江西省吉安市人民政府辦公室

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　　第十七條高架空層、獨(dú)家使用的露天平臺(tái)和空中花園，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整系數(shù)為+1%～+5%。

　　第十八條 平面布置根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整系數(shù)為+1%～+4%。

　　第十九條房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)表中一類(lèi)鋼混二級(jí)無(wú)電梯，但實(shí)際有電梯，調(diào)整系數(shù)為6%～10%。

　　第二十條 非成套型住宅房屋調(diào)整系數(shù)為-3%。

　　第二十一條 非出讓土地院場(chǎng)的補(bǔ)償以基準(zhǔn)價(jià)格減去磚混一級(jí)十成新重置價(jià)格為基數(shù)乘以60%給予補(bǔ)償。

　　第二十二條 假樓的補(bǔ)償以重置價(jià)乘以假樓的面積為基數(shù)，

　　層高0.8～1.5m（含1.5m）補(bǔ)償不超過(guò)50%；層高1.5～2.2m(不含2.2m)補(bǔ)償不超過(guò)80%。

　　第二十三條 未計(jì)面積的地下室以重置價(jià)乘以地下室的面積為基數(shù)，層高為1.5～2.2m（不含2.2m），根據(jù)地下室面積補(bǔ)償不超過(guò)80%。

　　第二十四條 住宅房屋折舊（公式如下）：

　　折舊率=（1—?dú)堉德剩�÷耐用年限×已使用年�?br>
　　能正常使用的房屋折舊率一般不高于50%。

　　

　　第四章 營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用原則

　　第二十五條 估價(jià)對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝�一�?lèi)別房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時(shí)，商場(chǎng)類(lèi)、旅館類(lèi)、商務(wù)類(lèi)、餐飲類(lèi)建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝�一�?lèi)別房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。計(jì)算年純收益的成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況確定扣除項(xiàng)目，分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計(jì)算。

　　第二十六條 估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)給予確定。

　　第二十七條 估價(jià)對(duì)象收益年期的求取主要考慮估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限。

　　

　　第五章 非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)應(yīng)用說(shuō)明及房屋重置價(jià)格參考表

　　第二十八條 特殊住宅房屋和非營(yíng)業(yè)用房的成本法估價(jià)

　�。ㄒ唬� 成本法估價(jià)的基本公式為：

　　征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格＝土地重新取得價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊

　　（二） 土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。

　　（三） 建筑物重置價(jià)格參照下表執(zhí)行（特殊建筑需另行測(cè)算費(fèi)用，確定重置價(jià)格）。

　�。ㄋ模� 建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、

　　功能折舊等因素給予確定。

　　第二十九條 房屋重置價(jià)格表：

　　結(jié)構(gòu)
　　鋼混
　　磚混
　　磚木
　　簡(jiǎn)易

　　一級(jí)
　　二級(jí)
　　一級(jí)
　　二級(jí)
　　三級(jí)
　　一級(jí)
　　二級(jí)
　　三級(jí)

　　價(jià)格

　　（元/㎡）
　　1120
　　900
　　820
　　770
　　720
　　700
　　640
　　580
　　520


　　

　　第六章 裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　第三十條 符合城市規(guī)劃及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》要求的拆遷房屋裝飾裝修予以補(bǔ)償。裝飾裝修的補(bǔ)償金額由房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)本市裝修材料的市場(chǎng)行情以及結(jié)合我省的裝飾裝修定額標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估確定。

　　第三十一條 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

　　（一）住宅房屋裝飾裝修2年內(nèi)（不含2年）按裝飾裝修費(fèi)的100%給予補(bǔ)償。

　　（二）住宅房屋裝飾裝修2-4年內(nèi)（不含4年）按裝飾裝修費(fèi)的90%給予補(bǔ)償。

　�。ㄈ�）住宅房屋裝飾裝修4-6年內(nèi)（不含6年）按裝飾裝修費(fèi)的80%給予補(bǔ)償。

　　（四）住宅房屋裝飾裝修6-8年內(nèi)（不含8年）按裝飾裝修費(fèi)的70%給予補(bǔ)償。

　�。ㄎ澹┳≌�房屋裝飾裝修8-10年按裝飾裝修費(fèi)的50%給予補(bǔ)償，10年以上給予40%補(bǔ)償。

　　第三十二條 拆遷評(píng)估裝飾裝修材料價(jià)格表中不明確的裝飾裝修材料由房地產(chǎn)估價(jià)人員結(jié)合市場(chǎng)行情確定其補(bǔ)償價(jià)格。

　　第三十三條 裝飾裝修材料價(jià)格表（材料費(fèi)的綜合價(jià)格中包含制作安裝費(fèi)）

　　見(jiàn)附表：

　　裝飾裝修材料
　　綜合價(jià)

　　地 面
　　水磨石
　　普通
　　70元/㎡

　　多彩鑲銅條
　　100元/㎡

　　油漆
　　乳膠漆
　　16元/㎡

　　地面漆
　　8元/㎡

　　地　 磚
　　普通
　　70元/㎡

　　墻面磚
　　90元/㎡

　　刨光地磚
　　120元/㎡

　　防滑地磚
　　90元/㎡

　　花崗巖
　　
　　130元/㎡

　　大理石
　　
　　100元/㎡

　　地板條
　　復(fù)合
　　150元/㎡

　　實(shí)木
　　280元/㎡

　　地角線
　　
　　6元/m

　　

　　

　　墻面

　　

　　

　　
　　仿瓷
　　
　　14元/㎡

　　噴涂
　　
　　20元/㎡

　　墻紙
　　
　　50元/㎡

　　木質(zhì)裝飾板
　　
　　120元/㎡

　　墻布
　　
　　35元/㎡

　　壁柜
　　
　　260元/㎡

　　吊柜
　　
　　220元/㎡

　　櫥柜
　　
　　200元/㎡

　　頂部
　　石膏
　　一級(jí)
　　20元/m

　　二級(jí)
　　50元/㎡

　　鋁塑板
　　
　　160元/㎡

　　玻璃
　　
　　160元/㎡

　　塑料扣板
　　
　　50元/㎡

　　鋁天板
　　
　　65元/㎡

　　羅馬柱
　　雜木
　　300元/根

　　石膏
　　260元/根

　　復(fù)合集成
　　
　　130元/㎡

　　

　　門(mén)窗
　　包門(mén)、門(mén)套
　　
　　350元/㎡

　　窗套
　　
　　38元/m

　　鋁合金窗
　　
　　160元/㎡

　　
　　塑鋼窗
　　
　　180元/㎡

　　防盜網(wǎng)
　　不銹鋼
　　90元/㎡

　　鋼筋
　　55元/㎡

　　方管
　　60元/㎡

　　雨棚
　　白鐵皮
　　65元/m

　　玻璃鋼
　　40元/m

　　白鋁板
　　70元/m

　　不銹鋼
　　100元/m

　　衛(wèi)生設(shè)施
　　臺(tái)板
　　石材
　　270元/㎡

　　
　　博古架
　　
　　170元/㎡

　　樓梯扶手
　　不銹鋼
　　
　　120元/m

　　鐵藝
　　
　　200元/m

　　鋼架棚
　　
　　
　　200元/㎡


　　

　　

　　吉安市中心城區(qū)征收國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償、

　　補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

　　

　　為維護(hù)公共利益，切實(shí)保障被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）的合法權(quán)益，根據(jù)《吉安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（暫行）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第十條、第十一條規(guī)定，特制訂中心城區(qū)征收國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：

　　一、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　被征收房屋價(jià)值，由被征收人選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《吉安市中心城區(qū)國(guó)有土地房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則》進(jìn)行評(píng)估確定，并根據(jù)被征收房屋權(quán)屬、用途的不同，分別采取以下不同的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)。

　�。ㄒ唬┧疆a(chǎn)房的補(bǔ)償

　　被征收人對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償方式，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　1、住宅

　�。�1）貨幣補(bǔ)償

　　由房屋征收部門(mén)按照《辦法》第十三條規(guī)定計(jì)算被征收房屋的價(jià)值。

　�。�2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　按照《辦法》第十三條規(guī)定計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)；被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換其安置面積不得超過(guò)被征收房屋建筑面積的10%（含，下同），所超出的10%以?xún)?nèi)部分，按照市政府當(dāng)年公布的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格結(jié)算；由于規(guī)劃設(shè)計(jì)等原因，超出10%的部分，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積小于被征收房屋面積時(shí)，剩余房屋面積按貨幣方式予以補(bǔ)償。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換的戶(hù)型及地點(diǎn)由征收部門(mén)在房屋征收與補(bǔ)償方案中具體明確。

　　2、非住宅

　　（1）貨幣補(bǔ)償

　　營(yíng)業(yè)性用房由房屋征收部門(mén)按照《辦法》第十三條規(guī)定計(jì)算被征收房屋的價(jià)值。

　　非營(yíng)業(yè)性用房按被征收房屋的價(jià)值實(shí)行貨幣補(bǔ)償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　被征收房屋所有權(quán)證載明為營(yíng)業(yè)性用房的，實(shí)行等面積調(diào)換并按照《辦法》第十三條規(guī)定計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)，由于規(guī)劃設(shè)計(jì)等原因超過(guò)被征收房屋建筑面積的，按房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格結(jié)算；被征收房屋所有權(quán)證載明為住宅，但屬臨街同時(shí)依法辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的，征收時(shí)只對(duì)30平方米內(nèi)（超出的計(jì)入住宅面積，不足的據(jù)實(shí)計(jì)算）部分按商鋪性質(zhì)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估并給予貨幣補(bǔ)償，同時(shí)30平方米內(nèi)的面積還可計(jì)入住宅的面積給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但要結(jié)清差價(jià)。

　　3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選房順序，按簽訂補(bǔ)償協(xié)議的先后順序進(jìn)行。

　�。ǘ�）公產(chǎn)房的補(bǔ)償

　　按被征收房屋的評(píng)估價(jià)值實(shí)行貨幣補(bǔ)償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　二、被征收房屋搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　�。ㄒ唬┌徇w費(fèi)

　　1、住宅：

　　按被征收房屋建筑面積6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補(bǔ)償（選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)支付兩次搬遷補(bǔ)償費(fèi)）。

　　2、非住宅：

　�。�1）經(jīng)營(yíng)性商鋪用房按被征收建筑面積15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補(bǔ)償；

　�。�2）商鋪以外辦公、工業(yè)等用房按被征收建筑面積6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補(bǔ)償�！�

　　3、被征收人因房屋征收涉及的電話、空調(diào)移機(jī)以及有線電視、管道煤氣、寬帶網(wǎng)遷裝等費(fèi)用，由房屋征收部門(mén)按征收決定公告之日相關(guān)部門(mén)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

　�。ǘ�）臨時(shí)安置費(fèi)

　　1、被征收人被征收房屋屬住宅并選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被征收房屋建筑面積給予被征收人6元/平方米·月的臨時(shí)安置費(fèi)。現(xiàn)房安置的，一次性給予被征收人三個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償；期房安置的，屬多層建筑的給予被征收人不超過(guò)十八個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償；屬高層建筑的給予被征收人不超過(guò)三十六個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償（具體見(jiàn)征收補(bǔ)償方案），如因房屋征收部門(mén)原因致使過(guò)渡期限延期的，自逾期之日起按上述標(biāo)準(zhǔn)每月給予2倍的臨時(shí)安置費(fèi)。

　　2、被征收人被征收房屋屬非住宅并選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由房屋征收部門(mén)支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助，不再支付臨時(shí)安置費(fèi)。

　　3、被征收人使用房屋征收部門(mén)提供的周轉(zhuǎn)用房，房屋征收部門(mén)不支付臨時(shí)安置費(fèi)。

　　三、因房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）營(yíng)業(yè)性商鋪用房每月按被征收房屋價(jià)值的3‰給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償；商鋪以外的用房每月按被征收房屋價(jià)值的2‰對(duì)被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償；

　�。ǘ�）對(duì)因房屋征收而發(fā)生的設(shè)備搬運(yùn)，安裝費(fèi)用，以及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備、構(gòu)筑物等補(bǔ)償，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)評(píng)估確定。

　　四、被征收房屋的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）私產(chǎn)房補(bǔ)助

　　1、被征收人被征住宅房屋面積少于36平方米且同城只有此處住房的，可安置一套建筑面積不超過(guò)50平方米的住房，其中，36平方米之內(nèi)的部分不結(jié)算差價(jià)，超出36平方米的部分，按政府當(dāng)年公布的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格結(jié)算；由于規(guī)劃設(shè)計(jì)等原因，超出50平方米的部分，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。

　　2、被征收人在房屋征收部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)簽約完成搬遷并選擇貨幣補(bǔ)償方式的，可增加下列補(bǔ)助：

　�。�1）住宅增加被征收房屋評(píng)估價(jià)的10%；

　�。�2）非住宅：營(yíng)業(yè)性商鋪用房增加被征收房屋評(píng)估價(jià)的10%；商鋪以外的營(yíng)業(yè)性用房增加被征收房屋評(píng)估價(jià)的10%；非營(yíng)業(yè)性用房增加8%的補(bǔ)助。

　　3、被征收人符合住房保障條件的，按照《辦法》第十二條執(zhí)行。

　　4、被征收人，符合市、區(qū)有關(guān)救濟(jì)、優(yōu)撫條件的，可優(yōu)先享受相關(guān)的救濟(jì)和補(bǔ)助。

　�。ǘ�）公產(chǎn)非住宅補(bǔ)助

　　被征收人在房屋征收部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)簽約并完成搬遷的，對(duì)營(yíng)業(yè)性用房增加6%的補(bǔ)助；對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用房增加2%的補(bǔ)助。

　　五、對(duì)被征收人的獎(jiǎng)勵(lì)

　�。ㄒ唬┓侄为�(jiǎng)勵(lì)

　　房屋征收決定公告后，在分戶(hù)評(píng)估結(jié)果公示起60日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，房屋征收部門(mén)將按以下時(shí)間段及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，超過(guò) 60日后簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，不給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　1、住宅

　　第一階段：在分戶(hù)評(píng)估結(jié)果公示起20內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，給予200元/m2獎(jiǎng)勵(lì)；

　　第二階段：在分戶(hù)評(píng)估結(jié)果公示起40內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，給予100元/m2獎(jiǎng)勵(lì)；

　　第三階段：在分戶(hù)評(píng)估結(jié)果公示起60日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，給予50元/m2獎(jiǎng)勵(lì)；

　　2、非住宅

　�。�1）私產(chǎn)房屋

　　第一階段：經(jīng)營(yíng)性商鋪在分戶(hù)評(píng)估結(jié)果公示起20內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，給予400元/m2獎(jiǎng)勵(lì)，商鋪以外的營(yíng)業(yè)性用房，給予200元/m2獎(jiǎng)勵(lì)，非營(yíng)業(yè)性用房，給予60元/m2獎(jiǎng)勵(lì)；

　　第二階段：經(jīng)營(yíng)性商鋪在分戶(hù)評(píng)估結(jié)果公示起40內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，給予200元/m2獎(jiǎng)勵(lì)，商鋪以外的營(yíng)業(yè)性用房，給予100元/m2獎(jiǎng)勵(lì)，非營(yíng)業(yè)性用房，給予30元/m2獎(jiǎng)勵(lì)；

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