正義網(wǎng)北京2月25日電(見習(xí)記者郭榮榮)新冠疫情期間,原本踏上“歸程”的房客,因停工停產(chǎn)、防控措施等原因,未能按計(jì)劃返回,這一現(xiàn)象并非少數(shù)。租賃房屋處于空置當(dāng)中,問題由此產(chǎn)生,房租該怎么交?
社會(huì)輿論高度關(guān)注這一話題:減免租金,房東利益受損;不減免,租客利益怎么辦?全民爭(zhēng)論的同時(shí),另一類“房東”也闖入視線:有網(wǎng)友反映,一些“收儲(chǔ)”房屋,然后以單間形式出租給租戶居住的長(zhǎng)租公寓,也就是常說的“二房東”,一方面要求房東減免租金,而另一方面,則要求租戶按時(shí)支付,兩頭都占的手法,成為輿論批判的靶子。
對(duì)于上述問題,法律會(huì)給予怎樣說法?對(duì)此,記者采訪了正義網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)疫情防控法律咨詢平臺(tái)的志愿者。
減免租金符合法律政策導(dǎo)向
“停業(yè)的這幾天,真的是一點(diǎn)進(jìn)賬都沒有,房東還催著我,讓把今年上半年的房租交了�！痹诒本╅_奶茶店的王女士說,奶茶店年前就停了,她平時(shí)就靠收入來交房租,停了一個(gè)月的奶茶店已經(jīng)虧損了不少錢,然而,減免房租的要求并沒有得到房東的支持。
與王女士情況相同的商戶不在少數(shù)。
為降低疫情對(duì)企業(yè)的影響,2月10日,全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉在接受采訪時(shí)表示,新冠肺炎疫情期間,為了保護(hù)公眾健康,政府采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說,屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。“根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。”他說。
上述言論釋放了積極信號(hào),特別是對(duì)一些持有物業(yè)的國(guó)有單位。記者注意到,近期,福建、浙江、天津等多地陸續(xù)出臺(tái)了具體的減免國(guó)有物業(yè)房租的政策,比如浙江明確免收2月份和3月份的房租;福建則明確免收或減半收取3個(gè)月左右的房租;天津市力度更甚,明確前3個(gè)月房租全免,后3個(gè)月房租減半。與此同時(shí),一些來自社會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)公司也宣布對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目減免租金。
對(duì)于一些商鋪之外的租賃住宅用房,租戶能不能享受減免的照顧呢?在疫情期間,由于“封城”或者社區(qū)管理措施,確實(shí)有一些租戶有“家”不能回、有“房”不能住,這個(gè)影響,雖然與商業(yè)租賃用房相比數(shù)字不大,但是在北上廣深等地,影響群體卻是巨大。
在輿論探討的同時(shí),一些長(zhǎng)租公寓對(duì)因疫情影響無法返回租住社區(qū)的情況已有安排。以自如為例,其公告稱,對(duì)因疫情無法返回租住社區(qū)的自如客,提供臨時(shí)安置房源,并且對(duì)疫情期間的續(xù)租事項(xiàng),也推出了便利續(xù)租、退租的措施。與此同時(shí),一些個(gè)人房東也開始對(duì)房客進(jìn)行補(bǔ)貼,甚至主動(dòng)降租。
“對(duì)于租戶的減免要求,并不能一概而論�！痹诟＝ㄊ∈{市檢察院檢委會(huì)專職委員陳玳鴻看來,如果疫情或者疫情防控措施給房屋的正常使用帶來了實(shí)質(zhì)性影響,是可以向房東主張權(quán)益的。“如果疫情防控措施導(dǎo)致租戶無法進(jìn)入房屋,特別是在疫情防控期超過剩余租期的,租戶可以要求減免部分租金或延長(zhǎng)租住時(shí)間。”陳玳鴻說。
“協(xié)調(diào)租戶與房東之間的權(quán)益,一定要注意實(shí)際情況。如果租戶僅僅是因?yàn)樽陨碓?如恐懼疫情,主觀上不想回到居住地,或者公司要求延期復(fù)工,都對(duì)租戶的房屋使用權(quán)無較大影響,房屋實(shí)際上還是由租戶占用,放置其物品,要求房東減免房租或退租的行為不合理。”上海博和律師事務(wù)所律師謝向英表示。
提出減免訴求時(shí)要避免道德綁架
“我也基本是靠著他們的租金還房貸,答應(yīng)減免房租的話,我的生活壓力一下就全上來了。”王女士的房東李女士對(duì)記者表示,雖然租客這一個(gè)月來基本都沒能“開張”,但房屋還是租客占著,讓房東們?nèi)P接收損失也不合理。
面對(duì)網(wǎng)上各方對(duì)減免房租發(fā)出的倡議,讓李女士這樣背負(fù)貸款與生活重壓的房東左右為難。
然而,對(duì)租金減免的探討,并未止步于社會(huì)輿論場(chǎng)。
2月10日,浙江省高級(jí)人民法院發(fā)布《關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的實(shí)施意見(試行)》,其中規(guī)定,租賃房屋因疫情防控需要暫時(shí)無法使用的,承租人要求延長(zhǎng)租期、減免相應(yīng)期間的租金或解除合同,如確系不可歸責(zé)于承租人、出租人的原因所致,可根據(jù)公平原則視情適當(dāng)延長(zhǎng)租期、減免租金,合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。
無獨(dú)有偶。2月14日,內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院也發(fā)布了《關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關(guān)問題的指引》,明確民營(yíng)企業(yè)因延期復(fù)工在疫情期間因租賃房屋產(chǎn)生的費(fèi)用,確實(shí)無法支付的,可通過延長(zhǎng)租期、減免租金的方式組織雙方當(dāng)事人協(xié)商解決,一般不宜以解除合同的方式解決。
其實(shí)早在2003年“非典”疫情時(shí)期,最高人民法院在《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中,就明確提出:由于“非典”疫情原因,按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據(jù)具體情況,適用公平原則處理。
“這向社會(huì)宣告了司法審判背后的理念。其實(shí)這個(gè)理念并不是僅存在于司法審判中,在生活中,也可以去指導(dǎo)房東與租戶之間的利益協(xié)調(diào)。或者說,在這個(gè)時(shí)期,后者的作用更為凸顯。”在北京盈科(天津)律師事務(wù)所律師張正鑫看來,在司法審判中,能否減免?減免多少?根據(jù)意見并不會(huì)得出一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。需要在審判中,根據(jù)證據(jù)的出示以及法官的自由裁判來確定。
“在租戶與房東就房租減免事項(xiàng)進(jìn)行溝通時(shí),一定要避免道德綁架。不論是基于不可抗力,還是各地政府推出的減免措施,其出發(fā)點(diǎn)都是為了‘經(jīng)濟(jì)社會(huì)’中的利益平衡�！睆堈伪硎�,基于此判斷,可以說,減免租金的不確定還是很大的。
為了更好地印證這個(gè)“不確定性”,記者查詢了“非典”時(shí)期的裁判案例。在支持經(jīng)營(yíng)性用房租戶減免租金請(qǐng)求的判決中,依據(jù)的理由并不統(tǒng)一,有“不可抗力”“情事變更”“公平原則”等不同的依據(jù);同時(shí),減免租金的幅度也不盡相同:有部分減免、半數(shù)減免,也有全部減免;與此同時(shí),也有判決指出,停業(yè)屬于正常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),不支持減免租金的請(qǐng)求。
“在大多數(shù)情況下,房屋租賃合同是可以履行的,損失也在雙方均可承受范圍之內(nèi)�！备鶕�(jù)律師執(zhí)業(yè)經(jīng)歷,泰和泰(南京)律師事務(wù)所吾采靈坦言,實(shí)踐中,確實(shí)有這樣情況:有一些租戶,看到減免租金的機(jī)會(huì),就強(qiáng)硬地要求房東一定要減免租金;也有一些房東習(xí)慣“強(qiáng)勢(shì)甲方”的視角,要求租戶必須按期支付房租�！按蠹矣袡�(quán)表達(dá)自己的訴求,但這樣做,不一定可以得到法院的支持�！蔽岵伸`說,困難時(shí)期,租賃合同雙方應(yīng)當(dāng)互相體諒。
“站在合同約定以及法律規(guī)定的角度來看,房東沒有義務(wù)一定要減免費(fèi)用。因此,在溝通時(shí)一定要注意方式方法,比如,要及時(shí)通知或者提出協(xié)商方案,避免因道德綁架錯(cuò)失溝通機(jī)會(huì)。”張正鑫說。
執(zhí)法機(jī)關(guān)要加強(qiáng)“二房東”監(jiān)管
不久前,北京、深圳、上海等全國(guó)多地的蛋殼公寓房東及租戶在各大社交網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行曝光,吐槽蛋殼公寓利用“不可抗力”強(qiáng)制要求房東免租,卻只對(duì)部分租客進(jìn)行“定向免租”,雙倍獲取免租期內(nèi)的收益。
自如也深陷輿論風(fēng)波。在網(wǎng)絡(luò)上,不少網(wǎng)友反映自如趁租戶搬家不便“坐地起價(jià)”漲房租,但房源的房東收入并沒有相應(yīng)幅度的增加。與此同時(shí),一大批中小型長(zhǎng)租公寓“有樣學(xué)樣”,與蛋殼、自如對(duì)標(biāo)的房東、租戶“兩面吃”行動(dòng)也在悄然推進(jìn)。
“長(zhǎng)租公寓未經(jīng)房東同意拒付租金,明顯構(gòu)成違約,房東可以根據(jù)合同進(jìn)行起訴�！敝x向英和吾采靈都認(rèn)為,雖然長(zhǎng)租公寓以“不可抗力”為由強(qiáng)制房東免租,但并非所有受到疫情防控影響的情況都能一概認(rèn)定為“不可抗力”。在租戶仍然繳納租金的情況下,長(zhǎng)租公寓要求房東免租屬于典型的違約行為。
為打擊長(zhǎng)租公寓亂象,近期,上海、深圳、杭州等全國(guó)多地的主管部門已通過約談、發(fā)文及公開回應(yīng)等方式,相繼頒布了相關(guān)政策或指導(dǎo)意見來推動(dòng)房屋租賃企業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
近日,自如CEO熊林發(fā)布微博回應(yīng)“自如趁疫情大漲租金”質(zhì)疑,表示價(jià)格調(diào)整是基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整。而蛋殼公寓也于2月20日公布了一項(xiàng)“蛋殼房東支持計(jì)劃”,宣布為房東“愛心減免”的房租進(jìn)行不同方案的返還。
記者了解到,目前長(zhǎng)租公寓的運(yùn)行模式有多種,而租客反映比較嚴(yán)重的,是“自持型”的公寓。這類長(zhǎng)租公寓在租賃市場(chǎng)上,簽約了大批的房屋,然后以自己的名義,將房屋出租出去,謀取利潤(rùn)。
在張正鑫看來,在租賃市場(chǎng)中,長(zhǎng)租公寓占據(jù)著數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì),極易形成一定區(qū)域一定市場(chǎng)的“話語權(quán)”�！霸谝咔槠陂g,其不能依所謂的‘市場(chǎng)規(guī)律’,自由地調(diào)整價(jià)格�！睆堈蜗蛴浾呓忉�,疫情期間,已有不少商家因“高價(jià)口罩”被處罰的案例。“這個(gè)時(shí)候,一定要按照規(guī)矩行事,要守得住法律底線�！睆堈螐�(qiáng)調(diào)。
“如果此前,雙方簽訂“收房”合同時(shí),已經(jīng)就相關(guān)問題進(jìn)行了明確約定,那么長(zhǎng)租公寓公司根據(jù)合同約定要求減免租金,并無不妥�！睆堈握f,如果沒有任何說法,單憑自己的“話語權(quán)”而進(jìn)行相關(guān)的要求,顯然有違法之嫌疑,可向行政主管機(jī)關(guān)舉報(bào)或者進(jìn)行法律維權(quán)。
