí)際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)使用人違反本規(guī)定和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，行使《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權(quán)數(shù)比例等方式，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)召集全體業(yè)主召開大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十條 在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)牽頭負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作，草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委派本單位有關(guān)人員擔(dān)任，業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)推薦�；I備組成員名單確定后，按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)需自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的相關(guān)資料；
（二）《管理規(guī)約》及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料；
（四）業(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立工作檔案，檔案包括以下內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各種會(huì)議記錄及書面材料；
（二）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；
（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目情況；
（六）業(yè)主的意見和建議。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)除履行《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定的職責(zé)外，在下列情況下，可以組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20％以上，且占總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或緊急情況需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員變化需要補(bǔ)選的；
（四）物業(yè)管理區(qū)域變更的；
（五）解除物業(yè)服務(wù)合同、選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或確定其他管理方式的；
（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)因故未能按期換屆改選的，在此期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，經(jīng)20％以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法取得資質(zhì)證書，在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更，應(yīng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員取得國家職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理專業(yè)人員是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員（不包括財(cái)務(wù)和工程崗位的人員）。
取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓職業(yè)資格證書。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章以及《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，制定物業(yè)管理操作規(guī)程；
（二）按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（三）制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)服務(wù)的行為；
（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)工作；
（五）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)和維護(hù)業(yè)務(wù)；
（六）可以實(shí)行家政服務(wù)等多種經(jīng)營。但利用共用設(shè)施、設(shè)備、場地進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和相鄰業(yè)主的同意，所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）嚴(yán)格履行《物業(yè)服務(wù)合同》，為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)；
（二）在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；
（四）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的有關(guān)操作規(guī)程；
（五）接受物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第二十條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與受聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)交接后30日內(nèi)，將《物業(yè)服務(wù)合同》報(bào)物業(yè)行政主管部門備案。
第二十一條 《物業(yè)服務(wù)合同》期限終止前，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商不續(xù)約的，《物業(yè)服務(wù)合同》終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可退出物業(yè)服務(wù)，并按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在退出物業(yè)服務(wù)前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取尚未提供物業(yè)服務(wù)部分的費(fèi)用退還相關(guān)業(yè)主；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在退出物業(yè)服務(wù)前10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房和有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造及辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)的技術(shù)資料。
第二十二條 《物業(yè)服務(wù)合同》期限未滿，業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同的，應(yīng)提前書面通知對(duì)方。業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)管理糾紛的，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)按《物業(yè)服務(wù)合同》約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)管理服務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國家有關(guān)規(guī)定雇用秩序維護(hù)人員，秩序維護(hù)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。

第五章 物業(yè)管理與服務(wù)

第二十四條 物業(yè)管理按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式或經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
（二）原有住宅物業(yè)或非住宅物業(yè)沒有實(shí)施物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位組織實(shí)施物業(yè)管理；開發(fā)建設(shè)單位已不存在的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織實(shí)施物業(yè)管理或業(yè)主自治管理。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)與被選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期《物業(yè)服務(wù)合同》，在銷售商品房時(shí)，應(yīng)與購房人簽訂商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
第二十六條 被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
（一）組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況；
（二）按照物業(yè)服務(wù)的要求，提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議；
（三）進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收，并接收移交的相關(guān)資料；
（四）辦理業(yè)主入住手續(xù)。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)承接查驗(yàn)。
（一）建設(shè)工程的公共設(shè)備設(shè)施配套齊全，并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求；
（二）竣工驗(yàn)收合格，且驗(yàn)收資料齊全；
（三）有符合規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房；
（四）共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好，并經(jīng)驗(yàn)收合格；
（五）建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢。
第二十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的驗(yàn)收小組，按照下列程序進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)：
（一）查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備，并做好查驗(yàn)記錄；
（二）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)書面承諾修復(fù)的時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；
（三）驗(yàn)收后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議。
第二十九條 建設(shè)單位須在物業(yè)承接查驗(yàn)20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
第三十條 在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除前期《物業(yè)服務(wù)合同》的，應(yīng)提前告知對(duì)方。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在建設(shè)單位通過原方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，方可退出。
第三十一條 保修期內(nèi)，住宅物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
保修期滿后，住宅物業(yè)業(yè)主使用的自用部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（包括化糞池的清淘）日常維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造的費(fèi)用，從業(yè)主交納的維修資金中支付。沒有維修資金的，由受益業(yè)主根據(jù)維修工程所需資金按比例分?jǐn)�。因建設(shè)單位保修期內(nèi)，保修不及時(shí)給業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)賠付。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)應(yīng)根據(jù)市價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)，應(yīng)本著以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)沒有選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實(shí)行自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列管理職責(zé)：
（一）組織管理區(qū)域內(nèi)（含樓道）環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作；
（二）維護(hù)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù)；
（三）負(fù)責(zé)房屋及道路等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修；
（四）負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修，受理業(yè)主投訴和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。業(yè)主委員會(huì)履行第一項(xiàng)職責(zé)時(shí)，也可委托環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位直接向業(yè)主收取。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未能成立業(yè)主大會(huì)，不能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或沒有實(shí)施業(yè)主自治管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織做好下列工作（發(fā)生的費(fèi)用由受益業(yè)主按照實(shí)際費(fèi)用向服務(wù)單位交納）：
（一）清掃保潔和垃圾清運(yùn)（含化糞池清淘）；
（二）綠化維護(hù)；
（三）物業(yè)共用部位日常養(yǎng)護(hù)。

第六章 物業(yè)管理用房

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房。物業(yè)管理用房屬建設(shè)單位無償提供，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。
物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為:建筑面積5萬平方米以下的按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本功能。
因分期建設(shè)等原因，建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房的，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理臨時(shí)用房。建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房屋預(yù)銷售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)向物業(yè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核不符合以上條件的，市房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)房屋預(yù)銷售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：
（一）上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等應(yīng)具備正常使用功能；
（二）小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
第三十七條 規(guī)劃管理部門審查房屋開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房的位置應(yīng)便于物業(yè)管理，設(shè)置在沿主街或本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的中心位置。
第三十八條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、買賣或用于擔(dān)保，不得出租或改變用途。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在辦理物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位出具物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證明材料，載明物業(yè)管理用房的房號(hào)面積，并到產(chǎn)權(quán)部門備案或初始登記，產(chǎn)權(quán)屬該小區(qū)業(yè)主所有。
第三十九條 原住宅建設(shè)規(guī)劃未設(shè)計(jì)物業(yè)管理用房的，由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃等相關(guān)部門，依法對(duì)小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，選擇適當(dāng)位置由當(dāng)?shù)卣�府出資或采取市場化運(yùn)作方式解決。

第七章 公用設(shè)施設(shè)備管理

第四十條 各專業(yè)單位應(yīng)按照本規(guī)定，依法承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。劃分辦法為：
（一）自來水從街路干線、支線接出的入戶管線，由產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理，住宅樓室內(nèi)供水設(shè)施由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)劃紅線范圍以外的排水管道（含窨井）及城市公共排水設(shè)施（含交接井）由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù)。原有住宅物業(yè)（單體棟號(hào)）化糞池（不含化糞池）以外的排水管道由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù)。住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等，由產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)企業(yè)維護(hù)，公安消防部門監(jiān)督檢查。
（二）居民用戶的供熱入戶管網(wǎng)及樓內(nèi)的共用供熱設(shè)施設(shè)備更新、改造、維修、養(yǎng)護(hù)由供熱單位負(fù)責(zé)。
（三）供電設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)管理范圍，按產(chǎn)權(quán)歸屬確定。
（四）通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位負(fù)責(zé)。有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位負(fù)責(zé)。
（五）各專業(yè)單位確需在小區(qū)內(nèi)施工，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)或小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)指導(dǎo)下施工。施工完畢后，要將施工的部位恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)予以賠償。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清掃保潔、綠化由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域外或無物業(yè)服務(wù)區(qū)域（單體樓）的清掃保潔由社區(qū)或環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)，綠化由市政公用管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從住宅樓運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或環(huán)衛(wèi)保潔單位指定的地點(diǎn)后，由環(huán)衛(wèi)保潔單位運(yùn)至垃圾處理場。環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)與環(huán)衛(wèi)保潔單位簽訂的委托清運(yùn)合同約定，從收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付。非生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的約定，由業(yè)主支付。

第八章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第四十四條 任何單位和個(gè)人未經(jīng)允許不得占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的下列共用部位共用設(shè)施設(shè)備：
（一）物業(yè)服務(wù)用房；
（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、共用走廊；
（三）按規(guī)定配建的非機(jī)動(dòng)車車庫；
（四）公共綠地、道路、場地景觀、文體設(shè)施；
（五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出租、出賣、出借物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位。
第四十五條 物業(yè)使用禁止下列行為：
（一）改變原規(guī)劃設(shè)計(jì)，擅自改變房屋用途；
（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）改變房屋外立面造型；
（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部位或損壞、占用移裝公用設(shè)施設(shè)備，在公共部位上設(shè)置障礙；
（五）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品或存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（六）開辦產(chǎn)生噪聲的機(jī)械加工及娛樂項(xiàng)目等；
（七）使用燃煤爐灶或油煙無組織排放；
（八）亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建，亂種植，亂倒、亂堆垃圾雜物，未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第四十六條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。
第四十七條 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營的，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)及相關(guān)業(yè)主的同意，收取的費(fèi)用主要用于共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，也可按業(yè)主大會(huì)的規(guī)定使用。業(yè)主利用公用部位、場地設(shè)置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營性設(shè)施設(shè)備，應(yīng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和相鄰業(yè)主的同意后方可安裝。
第四十八條 維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶儲(chǔ)存，按戶設(shè)置明細(xì)賬，按單元棟物業(yè)管理區(qū)域核算。具體操作按照維修資金的相關(guān)政策執(zhí)行。
第四十九條 縣（市）、區(qū)、局物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)投訴受理制度。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴。

第九章 法律責(zé)任

第五十條 有下列行為之一的，由縣（市）、區(qū)、局物業(yè)行政主管部門及相關(guān)部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理：
（一）建設(shè)單位擅自改變屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的；
（二）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定移交資料或損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；
（六）挪用專項(xiàng)物業(yè)維修資金的；
（七）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的；
（八）擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（十）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（十一）業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)名義從事違法違規(guī)活動(dòng)的；
（十二）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的。
第五十一條 對(duì)實(shí)施違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物或破壞房屋主體結(jié)構(gòu)和私扒濫改的，由當(dāng)?shù)爻鞘泄芾硇姓��?zhí)法部門，按相應(yīng)規(guī)定處罰。
第五十二條 業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催繳、限期交付；經(jīng)催繳仍不交付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的服務(wù)項(xiàng)目提供服務(wù)的，業(yè)主可申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
第五十三條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第十章 附則

第五十四條 本規(guī)定自2012年3月15日起施行�！　�