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  • 未經(jīng)配偶同意出售共有房屋,買賣合同是否有效?

    Law-lib.com  2023-2-24 14:56:51  人民法院報(bào)


      近日,北京市海淀區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案,由于交易時(shí)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),且未經(jīng)配偶同意侵害其利益,判決買賣合同無效。

      原告周女士與張先生原系夫妻。2008年,雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買了涉案房屋。2014年下半年,張先生告知周女士,欲將涉案房屋租給楊先生與辛女士,雖遭到周女士極力反對,但張先生執(zhí)意將房屋門卡、鑰匙等交付楊先生與辛女士。

      2020年,周女士與張先生離婚,約定涉案房屋歸周女士所有,房屋貸款由周女士償還。周女士向楊先生、辛女士提出收回房屋,但遭到拒絕,此時(shí)周女士才得知在其不知情的情況下,2016年張先生與楊先生簽訂了房屋買賣合同,以550萬元將房屋賣給楊先生,且售賣價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)房屋市價(jià)。周女士認(rèn)為張先生在簽訂房屋買賣合同時(shí),涉案房屋系她與張先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn),張先生無權(quán)出售房屋,F(xiàn)雙方協(xié)商未果,故周女士將張先生、楊先生、辛女士訴至法院。

      被告楊先生、辛女士辯稱,2014年6月,其夫婦二人與張先生、周女士以口頭方式達(dá)成房屋買賣合同,約定將張先生、周女士名下的涉案房屋出售給他們,購房款為550萬元?陬^協(xié)議達(dá)成當(dāng)月,張先生與周女士將房屋交付給他們,房屋一直由其夫婦居住,相關(guān)費(fèi)用也一直由其夫婦繳納。2014年7月5日,楊先生轉(zhuǎn)賬支付購房款300萬元。2016年4月24日,張先生與楊先生補(bǔ)簽了《北京市存量房屋買賣合同》。2016年6月30日,楊先生又轉(zhuǎn)賬支付購房款200萬元。在口頭達(dá)成房屋買賣合同時(shí),張先生與周女士告訴他們涉案房屋有貸款尚未償還,且張先生與周女士希望使用房屋的學(xué)區(qū)名額,故其未支付剩余50萬元購房款,亦未催促辦理房屋過戶手續(xù),F(xiàn)其認(rèn)為房屋買賣合同是各方真實(shí)意思的表示,未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬有效合同,故不同意周女士的訴訟請求。

      在案件審理過程中,張先生表示其沒有將出售房屋的事情告知周女士。其有求于楊先生的叔叔,故在明知房屋交易價(jià)格較低的情況下,將房屋出售給楊先生。同時(shí),法院依周女士申請,委托房地產(chǎn)評(píng)估公司對涉案房屋在2014年6月15日的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估價(jià)格為952萬元。

      法院審理后認(rèn)為,涉案的《北京市存量房屋買賣合同》簽署人是張先生與楊先生,辛女士在庭審中明確表示追認(rèn)楊先生簽訂合同的行為。在楊先生、辛女士未能提供充足有效的證據(jù)證明其與張先生、周女士就購買房屋達(dá)成口頭約定的情況下,該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為張先生與楊先生、辛女士簽訂的合同。

      購買房屋無論對于出賣人,還是買受人而言均屬于重大事項(xiàng)。按照交易慣例,出賣人、買受人應(yīng)當(dāng)知悉買賣的房屋市場價(jià)格,故法院據(jù)此認(rèn)定張先生、楊先生、辛女士在達(dá)成房屋買賣合意時(shí)知悉涉案房屋的市場交易價(jià)格。通過法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見,張先生與楊先生、辛女士約定的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場交易價(jià)格,而該行為客觀上對于周女士的利益造成了損害,法院認(rèn)定張先生與楊先生、辛女士構(gòu)成惡意串通,損害了第三人利益。鑒于此,張先生與楊先生、辛女士于2016年4月24日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》應(yīng)屬于無效合同。

      關(guān)于周女士要求楊先生、辛女士返還房屋的訴訟請求,因房屋買賣合同是張先生與楊先生、辛女士簽訂的,楊先生、辛女士基于該合同居住使用了涉案房屋,周女士不是房屋買賣合同的締約人。現(xiàn)該房屋買賣合同雖被法院確認(rèn)為無效合同,但周女士基于房屋買賣合同糾紛要求楊先生、辛女士返還房屋,缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),故法院對于周女士的該項(xiàng)訴訟請求,不予支持。

      ■法官說法■

      《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規(guī)定,行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。即惡意串通,損害國家、集體或第三人利益的合同為無效合同。

      合同的無效,也分為絕對無效與相對無效。對于惡意串通損害國家、集體利益的合同,屬絕對無效合同,在訴訟過程中法院可依職權(quán)進(jìn)行審查,主動(dòng)確認(rèn)合同無效。對于惡意串通損害第三人利益的合同,屬相對無效合同,在當(dāng)事人不主張合同無效的情況下,法院不主動(dòng)審查合同效力。該案屬侵犯特定第三人利益合同,系相對無效的合同,法院依周女士的訴訟請求依法對涉案合同效力進(jìn)行了審查。

      本案中,涉案房屋的鑒定價(jià)值是952萬元,而楊先生與張先生的交易價(jià)格為550萬元。房屋買賣對楊先生、張先生均是人生重大事項(xiàng),雙方均應(yīng)當(dāng)知曉涉案房屋的市場價(jià)格。同時(shí),楊先生、張先生于2016年4月即簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,截至周女士提起本案訴訟已逾4年。在這4年的時(shí)間里,楊先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋買賣合同》上簽字確認(rèn),而楊先生卻沒有要求周女士簽字確認(rèn),可見楊先生對周女士采取了回避的態(tài)度。綜合以上情形,楊先生、張先生知道房屋的市場價(jià)格時(shí),仍然以遠(yuǎn)低于市場價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易,該價(jià)格嚴(yán)重?fù)p害了周女士的利益,應(yīng)認(rèn)定楊先生、張先生存在惡意串通,合同應(yīng)為無效。


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