Law-lib.com 2023-11-24 8:37:18 中國法院網(wǎng)
商品房宣傳資料是開發(fā)商面向潛在購房者進行營銷宣傳的重要手段，尤其是在預(yù)售模式下，因樓盤尚在建設(shè)過程中，購房者只能通過開發(fā)商提供的宣傳廣告對商品房進行基本了解，這也是影響其作出是否購買的重要因素。近日，新疆維吾爾自治區(qū)岳普湖縣人民法院審理了一起有關(guān)商品房銷售廣告的案件。
2021年6月，被告艾某在某樓盤商品房銷售傳單上看到“高配比車位，購房送車位，愛車無憂”的信息，正準備買房的艾某，到售樓處與銷售人員確認“購房送車位”事宜后，選擇了購房，雙方于2021年6月20日簽訂《商品房預(yù)售合同》，同時被告艾某向原告某開發(fā)商支付購房定金1萬元，合同簽訂后，當被告艾某要求某開發(fā)商確定所送車位位置及編號時，某開發(fā)商卻又聲稱“車位需要購買，并非贈送”。雙方因此發(fā)生爭議，被告艾某認為原告某開發(fā)商屬于欺詐性銷售，要求解除購房合同并拒絕支付應(yīng)付購房款，原告某開發(fā)商認為雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中并未約定“購房送車位”，被告逾期交納購房款構(gòu)成違約，將艾某訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》并由被告支付違約金38116.76元。
岳普湖縣人民法院審理認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不具有合同效力，但是本案原告某開發(fā)商發(fā)放的商品房銷售廣告中明確載有“高配比車位，購房送車位，愛車無憂”的內(nèi)容，對于有買房意向的廣大消費者來說“購房送車位”具有很大的吸引力和誘惑力，該廣告宣傳對于購房合同的訂立具有重大影響。被告艾某正是基于開發(fā)商“購房送車位”的允諾才與原告某開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》購買案涉房屋，即使雙簽訂方的《商品房預(yù)售合同》中并沒有約定“購房送車位”但是該允諾亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，不得違反。
《商品房預(yù)售合同》簽訂后，原告某開發(fā)商應(yīng)當按照宣傳單中的承諾向被告艾某履行“購房送車位”的義務(wù)，但是原告某開發(fā)商卻以“車位需要購買，并非贈送”為由拒絕兌現(xiàn)允諾，其行為構(gòu)成違約，被告艾某有權(quán)拒絕支付購房款。原告某開發(fā)商要求解除與被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》，被告亦同意解除，本院予以支持。關(guān)于原告某開發(fā)商主張的違約金38116.76元，因原告某開發(fā)商違約在先，本院不予支持。
法官說法
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任”。
民生無小事，枝葉總關(guān)情。安居樂業(yè)是廣大人民群眾對美好生活的追求，買房不是小事。廣大購房者，在購房時要注意開發(fā)商或房產(chǎn)中介在宣傳資料中的某項說明或允諾是否具體明確，如果某項說明或允諾對買房決策影響較大，就要在簽訂《商品房預(yù)售合同》時多留意宣傳資料中的說明或允諾是否寫進了即將簽訂的《商品房預(yù)售合同》里。對于開發(fā)商宣傳的某些優(yōu)越的配套設(shè)施，如學校、公園、地鐵站點等，也可以向有關(guān)部門進行咨詢、核實了解小區(qū)附近的規(guī)劃情況，以做到心中有數(shù)。在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，妥善保管購房時開發(fā)商的宣傳資料，以備不時之需。
誠信是企業(yè)建立良好形象的基礎(chǔ)，是企業(yè)提升競爭力的重要因素，誠信才能夠贏得消費者的信任和支持，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在發(fā)布商品房銷售宣傳廣告時，應(yīng)當嚴格執(zhí)行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國廣告法》等有關(guān)法律規(guī)定，廣告宣傳內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。誠實守信，嚴禁虛假宣傳，誤導廣大消費者，損害人民群眾利益。
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