Law-lib.com 2023-6-14 12:00:15 人民法院報(bào)
物業(yè)公司未按照物業(yè)合同約定定期在小區(qū)內(nèi)公示公共收益，也未定期向業(yè)委會(huì)報(bào)告收益情況，更未將小區(qū)內(nèi)公共收益費(fèi)用返還給小區(qū)業(yè)委會(huì)。近日，安徽省阜陽市中級(jí)人民法院對(duì)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案作出判決，物業(yè)公司返還小區(qū)業(yè)委會(huì)小區(qū)內(nèi)公共收益費(fèi)用共計(jì)113萬余元。
法院經(jīng)審理查明，2020年6月，阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)（甲方）與某物業(yè)公司（乙方）簽訂《阜陽某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，合同期三年。合同約定：“小區(qū)廣告位及其他公共部位經(jīng)營收益由乙方經(jīng)營管理，獲得的收益單獨(dú)列賬，每季度末向甲方報(bào)告收益。每年底在小區(qū)內(nèi)公示全年收益，所得收益70%納入業(yè)主專項(xiàng)基金，由甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，方可使用；30%用于補(bǔ)貼乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)用�！�
自合同簽訂后，物業(yè)公司并未按照合同約定定期在小區(qū)內(nèi)公示全年公共收益，也未向業(yè)委會(huì)定期報(bào)告收益，更沒將小區(qū)內(nèi)公共收益費(fèi)用返還給小區(qū)業(yè)委會(huì)。無奈之下，小區(qū)業(yè)委會(huì)決定委托評(píng)估公司對(duì)公共收益進(jìn)行評(píng)估。
經(jīng)評(píng)估，截止到2022年2月28日，小區(qū)廣告位及其他公共部分經(jīng)營收益及資金占用利息為252.5萬余元。按照合同約定，物業(yè)公司應(yīng)按收取金額的70%的比例返還給阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)176萬余元。經(jīng)阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)催要，物業(yè)公司僅返還14.5萬元，剩余160余萬元多次催要未果。
2022年7月，小區(qū)業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司告上阜陽市潁泉區(qū)人民法院。一審宣判后，被告物業(yè)公司以鑒定評(píng)估結(jié)果系原告單方面委托，且2020年10月之前公共收益為業(yè)委會(huì)自愿放棄為由提起上訴。
阜陽中院審理后認(rèn)為，涉案價(jià)格評(píng)估意見書雖系阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)單方委托，但評(píng)估機(jī)構(gòu)安徽益澤價(jià)格評(píng)估有限公司系具有相應(yīng)資格與資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估意見依據(jù)充分，程序合法，可以作為定案參考。物業(yè)公司雖對(duì)該評(píng)估意見提出異議，但未提供足以反駁的證據(jù)，且在一、二審中均未申請(qǐng)重新評(píng)估，一審法院以上述價(jià)格評(píng)估意見書為參考作出判決，并無不當(dāng)。
阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)2021年11月21日向物業(yè)公司發(fā)送的《非機(jī)動(dòng)車車棚建設(shè)付款督促函》中載明“針對(duì)2020年10月份之前的公共收益不再追回”，但放棄公共收益，顯系有關(guān)全體業(yè)主的共同利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)。阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)舉證的業(yè)主大會(huì)會(huì)議內(nèi)容亦無關(guān)于放棄公共收益的授權(quán)。阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)上述督促函的出具作出了相應(yīng)解釋，并一直主張?jiān)摬糠质找�，而物業(yè)公司所舉證據(jù)不能證明該事項(xiàng)已取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)，故物業(yè)公司應(yīng)按照涉案物業(yè)服務(wù)合同的約定返還2020年10月份之前的公共收益。
阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)提出的物業(yè)公司應(yīng)支付公共收益資金占用利息費(fèi)用143萬元，因涉案物業(yè)服務(wù)合同未對(duì)逾期返還公共收益的違約責(zé)任進(jìn)行明確的約定，故阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)主張資金占用利息沒有依據(jù)。法院終審判決物業(yè)公司返還阜陽某小區(qū)業(yè)委會(huì)小區(qū)內(nèi)公共收益費(fèi)用113萬余元、評(píng)估費(fèi)2萬余元。
■法官說法■
民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
該條款明確了業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入歸屬及分配原則，通過法律的形式對(duì)業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入歸屬進(jìn)行明確。能夠有效治理開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)人利用小區(qū)業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)所得收入未用于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的不規(guī)范行為，為業(yè)主因公共收益不當(dāng)使用而利益受到損失時(shí)維權(quán)提供了法律依據(jù)。
小物業(yè)，大民生。物業(yè)問題已經(jīng)成為基層社會(huì)治理的難點(diǎn)。法院判決支持業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)公共收益的訴求，讓小區(qū)公共收益變?yōu)椤懊靼踪~”，引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化。
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