Law-lib.com 2021-7-9 10:02:13 北京青年報(bào)
市住建委就《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》向社會(huì)征求意見(jiàn)
商品房樣板間應(yīng)“所見(jiàn)即所得”
7月8日，北京市住建委就《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》向社會(huì)征求意見(jiàn)。
征求意見(jiàn)稿明確，交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致。對(duì)于熱銷(xiāo)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取公證搖號(hào)方式優(yōu)先面向無(wú)房家庭。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以前個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)在宣傳推廣新建商品住房時(shí)，過(guò)度裝飾樣板間、過(guò)分美化樓盤(pán)展示、利用不實(shí)宣傳吸引客戶。在實(shí)際交付時(shí)，購(gòu)房人產(chǎn)生了“貨不對(duì)版”“嚴(yán)重減配”感覺(jué)，群眾意見(jiàn)較大。
今年5月，本市首批30宗住宅用地集中出讓?zhuān)鞯貕K均明確了未來(lái)建設(shè)的最低標(biāo)準(zhǔn)，其中8宗地塊還通過(guò)評(píng)標(biāo)確定了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。這些項(xiàng)目上市時(shí)，為避免出現(xiàn)此類(lèi)情況，進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷(xiāo)售行為，市住建委將解決此類(lèi)問(wèn)題納入辦事清單，研究起草了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》征求意見(jiàn)稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《通知》），現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿及反饋方式見(jiàn)北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于公開(kāi)征求意見(jiàn)建議的公告》。
內(nèi)存
買(mǎi)房人輕信開(kāi)發(fā)商宣傳
“吃虧”案例屢見(jiàn)不鮮
夸大宣傳、虛假承諾，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的頑疾，買(mǎi)房人因?yàn)檩p信開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售人員說(shuō)辭而吃虧的案例屢見(jiàn)不鮮。北京市住建委多次查處相關(guān)案例，群眾要求整治這種樓市亂象的呼聲也一直較大。其中，像優(yōu)質(zhì)學(xué)校進(jìn)駐、地鐵線路規(guī)劃、醫(yī)院公園建設(shè)、健康科技社區(qū)營(yíng)造、奢華前衛(wèi)裝修等等，一直都是開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也是投訴與維權(quán)的高發(fā)區(qū)。2010年，華潤(rùn)未來(lái)城市和萬(wàn)橡悅府就由于虛假宣傳而被住建部門(mén)暫停網(wǎng)簽。
2019年，北京市住建委微信公眾號(hào)“安居北京”曾發(fā)布消息稱(chēng)，集中查處曝光了一批違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)，涉事企業(yè)包括多家國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商，包括碧桂園、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等開(kāi)發(fā)的10個(gè)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。本次執(zhí)法的主要依據(jù)是按照《商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售行為專(zhuān)項(xiàng)檢查方案》，針對(duì)項(xiàng)目預(yù)售方案、建設(shè)方案、規(guī)劃圖紙、合同協(xié)議和宣傳文案等方面進(jìn)行執(zhí)法檢查。
看點(diǎn)
1
樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房狀況保持一致
新規(guī)中明確了企業(yè)應(yīng)按出讓合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在預(yù)售方案中列出主要材料、設(shè)備清單；在預(yù)售商品住房前，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃圖紙和預(yù)售方案明確的戶型、尺寸、標(biāo)準(zhǔn)、工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。
提出“三個(gè)一致”的要求，即：樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際的交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。同時(shí)要求，樣板間保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。
2
銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置應(yīng)公示項(xiàng)目不利因素
新規(guī)明確企業(yè)在制作各類(lèi)銷(xiāo)售宣傳材料時(shí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，項(xiàng)目以外應(yīng)與現(xiàn)狀保持一致；應(yīng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示項(xiàng)目不利因素。
嚴(yán)格銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、人員、行為管理。在項(xiàng)目銷(xiāo)售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷(xiāo)售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語(yǔ)等方面。
在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員應(yīng)佩胸卡上崗，線上銷(xiāo)售應(yīng)實(shí)名，同時(shí)提出了銷(xiāo)售人員“四嚴(yán)禁”，即：嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷(xiāo)。
另外，規(guī)定在簽訂合同時(shí)，企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人展示樣板間，介紹材料、工藝、尺寸等內(nèi)容；同時(shí)告知項(xiàng)目不利因素并由購(gòu)房人書(shū)面確認(rèn)；要求項(xiàng)目宣傳推廣材料應(yīng)形成書(shū)面、影像材料留存?zhèn)洳�；明確企業(yè)對(duì)商品住房的整體質(zhì)量及售后服務(wù)負(fù)總責(zé)，應(yīng)向購(gòu)房人出具符合合同約定的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
3
竣工驗(yàn)收前至少開(kāi)展兩次“工地開(kāi)放日”
參考其他城市經(jīng)驗(yàn)做法（上海、杭州、寧波、溫州），規(guī)定在確保安全的前提下，企業(yè)應(yīng)在竣工驗(yàn)收前開(kāi)展不少于兩次的“工地開(kāi)放日”，組織購(gòu)房人進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目實(shí)地情況，對(duì)購(gòu)房人提出的意見(jiàn)或建議，企業(yè)應(yīng)維修整改并反饋購(gòu)房人。鼓勵(lì)通過(guò)在線視頻向購(gòu)房人實(shí)時(shí)展示施工進(jìn)度。
強(qiáng)調(diào)落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度，除按市住建委《關(guān)于對(duì)新建住宅交付使用前實(shí)施房屋質(zhì)量查驗(yàn)的通知》規(guī)定，組織購(gòu)房人對(duì)房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)外，還應(yīng)組織購(gòu)房人對(duì)預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。
4
熱銷(xiāo)項(xiàng)目公證搖號(hào)優(yōu)先面向無(wú)房家庭
對(duì)熱銷(xiāo)項(xiàng)目（項(xiàng)目登記意向客戶超過(guò)批準(zhǔn)銷(xiāo)售房源三倍），要在區(qū)住建部門(mén)指導(dǎo)下，公證搖號(hào)優(yōu)先面向無(wú)房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。所謂公證搖號(hào)即要邀請(qǐng)公證處以獨(dú)立第三方的身份，主持進(jìn)行搖號(hào)買(mǎi)房，以保證房屋銷(xiāo)售的公平性。具體優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)順序和購(gòu)房家庭條件，由屬地住建主管部門(mén)確定，并在項(xiàng)目預(yù)售方案中予以明確。
違反規(guī)定的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改，并按《北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進(jìn)行記分。整改期間，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽。涉嫌虛假?gòu)V告的，移轉(zhuǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。 （記者 朱開(kāi)云）
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