Law-lib.com 2023-11-14 9:52:48 人民法院報
許軍向趙強購得一套住宅后，發(fā)現(xiàn)因趙強拖欠其表哥劉威的債務(wù)，之前一直把該房租給劉威夫婦居住，直到趙強還清債務(wù)為止。多次交涉無果，許軍將劉威夫婦訴至法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。近日，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，駁回許軍的訴訟請求。
2018年3月，趙強向表哥劉威借款150萬元，后雙方簽訂房屋租賃合同，約定趙強將其所有的人民路20號房屋出租給劉威，以借款150萬元的利息為租金，在趙強未還清借款時，劉威有權(quán)居住或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。此后，劉威夫婦一直居住于該套房屋內(nèi)，并按時繳納水電、物業(yè)等費用。
2020年5月，趙強與許軍簽訂房屋買賣合同，約定將該人民路20號房屋出售給許軍，購房總價款為120萬元。在許軍支付30萬元定金后，詢問能否去看房，趙強回復(fù)該房屋現(xiàn)由其表哥劉威夫婦居住，暫不便看房。對此，許軍未表示異議，在支付了剩余款項后，與趙強一起至不動產(chǎn)登記中心辦理變更登記并領(lǐng)取了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。
因趙強未歸還借款，案涉房屋一直由劉威夫婦居住。后許軍便與趙強簽訂了退房退款協(xié)議，約定若趙強一個月內(nèi)未將房屋交付其使用，則應(yīng)當退還購房款120萬元，否則其有權(quán)自行開鎖入住。但一個月后，趙強未交房亦未退款。許軍將劉威夫婦訴至海安市人民法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。
海安法院審理后認為，許軍是通過與趙強簽訂買賣合同的方式取得案涉房屋，雖然辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，起到了權(quán)利公示的作用，但是出賣方自始未交付，可見許軍從未實現(xiàn)過對房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有權(quán)權(quán)能。而當事人主張物權(quán)排除妨害的前提是其已經(jīng)取得相應(yīng)的物權(quán)權(quán)能，故在所有權(quán)與占有權(quán)相分離的情況下，尚不能認定許軍有權(quán)基于房屋所有權(quán)人地位而要求房屋的實際占有人排除妨害。
此外，劉威夫婦在房屋買賣前就已與趙強簽訂房屋租賃合同，二人對房屋的使用不屬于非法侵占。在許軍支付定金、要求看房時，趙強便告知劉威夫婦居住于此，不便看房。依據(jù)買賣不破租賃原則，許軍在明知該房屋已被出租的情況下仍然購買，應(yīng)當承擔相應(yīng)后果，無權(quán)要求劉威夫婦搬離房屋。同時法院釋明，若許軍認為因未能實際取得對房屋的實際占有致使自身權(quán)利受損，可依法向合同相對方趙強主張賠償責任。
一審判決后，許軍提起上訴。南通中院審理后維持了原判。
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