Law-lib.com 2020-8-20 10:35:27 法治日報(bào)——法制網(wǎng)
● 如果小區(qū)周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產(chǎn)生聯(lián)系，會對購房者的心理產(chǎn)生影響，也將影響購房者作出是否購買該小區(qū)房屋的決定，開發(fā)商應(yīng)該預(yù)先告知
● 我國現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對小區(qū)與墓地之間必須保持的距離明確加以限定。“小區(qū)周圍”實(shí)際上是一個(gè)外延較為模糊的概念，銷售方和購房者從各自的立場、視角和利益出發(fā)，極易形成差異明顯的認(rèn)識和理解
● 開發(fā)商不告知業(yè)主周邊存在墓地，是一種不誠信的行為，違反了誠信原則
□ 法治日報(bào)全媒體記者 王陽
□ 見習(xí)記者 白楚玄
海景房、江景房、湖景房還有山景房，人們一聽就知道是怎么回事，而網(wǎng)絡(luò)上提到的“墓景房”，卻只有少數(shù)購房者知道。所謂“墓景房”，指的是推開窗戶，就能看到整整齊齊、密密麻麻的墓地景色。
今年6月，廣東江門鶴山時(shí)代傾城業(yè)主向反映，辛苦買來的“山景房”，看上去更像“墓景房”，推窗而見的就是墓園和山墳。
無獨(dú)有偶。去年7月，山東濟(jì)南市民劉先生看中一個(gè)樓盤，交付了兩萬元定金。隨后他驚訝地發(fā)現(xiàn)，樓盤200米外，有一片50畝的墓地。
《法治日報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前有關(guān)“墓景房”買賣糾紛已在全國多地上演，但訴至法院的結(jié)果，往往都是購房者敗訴。敗訴的主要原因之一，就是因?yàn)槟沟夭辉诩t線范圍內(nèi)，開發(fā)商不需要告知購房者，購房者需要盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。
受訪專家介紹稱，目前僅有2012年民政部的《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿）提到距居民居住區(qū)500米以內(nèi)，嚴(yán)禁建設(shè)城市公益性公墓，但最后正式出臺的《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》將這一條款刪除了。由于相應(yīng)法律缺失，導(dǎo)致買到“墓景房”的業(yè)主維權(quán)困難。
房屋臨近墓地頻被投訴
購房者認(rèn)為開發(fā)商欺詐
時(shí)代傾城屬于時(shí)代中國的地產(chǎn)項(xiàng)目，位于廣東省鶴山市，坐落在大雁山風(fēng)景區(qū)旁，毗鄰新325國道。
據(jù)業(yè)主反映，時(shí)代傾城于2018年10月開盤，以靠近森林，空氣好、綠植多等有利因素吸引購房者。和周邊樓盤相比，時(shí)代傾城屬于高價(jià)位樓盤。
“開發(fā)商把山圍起來了，不讓我們進(jìn)去看房，我們唯一能看到的就是沙盤圖和樣板房。并且售樓部沒有任何公示，銷售人員也說沒有墓園和山墳。”有業(yè)主告訴《法治日報(bào)》記者，他們質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳甚至欺詐的行為。
上述情況并非個(gè)案。
今年7月，陜西西安蓮湖區(qū)恒大翡翠龍庭11號樓多位業(yè)主在即將收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一墻之隔是一片約100平方米的墓地。在買房時(shí)，開發(fā)商只提及了周圍的鐵路，卻未告知拐角處有墓地。
據(jù)《法治日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月至今，已有北京石景山遠(yuǎn)洋五里春秋小區(qū)、浙江紹興臥龍?zhí)煜隳蠄@小區(qū)、山東濟(jì)南陽光城麗景公館、江西南昌濱江上品小區(qū)、四川眉山恒大天府文旅城、廣東深圳京基御景峯小區(qū)和陜西西安加貝花園等多個(gè)小區(qū)業(yè)主因房屋位置臨近墓地，在地方論壇和各地政務(wù)服務(wù)平臺進(jìn)行投訴和曝光。
安徽合肥高新區(qū)百商悅瀾山二期的業(yè)主在合肥政務(wù)網(wǎng)站上留言表示，在該小區(qū)的南部有一座公墓，距離小區(qū)僅50米。業(yè)主表示“每次到陽臺看到對面公墓心情很差”。
一般情況來說，買房人發(fā)現(xiàn)房屋周邊存在墓地、高架橋、垃圾場等情況要求退房的，相關(guān)法律并無明確規(guī)定。但是商品房周邊的這類不利因素在很大程度上影響購房者的購房決定和成交價(jià)格。
司法實(shí)踐中，江蘇省蘇州市中級法院在黃霞與李揚(yáng)梅、蘇州好當(dāng)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛的判決中也提到，“依照日常經(jīng)驗(yàn)法則，在房屋近處有墓地的情況下，會對房屋的價(jià)值產(chǎn)生一定影響”。
開發(fā)商稱墓地在紅線外
無法律規(guī)定有告知義務(wù)
在“墓景房”的法律糾紛中，有一個(gè)常見的爭議點(diǎn)是：房屋臨近墓地這一情況，是否屬于出賣方信息披露的范疇。
最高人民法院于2003年6月發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
《法治日報(bào)》記者在查閱關(guān)于“墓景房”的相關(guān)案例時(shí)發(fā)現(xiàn)，上述條款在判決中時(shí)常出現(xiàn)。依據(jù)這一法條，出賣方常以“墓地位于紅線外，并無約定和法定的披露義務(wù)”為由進(jìn)行抗辯。
據(jù)悉，在房地產(chǎn)行業(yè)，“紅線”是指開發(fā)商能夠進(jìn)行開發(fā)使用的土地范圍線，也就是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍。
今年4月，西安市民王女士在城西紫薇西棠購置了一套房產(chǎn)，隨后得知小區(qū)南邊僅一墻之隔是附近村民的公墓。
“開盤時(shí)，置業(yè)顧問介紹得特別好，說小區(qū)東邊將來有條市政規(guī)劃路，出行特別方便。而且自己選的房間主臥室飄窗，次臥和客廳陽臺全部朝南�！蓖跖空f，原本想著朝南是陽光房，可一開窗戶，底下全是墳?zāi)�。而�?dāng)初選購房屋時(shí)，售樓部并未告知這個(gè)不利因素。
在業(yè)主提交的訴求書上，開發(fā)商針對該公墓答復(fù)：“公墓所在地塊規(guī)劃為住宅用地，后期是否遷移，以政府規(guī)劃為準(zhǔn)。房屋銷售時(shí)，紅線內(nèi)的不利因素，我們有責(zé)任有義務(wù)告知購房者。但對于紅線外的不利因素，無法律規(guī)定有責(zé)任告知。”
有業(yè)主稱，他們所簽訂的購房合同附件十一，對《紅線范圍內(nèi)可能對業(yè)主生活生產(chǎn)影響的環(huán)境因素》及《紅線范圍外可能對業(yè)主生活生產(chǎn)影響的環(huán)境因素》進(jìn)行告知。其中告知了該項(xiàng)目附近規(guī)劃有污水處理廠，可能會存在氣味影響。但對于緊挨著公墓一事，合同中只字未提。
重慶的王先生購房時(shí)也遇到了類似情況。他在璧山璧青路附近看中一套新房，和開發(fā)商簽訂了訂購協(xié)議，繳納兩萬元定金。之后發(fā)現(xiàn)離小區(qū)直線距離一兩公里處有一座公墓，便不想買房了�？梢胪诉�定金，就不容易了。
銷售顧問表示，幾公里外的公墓，不在銷售樓盤的紅線范圍內(nèi)，不屬于需要告知客戶的內(nèi)容。王先生自己也未主動(dòng)提及，開發(fā)商對此沒有責(zé)任。
北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群告訴《法治日報(bào)》記者，墓地雖然在紅線外，但是與小區(qū)相鄰，會對業(yè)主造成精神壓力、負(fù)面心理影響等，同時(shí)這一信息會對合同訂立以及房價(jià)有重大影響，故開發(fā)商在售樓時(shí)有義務(wù)披露，不能刻意隱瞞。
多地法院駁回業(yè)主訴請
房屋買賣務(wù)必謹(jǐn)慎注意
然而，在司法實(shí)踐中，“開發(fā)商在售樓時(shí)有義務(wù)披露紅線外的不利因素”的觀點(diǎn)并未得到法院的支持。
2019年6月24日、江蘇省南京市溧水區(qū)法院對劉濤、繆木蘭與南京臥龍湖置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決中，認(rèn)為雙方在簽訂的預(yù)售合同中，未約定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對建設(shè)規(guī)劃紅線外的周邊情況進(jìn)行披露，且相關(guān)法律、法規(guī)及《南京市商品房銷售現(xiàn)場規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件，未將劉濤、繆木蘭訴稱的解除合同的理由情況，列入房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示的內(nèi)容。
最后，法院判決駁回原告劉濤、繆木蘭的全部訴訟請求。
今年4月26日，劉園園因購買的濟(jì)南中智置業(yè)發(fā)展有限公司的樓盤東側(cè)以及北鄰均是大面積墓地，向山東省濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院起訴。法院在這一商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決中寫到：“劉園園作為購房人，對涉及自身重大利益的房屋買賣事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對超出開發(fā)規(guī)劃范圍以外的周邊環(huán)境進(jìn)行查勘，以確定是否購買涉案房屋。根據(jù)本院查明事實(shí)，西山坡在雙方簽訂商品房買賣合同之前就已存在多處墓地，劉園園在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)充分評估，以確定是否購買涉案房屋，對此，中智置業(yè)公司并無法定告知義務(wù)。關(guān)于涉案樓盤開發(fā)過程中周邊新增墳?zāi)沟那闆r，亦非中智置業(yè)公司所能控制，不能認(rèn)定中智置業(yè)公司存在違約行為。綜上，劉園園要求解除與中智置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并返還購房款及利息，沒有法律依據(jù)，本院不予支持�！�
《法治日報(bào)》記者在中國裁判文書網(wǎng)上檢索到的多起“墓景房”訴訟中，法院判決一致認(rèn)為，商品房買賣雙方簽訂的“《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效”；對買房者要求“解除商品房買賣合同”“返還購房款及利息”等訴訟請求，沒有法律依據(jù)，不予支持。
據(jù)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院教授郭澤強(qiáng)介紹，關(guān)于“墓景房”糾紛的處理，目前尚無明確的法律規(guī)定。2012年10月29日，民政部就首個(gè)《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿）面向社會征求意見。該征求意見稿第十三條規(guī)定：城市公益性公墓的選址應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求，優(yōu)先利用荒山脊地，嚴(yán)禁在下列區(qū)域建設(shè)城市公益性公墓：耕地、林地；距鐵路、公路主干線兩側(cè)500米以內(nèi)；距居民居住區(qū)500米以內(nèi)；城鄉(xiāng)高壓輸配電架空線的用地內(nèi)。不過，自2017年9月1日起施行的《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》將征求意見稿中的第十三條刪除。
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