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Law-lib.com　 2020-8-6 10:58:44　 法治日報——法制網(wǎng)

法治日報全媒體記者 王瑩 通訊員 林敏

隨著我國城市化進程的加快,房地產市場順勢而興,而商品房的普及使小區(qū)業(yè)主成了大多數(shù)人的身份之一。作為小區(qū)建筑物附屬設施、設備,如通道、樓梯、大堂、消防、公共管理用房等屬于共有部分,全體業(yè)主享有共有權。若業(yè)主的共有權被侵權,該怎樣維護自己的權益?近日,福建省平潭綜合實驗區(qū)人民法院審理一起共有權侵權案。

“XX名城”項目系A房產公司開發(fā)建設,該小區(qū)有6幢樓房共300余套,其中物業(yè)管理區(qū)域位于第6幢一層。2010年4月15日,高某與A房產公司簽訂《商品房買賣合同》,購買該小區(qū)第6幢一層三間店面,這三間店面在合同附件的規(guī)劃圖中標注為“物業(yè)管理”。2015年8月,上述三間店面由盧某承租用于經營汽車服務公司,約定租賃期限5年。同年12月30日,該小區(qū)業(yè)主委員會在在首次業(yè)主大會中選舉產生,被授權管理小區(qū)內的大小事務。2016年開始,小區(qū)業(yè)委會以物業(yè)管理用房是全體業(yè)主所有的財產,應當按照原始規(guī)劃性質使用,要求盧某返還該房屋,但盧某表示其按期繳納租金,是依租賃合同占有、使用該房屋,并沒有侵犯業(yè)主權利。雙方僵持不下,一年內糾紛不斷。2017年5月,小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主代表大會商議小區(qū)物業(yè)管理用房被非法侵占要依法維權等事宜。6月,該小區(qū)業(yè)主200多人向業(yè)委會出具了授權委托書,委托其代為提起訴訟維護業(yè)主權益。業(yè)委會遂將A房產公司(小區(qū)開發(fā)商)、高某(物業(yè)用房購買人)、盧某(承租人)作為被告訴至法院,要求確認物業(yè)管理用房系全體業(yè)主共同所有;同時,上述被告須立即返回物業(yè)管理用房并向小區(qū)業(yè)委會支付非法占用期間的房屋使用費。

法院經審理認為,物業(yè)管理用房系XX名城全體業(yè)主共同所有;高某應返還小區(qū)物業(yè)管理用房;A房產公司應向XX名城業(yè)主委員會支付上述物業(yè)管理用房的房屋使用費。

XX名城業(yè)委會、高某、A房產公司均不服,提出上訴。福州中院審理后,判決駁回上訴,維持原判。

法官說法,經辦法官認為,首先,XX名城業(yè)主委員會提起訴訟符合國務院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定,即經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,其訴訟主體適格。其次,案涉《商品房買賣合同》中所附平面圖中,高某所購房產01、02、03店面在規(guī)劃圖中標注為“物業(yè)管理”。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十三條、《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定,訟爭房屋的性質屬于物業(yè)管理用房,應歸該小區(qū)全體業(yè)主所有。最后,A房產公司對該房屋無處分權卻擅自出售,高某雖依據(jù)《商品房買賣合同》對訟爭房屋行使了占有、使用、收益權,但當房屋的所有權人請求排除妨害、恢復原狀時,法院應予支持,因此高某負有返還房屋的責任,但高某購買房屋時支付了對價,讓其承擔賠償損失的責任有悖公平原則,亦不合情理。究其緣由,正是由于A房產公司擅自處分小區(qū)物業(yè)管理用房侵犯了業(yè)主的共有權,則應當由A房產公司承擔賠償損失的責任,支付訟爭房屋被非法占用期間的房屋使用費。

日期：2020-8-6 10:58:44 | 關閉 |