Law-lib.com 2022-7-18 14:13:10 人民法院報
房山區(qū)法院法官在線上開庭審理一起物業(yè)服務合同糾紛案。
導讀
物業(yè)公司作為業(yè)主居住環(huán)境的“管家”，是業(yè)主的服務者、守護者。物業(yè)管理服務的質(zhì)量影響著業(yè)主生活質(zhì)量、社會安寧和秩序。而物業(yè)公司公共管理義務與物業(yè)服務質(zhì)量、物業(yè)持續(xù)發(fā)展、業(yè)主人身及財產(chǎn)利益息息相關(guān)。一些物業(yè)公司以沒有執(zhí)法權(quán)、不屬于服務范圍等理由怠于管理，導致小區(qū)生活環(huán)境惡劣、業(yè)主利益受損、安全隱患難以杜絕；業(yè)主對物業(yè)管理權(quán)限了解不夠，以物業(yè)公司未履行非物業(yè)管理義務事由拖欠物業(yè)費，影響小區(qū)整體管理。北京市房山區(qū)人民法院通過梳理三起典型案例，結(jié)合民法典以案釋法，針對物業(yè)公司的公共管理義務進行解析并作出法律方面的提示。
物業(yè)安全保障義務應充足有效
張先生驅(qū)車前往房山區(qū)朋友家做客，并將車停在地下車庫。當晚9時許，張先生獲悉自己的車占用了小區(qū)業(yè)主的車位，就到地下停車庫挪車。因?qū)π^(qū)地下停車庫地形不熟悉，張先生在尋找地庫出口過程中，一腳踏空墜入6米深的通風井中，導致腰椎、肋骨骨折。張先生認為，地下停車庫到地面門口存在深達6米的豎井，卻沒有任何防護措施，物業(yè)公司作為管理人，明知存在重大安全隱患，卻沒有采取安全有效的防護措施；同時，偌大的地下停車庫內(nèi)見不到管理人員，致使找不到可以問路的人，自己費盡工夫找到通往地面的路，沒想到卻是一條“斷頭路”。因此，物業(yè)公司應承擔全部責任。
物業(yè)公司則辯稱，不同意張先生的訴訟請求。首先，張先生是成年人，有足夠清晰的意識可以分辨出通往小區(qū)的門；其次，張先生在道路不通的情況下，未按照車庫指示標識行走，且強行打開了長期封閉的木門，致使自己摔傷。因此，張先生應承擔主要責任。
法院經(jīng)審理認為，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應該承擔侵權(quán)責任。本案中，張先生受傷的地點為物業(yè)公司管理的地下車庫，且跌入的通風井屬于公共設(shè)施，屬于物業(yè)公司的管理范疇。通風井外雖有一扇木門隔離，但沒有其他防護措施，致張先生打開木門后跌入通風井。物業(yè)公司稱木門用泡沫膠水封閉，張先生系強行打開木門；而按照常理，保障門無法打開的有力措施是上鎖，而非打膠。由此，物業(yè)公司對具有重大安全隱患的設(shè)施未采取充足的安全保障措施，未盡到應盡的安全保障義務，對于張先生的受傷應當承擔賠償責任。
同時，木門上貼有“此門封閉、禁止打開”的提示語，作為完全民事行為能力人，張先生應當知曉此處不能通行，卻仍將門打開，導致自身受傷，張先生本人也存在過錯。
物業(yè)公司在庭審中稱張先生事發(fā)時飲酒，但未提交證據(jù)證明，法院不予采納；對于具有重大安全隱患的公共設(shè)施，所面對的對象是不特定的，管理人采取的措施不應僅是保障意識清醒未飲酒之人，而應采取充足有效的保障措施，杜絕發(fā)生安全隱患的可能。綜合上述情況，法院酌情認定由物業(yè)公司對張先生的合理損失承擔80%的賠償責任，張先生自行承擔20%的賠償責任。
最終，法院判決物業(yè)公司賠償張先生合理損失3萬余元。
■法官講法典
根據(jù)民法典的規(guī)定，公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權(quán)責任。經(jīng)營場所、公共場所的管理人依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的標準、同行業(yè)標準的注意義務對場所進行專業(yè)管理，充分保護廣大群眾的人身和財產(chǎn)安全。
作為公共場所的物業(yè)管理機構(gòu)，應當對場所環(huán)境和設(shè)施設(shè)備進行安全評估，進行不定時、全方位維護和管理，尤其面向未成年人等特殊群體的場所，應以更高標準進行安全保障，防止事故發(fā)生。同時，成年人應作出與辨識能力、智力能力相對應的行為，在公共場所活動中加強安全意識，切莫因疏忽大意造成事故發(fā)生。
法定義務不能以合同約定免除
詹先生購買了一輛轎車，并投保了機動車保險及商業(yè)車損險。一天，詹先生將車輛停放在某小區(qū)自行車車棚北側(cè)空位上。晚10時，自行車車棚失火，將詹先生的機動車引燃，導致車輛完全毀損。消防部門認定，車輛被燒毀原因為自行車車棚的外界火源導致。因自行車車棚內(nèi)存放椅子、床墊等易燃物，存在安全隱患，物業(yè)公司疏于管理，導致車棚起火并燒毀涉案車輛。雖經(jīng)保險理賠，但尚有部分損失2萬余元無法完全彌補，詹先生認為，損失應由物業(yè)公司賠償。
物業(yè)公司則認為，小區(qū)自行車車棚確實發(fā)生起火事件，如果存在管理上的失誤，合理部分其同意賠償。但根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，車輛應停放在車位里，未停放在車位而造成剮蹭、毀損的，自行承擔責任。詹先生的車輛所停放位置并非正常的停車位，自身也應有注意義務，應當自行承擔損失。
法院經(jīng)審理認為，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應當承擔侵權(quán)責任。根據(jù)查明的事實，物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域負有安全管理的義務。從現(xiàn)場照片中可看出，小區(qū)的車棚內(nèi)存放有椅子、床墊等易燃物，存在安全隱患，物業(yè)公司未盡到相應的安全防范義務，導致車棚起火并燒毀涉案車輛，故對車輛的所有人詹先生造成的合理經(jīng)濟損失應當承擔賠償責任。
就物業(yè)公司辯稱詹先生車輛所停放位置并非正常的停車位，自身也應有注意義務的主張，法院認為，失火事件并非在詹先生的可預見范圍之內(nèi)，詹先生停車的行為與火災事故之間不存在必然的聯(lián)系，故對物業(yè)公司的該主張法院不予采納。
最終，法院判決物業(yè)公司賠償詹先生合理損失2萬余元。
■法官講法典
根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。對侵害共有部分或公共空間，虐待家庭成員，賭博，傳播違法信息，擾亂公共秩序、制造影響他人正常生活休息的噪音，造成光污染、安全隱患等違法行為，物業(yè)公司有義務進行制止，不能以自己沒有執(zhí)法權(quán)、沒有管理權(quán)不予理會。物業(yè)公司對違法行為的制止、報告義務屬于法定義務，不能在物業(yè)服務合同中約定免除，即使合同約定排除該項義務或者減少相關(guān)義務內(nèi)容的條款也應屬無效。
同時，物業(yè)公司的管理義務屬于約定管理權(quán)限，不同于行政機關(guān)的執(zhí)法權(quán)，具有一定的權(quán)利限制。因此，物業(yè)公司可以采取合理措施進行管理，通過物業(yè)服務合同、公示欄、廣播、標語等方式宣傳法律法規(guī)、制度、責任，履行告知義務，使業(yè)主有心理預期。對發(fā)生違法行為的，物業(yè)公司及時通過勸告、阻攔、批評、教育等方式制止；當遇到無法制止或可能激化矛盾的違法行為，及時向相關(guān)行政機關(guān)報告，并履行必要的協(xié)助義務。因物業(yè)公司未全面盡到該義務導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損的，則物業(yè)公司將面臨退還物業(yè)費甚至賠償損失的責任。
不得以停水停電等方式催交物業(yè)費
物業(yè)公司以業(yè)主未交供暖費為由，拒絕向業(yè)主提供生活用水。業(yè)主王先生將物業(yè)公司訴至法院認為，他與物業(yè)公司于2015年簽訂前期物業(yè)服務合同后，一直按照合同約定履行繳費義務，現(xiàn)在物業(yè)公司以未查詢到暖氣費交納記錄為由限制供水，給自己日常生活帶來困擾，要求物業(yè)公司繼續(xù)履行前期物業(yè)服務合同條款，取消購水限制，保證生活用水需求。
物業(yè)公司辯稱，按照約定，王先生應當按時交納費用，但王先生未交納；同時公司不存在對小區(qū)業(yè)主限制購水情形。公司從自來水公司購水，業(yè)主一次購水不超過20噸。現(xiàn)在王先生的水表里有上百噸水，至少夠用一年，如果水表里低于兩噸水，公司可以正常售水。
法院經(jīng)審理認為，王先生與物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務合同合法有效。有效成立的合同對締約雙方具有法律約束力，雙方均應全面適當履行。本案中，根據(jù)雙方提交的證據(jù)可以證實物業(yè)公司存在對小區(qū)業(yè)主限制購水的事實，該限購行為違反法律規(guī)定，應予糾正。即使小區(qū)業(yè)主存在拖欠物業(yè)費和供暖費的行為，物業(yè)公司亦應通過正當途徑解決，限制購水不構(gòu)成對拖欠規(guī)費的抗辯。故王先生要求取消購水限制、保障正常生活飲用水需求的訴訟請求合法正當，法院予以支持。
最終，物業(yè)公司按照國家規(guī)定向王先生出售生活飲用水。
■法官講法典
根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。該規(guī)定屬于禁止性規(guī)定。雖然交納物業(yè)費為業(yè)主的義務，但水、電是居民基本生活所必需，不管物業(yè)合同中是否有約定，物業(yè)公司都不得采取影響居民基本生活的措施進行催交物業(yè)費或進行其他管理。如果物業(yè)公司超越管理職權(quán)，濫用停水、停電措施造成業(yè)主損害，則應當根據(jù)過錯程度承擔侵權(quán)損害賠償責任。
在業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以通過催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，可以提起訴訟或者申請仲裁等方式主張權(quán)利。
■法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第九百三十七條 物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。
第九百四十二條 物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
第九百四十三條 物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
第九百四十五條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務人。
第一千一百九十八條 賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權(quán)責任。
因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責任；經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。
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