Law-lib.com 2023-7-10 15:43:02 人民網(wǎng)
夫妻雙方離婚后，如果還有未分割的財(cái)產(chǎn)，通常情況下可以在離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中解決。如果一方私下把還未分割的房子出售給了他人，另一方的合法權(quán)益該如何保障？
【案件回顧】
王某和孫某在戀愛期間共同購買了一套房屋，登記在王某名下，雙方結(jié)婚后，由夫妻二人和王某父母共同償還貸款。后二人離婚，因房屋涉及王某父母利益，所以法院未在離婚糾紛中處理房屋分割問題。
在孫某準(zhǔn)備向法院起訴處理房屋時，卻發(fā)現(xiàn)已被王某及其父母私下轉(zhuǎn)賣，并辦理了過戶登記。王某表示，房子登記在自己名下，自己依法有權(quán)處分房屋。孫某起訴至法院，要求確認(rèn)王某與案外人訂立的房屋買賣合同無效。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，從王某與買受人簽訂合同的過程看，王某明知涉案房屋有可能涉及孫某利益仍出賣房屋，且約定房屋過戶后買受人可訴請孫某騰退房屋，其行為有明顯的惡意。買受人明知涉案房屋存在爭議且需要通過訴訟解決，仍選擇購買涉案房屋，與一般買房人的心理不符，未盡到合理的審慎注意義務(wù)，不能認(rèn)定存在善意。
王某與買受人聲稱通過中介訂立合同，但均未提交中介合同，與常理不符。從涉案房屋出售價格看，明顯大幅低于該小區(qū)同時期同等條件的售賣價格，違反常理。
我國民法典第一百五十四條規(guī)定：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。民法典第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。法院認(rèn)定，王某與買受人的行為構(gòu)成惡意串通，并損害了孫某的利益，涉案房屋買賣合同因惡意串通、損害他人合法權(quán)益而無效，并判令王某和買受人應(yīng)將涉案房屋變更登記回王某名下。
【人民說法】
“實(shí)踐中，因財(cái)產(chǎn)分割的復(fù)雜性，一些夫妻共同財(cái)產(chǎn)往往無法在離婚訴訟中一攬子處理完畢，因此存在著財(cái)產(chǎn)被惡意轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)�！北本┤性好穸シü購埢墼诮邮堋叭嗣裾f法”采訪時表示，由于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)一方謀求在短時間內(nèi)找到買家處分財(cái)產(chǎn)，其交易行為往往存在一些違背常理之處，從而能夠作為法院認(rèn)定惡意串通的依據(jù)，如是否以明顯低于市場價的價格拋售、買受人是否明知財(cái)產(chǎn)權(quán)屬有爭議仍執(zhí)意購買、買賣合同約定的內(nèi)容是否正常等。
張慧提醒，一旦認(rèn)定構(gòu)成惡意串通損害他人合法利益的，不僅買賣合同會被法院確認(rèn)無效，出賣方還可能因構(gòu)成轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)而在分割財(cái)產(chǎn)時承擔(dān)少分或不分的不利法律后果。買受人在進(jìn)行重大財(cái)產(chǎn)交易時也需謹(jǐn)慎，切勿貪小便宜而吃大虧。
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