Law-lib.com 2022-8-10 13:05:23 人民法院報(bào)
違約方提起訴訟要求解除合同，而守約方拒絕解除合同。在無(wú)約定解除及法定解除權(quán)的情形下，如何平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系？近日，安徽省廣德市人民法院審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案，依法判令合同解除，違約方承擔(dān)年租金20%的違約責(zé)任。
2022年2月，鄭某在廣德市桃州鎮(zhèn)購(gòu)得一處商鋪，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在滲水、開(kāi)裂等問(wèn)題，遂反映至物業(yè)公司。2月21日，杜某某通過(guò)微信向鄭某支付租房定金500元，并與鄭某簽訂租賃合同承租該商鋪，雙方約定每年租金3萬(wàn)元、押金5000元。鄭某于當(dāng)天收取杜某某房屋租金及押金共計(jì)34500元。2月27日，杜某某在裝修房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)柱子開(kāi)裂并告知房東鄭某。次日，雙方經(jīng)過(guò)核實(shí)確認(rèn)該開(kāi)裂不影響商用安全。3月1日，承租人杜某某向鄭某發(fā)出解除房屋租賃合同通知，鄭某未同意。3月2日，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)開(kāi)裂問(wèn)題進(jìn)行了維修。同日，杜某某將裝修材料清理出承租房屋。后經(jīng)廣德市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站的調(diào)查和監(jiān)督，開(kāi)裂部位于構(gòu)造柱，不影響主體結(jié)構(gòu)安全，可進(jìn)行維修。4月2日，承租人杜某某訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)解除雙方房屋租賃合同，并要求返還其交付的租金及押金。5月7日，出租人鄭某亦訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)杜某某發(fā)出的解除房屋租賃合同通知不產(chǎn)生解除合同的效力。
法院審理后認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原被告雙方并未能通過(guò)協(xié)商一致的方式達(dá)成解除合意，且涉案合同中并未對(duì)合同解除情形進(jìn)行約定，因此不存在約定解除的情形。根據(jù)民法典的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。杜某某向政府主管部門就房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了投訴，但在處理意見(jiàn)出來(lái)之前就提出解除租賃合同，不符合不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形，杜某某亦不享有法定解除權(quán)。因此，杜某某向鄭某發(fā)出的解除合同通知并不發(fā)生合同解除的效力。雖然杜某某向鄭某發(fā)出的解除合同的通知不發(fā)生合同解除的效力，但依據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第四十八條之規(guī)定，違約方起訴解除合同需要同時(shí)具備三個(gè)條件：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中，雙方的房屋租賃合同屬于持續(xù)性履行合同，合同解除的初始是因杜某某認(rèn)為開(kāi)裂的系承重柱影響房屋安全導(dǎo)致，主觀上認(rèn)為自己有解除權(quán)，并無(wú)違約的故意。同時(shí)，杜某某已將裝修材料搬離出承租房屋，合同履行形成僵局，涉案合同應(yīng)予以解除，但合同解除并不影響杜某某因此承擔(dān)的違約責(zé)任�？紤]到訴訟期間房租損失等因素，法院綜合確定杜某某承擔(dān)年租金20%即6000元的違約責(zé)任。鑒于杜某某已向鄭某支付房屋租金和押金共計(jì)3.5萬(wàn)元，遂判令鄭某返還杜某某租金及押金2.9萬(wàn)元。
日期：2022-8-10 13:05:23 | 關(guān)閉 |
Copyright © 1999-2021 法律圖書館
.
.
