Law-lib.com 2023-7-24 15:44:13 中國(guó)法院網(wǎng)
我國(guó)的商品房預(yù)售實(shí)行許可制，但在售房過程中，不少開發(fā)企業(yè)往往在未獲得商品房預(yù)售許可證的情況下，用簽訂預(yù)定合同取代銷售合同等方式規(guī)避法律規(guī)定，以緩解資金壓力。但這類做法往往導(dǎo)致合同效力存疑，且有可能發(fā)生開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的潛在風(fēng)險(xiǎn)，直接影響買受人的買房權(quán)益。近日，吉林省吉林市昌邑區(qū)人民法院就審理了這樣的一起房屋買賣合同糾紛案件。
2020年5月，原告得知被告正在銷售吉林市昌邑區(qū)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)被告推薦，原被告簽署《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》明確了具體合同事項(xiàng)。原告依約履行了購(gòu)房款給付義務(wù)，合計(jì)付款187312元，但被告卻遲遲未按照協(xié)議約定履行交房義務(wù)。
后原告得知，被告公司至今未取得房屋預(yù)售許可證，雙方所簽署的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》應(yīng)為無效合同，原告遂決定通過法律途徑維權(quán)。
承辦法官受理案件后，第一時(shí)間組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，向被告釋明如果開發(fā)商確實(shí)是在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，就與原告簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，且后續(xù)開發(fā)商也未能從行政部門取得預(yù)售許可證。原告可以通過訴訟手段，向法院主張開發(fā)商與其簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書因違反法律法規(guī)無效。經(jīng)法官積極調(diào)解、釋法明理，最終原被告達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
法官說法：目前，房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售等各個(gè)流程的審批信息，基本都能夠在住建部門、房地產(chǎn)管理部門的官方網(wǎng)站上查詢到。故購(gòu)房人在決定購(gòu)買房屋前，最好能夠提前對(duì)心儀樓盤的各種手續(xù)、審批文件是否到位進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)因所購(gòu)房產(chǎn)的證件、手續(xù)不全，出現(xiàn)開發(fā)商無法按時(shí)交房、辦理證件不順利等問題。
此外，購(gòu)房人在房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、商品房買賣合同等文件中，最好能夠要求開發(fā)商對(duì)已備齊銷售房屋的所有手續(xù)以及后續(xù)產(chǎn)權(quán)證辦理期限做出承諾，并明確約定違約責(zé)任，以確保購(gòu)房人的利益得到最大程度的保障。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效�！�
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條之規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
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