Law-lib.com 2021-5-17 7:17:42 法治日?qǐng)?bào)——法制網(wǎng)
□ 法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 戰(zhàn)海峰
□ 通訊員 沈小會(huì)
近年來(lái)，因房屋托管公司節(jié)約時(shí)間、成本的特點(diǎn)，全國(guó)各地房屋托管租賃行業(yè)悄然興起，但由于監(jiān)管不到位、行為人法律意識(shí)淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
此類現(xiàn)象的層出不窮，除對(duì)房屋出租人以及實(shí)際租賃人造成經(jīng)濟(jì)損失和生活困擾外，大量個(gè)案的出現(xiàn)還對(duì)地區(qū)穩(wěn)定和發(fā)展大局造成不良影響。那么，房屋托管公司“跑路”現(xiàn)象是屬于民事糾紛還是涉嫌刑事犯罪，房東和租客又該如何規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)呢？
“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”案件頻發(fā)
《法治日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，全國(guó)多地發(fā)生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多個(gè)房屋托管公司收租后“失聯(lián)”，涉及至少幾百名房東和租客；福州某房屋托管公司收取裝修費(fèi)后并拖欠幾個(gè)月租金，稱資金鏈斷裂……
典型的如某托管公司，成立8個(gè)月便“跑路”。該公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中采用“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的方式吸引房東和租客，即高租金吸引房東、低租金吸引租客，以年租金形式長(zhǎng)收租客房租、月租金或季租金短付房東租金。
據(jù)房東劉某某介紹，該托管公司每月支付給劉某某3780元租金，但每月僅收取租客2350元租金，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，但租客需提前按年支付。以此種方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
“這種房屋托管公司成立時(shí)間極短，以‘高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付’的模式經(jīng)營(yíng)，明顯不可能盈利，虧損是必然結(jié)果�！蹦习秴^(qū)法院法官陳強(qiáng)華說(shuō)。
是否構(gòu)成刑事犯罪存在爭(zhēng)議
在南岸區(qū)法院法官鞠劼看來(lái)，房屋托管行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不外乎兩種。一種模式為轉(zhuǎn)租賃模式，即房東與托管公司之間構(gòu)成普通的房屋租賃關(guān)系，后托管公司將房屋轉(zhuǎn)租給租客，此種模式下房東系出租人，托管公司作為第一承租人，租客系次承租人。
第二種模式為委托代理模式，房東與房屋托管公司之間簽訂《委托代理合同》，授權(quán)給托管公司代為出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司與租客簽訂的租賃合同，對(duì)房東同樣具有法律約束力，房東與租客形成直接的租賃關(guān)系。
二者的關(guān)鍵區(qū)別在于房屋托管公司與租客間的合同主要內(nèi)容是否受房東支配，如選擇租客、決定租金、租賃期限。在委托代理模式下，托管公司代理房東與租客簽訂協(xié)議，真正發(fā)生租賃關(guān)系的是房東與租客之間，房東有權(quán)決定上述內(nèi)容，但在轉(zhuǎn)租賃模式下，房東與租客沒(méi)有形成直接的法律關(guān)系，無(wú)權(quán)決定上述內(nèi)容。
重慶工商大學(xué)法學(xué)博士唐旭認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租賃模式下，托管公司的收益應(yīng)當(dāng)是收取租客租金與支付給房東租金的差價(jià)；在委托代理模式下，托管公司的收益應(yīng)當(dāng)是收取的托管服務(wù)費(fèi)，或稱之為代理費(fèi)。如果房屋托管公司正常經(jīng)營(yíng)，基于租賃市場(chǎng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或因自身經(jīng)營(yíng)不善等原因難以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，而發(fā)生“跑路”事件，應(yīng)定性為民事案件。
司法實(shí)踐中，法院發(fā)現(xiàn)部分房屋托管公司成立時(shí)間極短。陳強(qiáng)華認(rèn)為，該類托管公司在以“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的模式經(jīng)營(yíng)時(shí)，其主觀在很大程度上已經(jīng)存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之時(shí)就已經(jīng)具有詐騙的故意。
唐旭也認(rèn)為，因房屋托管公司利用租賃合同，隱瞞其實(shí)際并不具有履行能力的事實(shí)，“高進(jìn)低出”的模式根本無(wú)法具有支付房東租金的能力，騙取租客租金，不僅僅侵害公私財(cái)產(chǎn)，而且擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，涉嫌詐騙。
加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管及時(shí)介入止損
房屋托管租賃作為新興的房屋租賃業(yè)務(wù)，其本身具有巨大的市場(chǎng)需求，但房屋托管公司頻繁“跑路”，讓房東和租客都對(duì)房屋托管公司敬而遠(yuǎn)之�！胺课萃泄芄镜恼\(chéng)信危機(jī)勢(shì)必給整個(gè)房屋托管租賃市場(chǎng)帶來(lái)誠(chéng)信危機(jī)，影響整個(gè)房屋托管市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，阻礙房屋托管租賃行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范房屋托管公司的行為、加強(qiáng)對(duì)房屋托管公司的市場(chǎng)監(jiān)督管理，迫在眉睫�！碧菩癖硎�。
對(duì)此，法官建議，引入第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管租賃行業(yè)的預(yù)收租金、押金等資金，用以保障承租人和出租人的資金安全。其實(shí)，我國(guó)部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)辦法，以加強(qiáng)對(duì)房屋租賃企業(yè)的資金監(jiān)管。如2019年11月出臺(tái)的《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，要求在杭州市范圍內(nèi)從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應(yīng)在杭州市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門備案。同時(shí)要求住房租賃企業(yè)必須與銀行簽訂專戶托管協(xié)議，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。該監(jiān)管辦法還特別要求“托管式”住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的資金安全。
同時(shí)，法官建議相關(guān)職責(zé)部門會(huì)同行業(yè)組織，加大對(duì)房屋托管公司的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)房屋托管公司資質(zhì)、業(yè)務(wù)執(zhí)行等方面能力的審核與監(jiān)督，引導(dǎo)房屋托管公司步入良性發(fā)展軌道。同時(shí)加大法治宣傳力度，及時(shí)向社會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，引導(dǎo)社會(huì)群體合理避險(xiǎn)，積極維護(hù)良好的房屋租賃環(huán)境，為房屋托管市場(chǎng)有序發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)法治基礎(chǔ)。
針對(duì)在此類事件中遭受損失的房屋出租人和實(shí)際租賃人，法官建議在事情發(fā)生后應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并收集好相關(guān)證據(jù)，若非涉嫌詐騙，可及時(shí)向法院提起民事訴訟，盡最大可能保障自己的合法權(quán)益。而針對(duì)正在正常履約中的房屋托管，法官建議各方與托管公司建立緊密聯(lián)系，及時(shí)獲取動(dòng)向信息，若有房租拖欠或者水、電、氣供應(yīng)方以及物業(yè)方通知欠費(fèi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)查明實(shí)情，介入止損。
此外，法官也提醒房屋出租人和租賃人，盡可能通過(guò)合法中介直接簽訂租賃合同；而對(duì)于有托管意向的房屋持有人和租賃人，也應(yīng)盡可能與成立時(shí)間較長(zhǎng)，資質(zhì)、信譽(yù)良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的風(fēng)險(xiǎn)。
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