吉林省松原市人民政府

松原市人民政府關(guān)于印發(fā)松原市物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）的通知

松政發(fā)〔2010〕7號(hào)


各縣（區(qū)）人民政府，各省級(jí)開發(fā)區(qū)，市政府各委、辦、局，各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《松原市物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）》已經(jīng)市政府四屆十五次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。


　　二0一0年四月七日

　　　　松原市物業(yè)管理實(shí)施辦法

　　（試 行）


　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令〔2007〕第504號(hào)修訂）及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條 物業(yè)管理活動(dòng)遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，實(shí)行社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理。

　　第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常具體工作。

　　公用事業(yè)、規(guī)劃、司法、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財(cái)政、價(jià)格監(jiān)督、稅務(wù)、供電、廣播電影電視、郵政、工商、電信等相關(guān)部門和街道辦事處，依照各自職責(zé)，做好相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施業(yè)主自治管理。對(duì)能夠?qū)嵭形飿I(yè)管理的樓房，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理。對(duì)不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的樓房、庭院衛(wèi)生，要組織專人進(jìn)行保潔，保潔人員工資及基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)用列入各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算（寧江區(qū)列入市財(cái)政預(yù)算）。

　　第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則：

　　（一）有相對(duì)獨(dú)立的共用配套設(shè)施設(shè)備，房屋總建筑面積不低于3萬(wàn)m2；

　�。ǘ�）位于同一社區(qū)或位置接近，宜于統(tǒng)一服務(wù)與管理的；

　�。ㄈ�）原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無(wú)爭(zhēng)議的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，也可以按照原產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅物業(yè)劃分；

　�。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單體住宅樓具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　（五）市、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)澐譃橐粋�(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域可以由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，市、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門在街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)的配合下劃分。

　　第六條 組織實(shí)施物業(yè)管理的原則：

　　原有住宅物業(yè)或非住宅物業(yè)沒有實(shí)施物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)單一的，由產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施物業(yè)管理；多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的，由面積占二分之一以上的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主組織實(shí)施物業(yè)管理。


　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)；業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　較大規(guī)模的小區(qū)可以實(shí)行業(yè)主大會(huì)代表制。即以幢、單元等為單位，推薦一名代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第九條 分期建設(shè)的住宅物業(yè)，首期入住的業(yè)主達(dá)到本期建設(shè)的總建筑面積50%以上時(shí)，可以召開業(yè)主大會(huì)。后期業(yè)主入住率達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上時(shí)，要重新召開業(yè)主大會(huì)。

　　第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的事項(xiàng)，實(shí)行投票表決。

　　住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計(jì)算，每套住宅為1票。

　　非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計(jì)算，100m2以下（含100 m2）的有1票投票權(quán)，每超過100 m2再計(jì)1票。

　　第十一條 物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)、轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)組織召開首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。選舉辦法及其它有關(guān)事項(xiàng)按《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì)規(guī)程的通知》（建住房〔2003〕13號(hào)）執(zhí)行。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到建設(shè)行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)成立情況材料；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì)候選人推薦辦法，候選人名單及身份證明；

　　（四）業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　　（五）《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　�。�六）業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期要在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。

　　業(yè)主委員會(huì)憑建設(shè)行政主管部門或街道辦事處的備案證明，按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)的印章，印章樣式報(bào)建設(shè)行政主管部門或街道辦事處備案。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)要建立活動(dòng)檔案，檔案包括以下內(nèi)容：

　　（一）各種會(huì)議的書面材料；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的備案材料；

　　（三）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）業(yè)務(wù)往來(lái)原始憑證；

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要存檔的其它材料。

　　第十五條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用按下列規(guī)定辦理：

　�。ㄒ唬┬陆ㄗ≌�、非住宅物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；

　　（二）原有住宅、非住宅物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。承擔(dān)方式按業(yè)主投票權(quán)確定。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用等，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中據(jù)實(shí)列支，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會(huì)每6個(gè)月要將活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況細(xì)目在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告一次，接受業(yè)主監(jiān)督、檢查。

　　第十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)所在地的街道辦事處主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)事宜。

　　社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居民委員會(huì)的管理。


　　第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　已領(lǐng)取國(guó)家、省統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門和物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案并辦理有關(guān)手續(xù)。

　　任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)到市建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　（二）根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，收取相關(guān)費(fèi)用；

　　（三）制止違章搭建或其它侵害業(yè)主公共利益的行為，并向相關(guān)部門報(bào)告或向人民法院提起民事訴訟；

　�。ㄋ模┻x聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)；

　�。ㄎ澹﹤�(gè)別業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起民事訴訟；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ǘ�）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；

　　（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

　　（四）定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目，接受咨詢和審計(jì)；

　　（五）接受政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。


　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，到物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案并辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第二十二條 新建物業(yè)必須實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　（一）新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　投標(biāo)人少于3個(gè)或多層住宅物業(yè)建筑面積小于3萬(wàn)平方米，高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　�。ǘ�）規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求建設(shè)行政主管部門的意見。

　　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí)，必須按照規(guī)定設(shè)置物業(yè)管理用房及其它配套的共用服務(wù)設(shè)施、設(shè)備，要明確物業(yè)管理用房的具體位置、面積。物業(yè)管理用房面積按物業(yè)總建筑面積4‰的比例預(yù)留，不足100 m2的按100 m2預(yù)留。

　　物業(yè)管理用房必須是可以獨(dú)立使用的房屋（地下室除外）。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。

　�。ㄈ�）規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門在審查批準(zhǔn)初期設(shè)計(jì)方案、核發(fā)《商品房銷（預(yù)）售許可證》、工程驗(yàn)收及辦理房屋使用權(quán)手續(xù)時(shí)，要按照各自職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)。

　　第二十三條 建設(shè)單位要按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：

　　給排水、供電、供暖、衛(wèi)生等要具備正常使用功能；

　　小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，要在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　第二十四條 物業(yè)管理用房中要安排10%的面積作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

　　第二十五條 工程竣工時(shí)，按規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位要按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)有房屋補(bǔ)足。

　　因分期建設(shè)等原因，建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房時(shí)，要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理臨時(shí)用房，并向建設(shè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房承諾書。

　　第二十六條 建設(shè)單位要選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。期滿前，由建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、街道辦事處組織建設(shè)單位或業(yè)主代表籌備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，以確保物業(yè)管理服務(wù)的延續(xù)。

　　第二十七條 建設(shè)單位要在申請(qǐng)辦理《商品房銷（預(yù)）售許可證》前，提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)或協(xié)議選聘的備案證明，并提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)材料，并在銷售物業(yè)時(shí)，向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》。

　　第二十八條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門參與住宅小區(qū)物業(yè)綜合驗(yàn)收。物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時(shí)，建設(shè)單位要向建設(shè)行政主管部門提出物業(yè)承接驗(yàn)收申請(qǐng)。

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求；

　�。ǘ�）竣工驗(yàn)收合格，且驗(yàn)收資料齊全；

　�。ㄈ�）有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房；

　�。ㄋ模┕灿迷O(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好，并經(jīng)驗(yàn)收合格；

　　（五）建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢；

　�。�六）具備一定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須安裝遠(yuǎn)紅外監(jiān)控設(shè)備。

　　第二十九條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門要及時(shí)組織由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表組成驗(yàn)收小組，按照下列規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接：

　�。ㄒ唬┎轵�(yàn)共用設(shè)施、設(shè)備，并做好查驗(yàn)記錄；

　�。ǘ�）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位要書面承諾修復(fù)時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）驗(yàn)收后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議。

　　第三十條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）設(shè)備、設(shè)施的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。


　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十一條 住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)合同中約定。

　　第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位繳存；物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

　　第三十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)取得的收益歸全體業(yè)主，分配方式由業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)），要優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人；停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人，有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人，出租收入歸全體業(yè)主。

　　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第三十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人要按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或房屋權(quán)限證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變房屋使用性質(zhì)的，要征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)或其它方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在建設(shè)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行物業(yè)承接，并在合同生效起30日內(nèi)備案。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，按法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)責(zé)任。

　　業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生服務(wù)合同糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟期間，業(yè)主要按物業(yè)服務(wù)合同約定，足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)。

　　合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止服務(wù)合同的，在業(yè)主大會(huì)確定新的管理方式前，由轄區(qū)街道辦事處組織保潔企業(yè)實(shí)施保潔服務(wù)，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用；物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)費(fèi)用。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的，要續(xù)簽合同。不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)要按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項(xiàng)目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還業(yè)主；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項(xiàng)目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項(xiàng)目前向建設(shè)行政主管部門和街道辦事處提交報(bào)告。

　　第三十八條 業(yè)主大會(huì)沒有選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)而實(shí)行自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行管理職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)要在街道辦事處的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自治公約，并向所在地街道辦事處備案。

　　服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每月每平方米不低于0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取。

　　第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視等單位要向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用，確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

　　因跑、冒、滴、漏損耗產(chǎn)生的差額由經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，不得以任何理由向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取或向業(yè)主攤派。

　　第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費(fèi)用按民用價(jià)格計(jì)量收取。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十一條 業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，要遵守國(guó)家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本由市建設(shè)行政主管部門制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，要立即制止，并督促改正；對(duì)不能改正的，要及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告有關(guān)部門依法處理，也可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)用房；

　　（二）門衛(wèi)室、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

　�。ㄈ�）按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)；

　�。ㄋ模┕�用綠地、道路、場(chǎng)地、水景等；

　�。ㄎ澹┢渌�依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┎鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋立面；

　�。ǘ�）占用共用部位和消防通道，損壞共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）擅自改變共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的用途；

　�。ㄋ模┻`章搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變房屋外立面造型；

　　（五）違章搭建保溫陽(yáng)臺(tái)或原設(shè)計(jì)外的外附式防盜網(wǎng)；

　�。�六）未經(jīng)許可設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)，開辦娛樂項(xiàng)目等；

　�。ㄆ撸┐娣懦�過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

　　（八）排放污染物、有毒有害物質(zhì)或產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

　�。ň牛┣终肌�毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)備；

　�。ㄊ�）無(wú)獨(dú)立下水設(shè)施的，不允許開辦餐飲、美容美發(fā)等用水經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；

　　（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主規(guī)約禁止的其它行為。

　　第四十四條 供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營(yíng)單位要依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。劃分原則為：

　�。ㄒ唬┕┧�：業(yè)主終端計(jì)量水表以外的供水設(shè)施設(shè)備；

　�。ǘ�）供電：業(yè)主終端計(jì)量電表以外的供電設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）供氣：業(yè)主燃?xì)庥镁�、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

　�。ㄋ模┕�熱：業(yè)主戶外分戶閥（含分戶閥）以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄎ澹┡潘�：業(yè)主樓外排水井（含排水井）以外的排水設(shè)施設(shè)備；

　�。�六）消防：住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓等，由供水部門管理維護(hù)，公安消防部門監(jiān)督檢查；

　�。ㄆ撸┩ㄐ�、有線電視：業(yè)主終端以外的設(shè)施設(shè)備。

　　上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，簽訂施工協(xié)議后實(shí)施，并要及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)受供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營(yíng)單位委托，維修、養(yǎng)護(hù)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，委托單位要支付相關(guān)費(fèi)用。

　　供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營(yíng)單位需要的終端計(jì)量器具由經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)提供、維修、養(yǎng)護(hù)、更新。

　　第四十六條 產(chǎn)權(quán)屬于保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，由環(huán)衛(wèi)保潔單位維護(hù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)至轉(zhuǎn)運(yùn)站或環(huán)衛(wèi)保潔單位指定地點(diǎn)后，由環(huán)衛(wèi)保潔單位無(wú)償運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)。非生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定，由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付。

　　原有住宅物業(yè)（單體棟號(hào)）的生活垃圾，有約定的，從其約定；沒有約定的，由環(huán)衛(wèi)服務(wù)單位負(fù)責(zé)清掃和清運(yùn)。


　　第七章 專項(xiàng)維修資金

　　第四十七條 專項(xiàng)維修資金的繳存、使用等管理工作由建設(shè)行政主管部門物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

　　專項(xiàng)維修資金的繳存方式、繳存對(duì)象、繳存比例，按建設(shè)部及省有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十八條 專項(xiàng)維修資金要在銀行專戶存儲(chǔ)，按樓建賬、按戶核算，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作它用。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

　　第四十九條 購(gòu)買新建住宅物業(yè)的，應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金。管理單位必須提供專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。產(chǎn)權(quán)人辦理所有權(quán)登記時(shí)，須出具專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

　　原有住宅物業(yè)（單體棟號(hào)）的大修、更新、改造等費(fèi)用由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)偂?br>
　　第五十條 專項(xiàng)維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，要遵守下列規(guī)定：

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；

　　專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌；

　　房屋滅失的，將專戶賬面余額返還業(yè)主。

　　第五十一條 專項(xiàng)維修資金須經(jīng)2/3以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意后方可使用。

　　第五十二條 建設(shè)行政主管部門要定期將專項(xiàng)維修資金的收支和使用情況進(jìn)行公示，并建立專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度及業(yè)主查詢和對(duì)賬制度。


　　第八章 投 訴

　　第五十三條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛的，可以向人民法院提起訴訟，也可以向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門投訴。

　　第五十四條 物業(yè)管理投訴的受理范圍包括下列事項(xiàng)：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　�。ǘ�）損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交資料的；

　�。ㄈ�）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；

　�。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)單位挪用代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金或不出具專用票據(jù)的；

　　（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途或不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

　�。�六）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或使用權(quán)的；

　�。ㄆ撸┪窗凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)另行委托給他人管理的；

　�。ň牛┓�律法規(guī)規(guī)定的其它情形。

　　第五十五條 下列的投訴不予受理：

　�。ㄒ唬┩对V請(qǐng)求不明確的；

　　（二）投訴人與被投訴人已達(dá)成協(xié)議的；

　�。ㄈ�）有關(guān)行政管理部門或人民法院已經(jīng)受理的；

　�。ㄋ模┩对V人要求財(cái)產(chǎn)和人身?yè)p害賠償?shù)模?br>
　�。ㄎ澹┎环�合法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的。

　　第五十六條 縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門受理業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴的，要在10日內(nèi)向相關(guān)投訴人做出答復(fù)。其中：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失的，要通知其改正；不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失的，要依法向投訴人做出詳細(xì)解釋。


　　第九章 法律責(zé)任

　　第五十七條 建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章處罰。

　　第五十八條 建設(shè)行政主管部門或其它有關(guān)行政管理部門及其工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)、濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位上級(jí)機(jī)關(guān)或有關(guān)主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。


　　第十章 附 則

　　第五十九條 本辦法由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十條 本辦法自 2010年5月1日起施行。1999年7月28日頒布的《松原市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。