Law-lib.com 2022-8-24 13:23:53 法治日?qǐng)?bào)--法治網(wǎng)
□ 本報(bào)記者 王春
□ 本報(bào)通訊員 鐘法
為更好管理小區(qū)事務(wù),維護(hù)業(yè)主權(quán)利,由業(yè)主共同選舉出代表組成的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)委會(huì)的主要職責(zé)在于通過(guò)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主的利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。司法實(shí)踐中,由于有些業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司履職監(jiān)管長(zhǎng)期缺位,導(dǎo)致三產(chǎn)收入(物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房、公共場(chǎng)地租金、停車(chē)費(fèi)收入)、房屋維修費(fèi)、電梯維修資金、預(yù)收費(fèi)用等極易成為一筆糊涂賬。
近日,浙江省寧波市江北區(qū)一小區(qū)新業(yè)委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)起訴老物業(yè)公司,追討三產(chǎn)收入等損失,經(jīng)過(guò)一審、二審,法院最終判決被告老物業(yè)公司向原告業(yè)委會(huì)支付500余萬(wàn)元。
新業(yè)委會(huì)察覺(jué)損失
2012年,該小區(qū)老業(yè)主委員會(huì)與老物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定對(duì)該小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。合同期限為2012年6月起至2015年5月底。
雙方約定三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入采取包干制,物業(yè)公司第一年須向業(yè)委會(huì)上交5萬(wàn)元,第二年及以后費(fèi)用業(yè)委會(huì)有權(quán)在審核收入情況后由雙方另行商議,但也不少于5萬(wàn)元。
該合同期滿后雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議,約定續(xù)簽二年合同,協(xié)商將三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)采取包干制全部歸物業(yè)公司所有,物業(yè)公司每年向業(yè)委會(huì)上交10萬(wàn)元。
補(bǔ)充協(xié)議到期后,雙方未再簽訂合同,未對(duì)三產(chǎn)收入的分配作出約定。物業(yè)公司繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)直至2020年6月。其間,該小區(qū)新業(yè)委會(huì)于2019年6月成立。
新業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)收支情況進(jìn)行了測(cè)算,認(rèn)為舊業(yè)委會(huì)長(zhǎng)期缺位物業(yè)服務(wù)監(jiān)管,小區(qū)業(yè)主的三產(chǎn)收入損失不少。不僅如此,新業(yè)委會(huì)還發(fā)現(xiàn)舊物業(yè)公司在過(guò)去幾年間多次收取房屋維修費(fèi)等費(fèi)用,均未返還給業(yè)委會(huì)。
在與當(dāng)時(shí)的老物業(yè)公司多次溝通談判無(wú)果后,新業(yè)委會(huì)于2020年6月底選聘新物業(yè)公司,清退老物業(yè)公司。被清退后,老物業(yè)公司感到不滿。同時(shí),新業(yè)委會(huì)對(duì)老物業(yè)公司造成的小區(qū)業(yè)主三產(chǎn)收入損失也耿耿于懷。自新業(yè)委會(huì)成立以來(lái),雙方以各自利益為出發(fā)點(diǎn),展開(kāi)了漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)。
當(dāng)事雙方矛盾尖銳
新業(yè)委會(huì)與老物業(yè)公司不斷交鋒,3年來(lái)經(jīng)歷了7場(chǎng)官司。其中5起是老物業(yè)公司和某業(yè)主作為原告起訴新業(yè)委會(huì),對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)以及選聘新物業(yè)程序提出質(zhì)疑;另外兩起即新業(yè)委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),起訴老物業(yè)公司追討三產(chǎn)收入等損失。
寧波市江北區(qū)人民法院在2021年1月、2021年8月分別就新業(yè)委會(huì)起訴老物業(yè)公司的兩起案件立案,第一起案件依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?第二起案件因案情復(fù)雜,由簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序獨(dú)任審理。
在兩起案件庭審過(guò)程中,原被告雙方圍繞7個(gè)方面的爭(zhēng)議焦點(diǎn)發(fā)表了各自意見(jiàn),展開(kāi)質(zhì)證:原告主張的訴請(qǐng)是否已過(guò)訴訟時(shí)效;原告主體是否適格;三產(chǎn)收入原告與被告之間如何分配;被告收取的房屋維修費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)返還及應(yīng)返還的金額;原告是否有權(quán)主張二次供水設(shè)施賠償金;被告是否有權(quán)向原告主張已墊付的電梯維修資金及可主張返還的金額;原告是否有權(quán)主張返還預(yù)收費(fèi)用及具體金額。
法院判決物業(yè)賠償
寧波市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,業(yè)主大會(huì)通過(guò)同意授權(quán)新業(yè)委會(huì)對(duì)老物業(yè)公司在小區(qū)管理期間的房屋維修資金、電梯資金以及經(jīng)營(yíng)性收入等共有資金進(jìn)行依法追討,新業(yè)委會(huì)主體適格,且訴請(qǐng)未過(guò)訴訟時(shí)效。
對(duì)于續(xù)約協(xié)議,雖然舊業(yè)委會(huì)主任承認(rèn)對(duì)續(xù)約有過(guò)約定,但現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證實(shí)該補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)或得到全體業(yè)主的追認(rèn)或授權(quán),且現(xiàn)任業(yè)委會(huì)并未追認(rèn),故法院認(rèn)為系無(wú)權(quán)處分行為,認(rèn)定相關(guān)三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)采取包干制條款無(wú)效。
對(duì)于三產(chǎn)收入、被告收取的房屋維修費(fèi)、墊付的電梯維修資金及可主張返還的金額、預(yù)收費(fèi)用返還金額等,原被告各自出具了大量證據(jù),各執(zhí)一詞。
原告單獨(dú)委托或原被告、案外人共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)小區(qū)一定期間的物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金收支情況進(jìn)行了審計(jì)。在充分考慮審計(jì)結(jié)果基礎(chǔ)上,法院組織雙方逐一質(zhì)證發(fā)票單據(jù)等證據(jù),綜合認(rèn)定。
最終,在第一起案件中判令物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)支付238萬(wàn)余元;在第二起案件中判令物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)支付近275萬(wàn)元。
一審判決后,被告物業(yè)公司對(duì)于兩起案件的判決結(jié)果均提出上訴。二審中,寧波市中級(jí)人民法院對(duì)第一起案件根據(jù)新證據(jù)對(duì)雙方自認(rèn)的3萬(wàn)余元金額予以扣除外,對(duì)一審其他判項(xiàng)予以支持。對(duì)第二起案件維持原判。綜上,共計(jì)支持業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)500余萬(wàn)元。
“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本后,屬于業(yè)主共有。有關(guān)共有和共同管理權(quán)力等重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定�！北景付䦟徶鲗彿ü俦硎�,有關(guān)公共收益分配的約定,業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)自行決定變更。實(shí)踐中,或出于利益考慮,或源于管理疏忽,或法治意識(shí)不強(qiáng),仍然有一些不甚規(guī)范的地方,存在演變成物業(yè)合同糾紛的隱患,亟待規(guī)范。本案新業(yè)委會(huì)積極維權(quán),法院充分保護(hù)當(dāng)事人意思自治,依法認(rèn)定業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù),在滿足訴訟當(dāng)事人勝敗之爭(zhēng)、利益分配的同時(shí)發(fā)揮出司法的內(nèi)在社會(huì)價(jià)值引導(dǎo)。
日期：2022-8-24 13:23:53 | 關(guān)閉 |
Copyright © 1999-2021 法律圖書(shū)館
.
.
